【摘要】：房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的一個重要增長點，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長和居民生活水平提高關(guān)系重大，而商品住宅是房地產(chǎn)業(yè)的核心構(gòu)成。商品住宅價格是市場供求關(guān)系及相關(guān)因素共同作用的結(jié)果，了解市場變化，掌握商品住宅價格走勢，對進(jìn)行宏觀調(diào)控和價格監(jiān)管決策有著重要的意義。商品住宅價格研究主要集中于五個方面：一是商品住宅價格的形成機(jī)制；二是準(zhǔn)確的商品住宅價格數(shù)據(jù)表現(xiàn)形式；三是商品住宅價格的影響因素及影響強(qiáng)度；四是商品住宅價格對宏觀經(jīng)濟(jì)要素的互動關(guān)系；五是商品住宅價格泡沫的評估及防范。綜合把握這五點問題，才能為促進(jìn)住宅價格穩(wěn)定，保持行業(yè)長期穩(wěn)定健康發(fā)展，減少住宅價格波動對宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面作用，提出更科學(xué)合理，更具有操作性的對策與措施。 本文主要圍繞商品住宅價格泡沫的評價預(yù)警與防范展開研究，首先作者充分討論了商品住宅的商品與投資品雙重屬性在不同發(fā)展階段的地位轉(zhuǎn)換和外在表現(xiàn)，并以更加具有普適性的新興古典經(jīng)濟(jì)學(xué)分析框架為指導(dǎo)，探索創(chuàng)建新的商品住宅價格泡沫評價模型，對已有商品住宅價格泡沫評價理論形成有益補(bǔ)充，也為商品住宅價格分析提供了新的視角，具有顯著的理論價值。其次，本文的研究以我國宏觀數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，，以國外數(shù)據(jù)作為比較和印證，針對我國商品住宅價格實際情況研究，并結(jié)合了作者10年房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作中的經(jīng)驗總結(jié)，可以為我國政府部門決策提供科學(xué)依據(jù)，有助于更好地實施調(diào)控政策，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，具有高度的現(xiàn)實意義。 本文借鑒商品住宅市場價格理論、資產(chǎn)泡沫理論、商品住宅價格泡沫測度理論的研究思路討論了商品住宅價格泡沫的形成機(jī)制，利用房價收入比、房價租售比兩個商品住宅價格泡沫評價指標(biāo)對我國近年來的商品住宅價格泡沫情況進(jìn)行了實證分析。在此基礎(chǔ)上，本文在新興古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析框架下，創(chuàng)新性地提出了一個全新的商品住宅價格泡沫評價指標(biāo)——房價偏離率，并利用日本、美國、香港的歷史數(shù)據(jù)對此項指標(biāo)進(jìn)行了驗證，建立了相應(yīng)的商品住宅價格泡沫防范預(yù)警方法。最后，結(jié)合房價收入比、房價租售比和房價偏離率三項商品住宅價格泡沫評價指標(biāo)對我國商品住宅價格泡沫情況進(jìn)行了實證分析，并具體提出了我國商品住宅價格泡沫的防范策略。本文共包含四大部分，八個章節(jié)，具體安排如下： 第一部分為全文的研究基礎(chǔ)，包括第一章緒論和第二章理論綜述。 第二部分為全文的理論基礎(chǔ)，包括第三章住宅價格概述和第四章住宅價格泡沫形成機(jī)制。 第三部分為定量分析部分，包括第五章、第六章，分別圍繞經(jīng)典住宅價格泡沫測度指標(biāo)：房價收入比、房價租售比進(jìn)行了深入的量化分析；構(gòu)建了新興古典經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下的住宅價格泡沫測度指標(biāo)：房價偏離率，并以此指標(biāo)的定量測度結(jié)果為依據(jù)，設(shè)置了我國當(dāng)前階段的房價偏離率防范預(yù)警區(qū)間。 第四部分為研究結(jié)論部分，包括第七章提出了防范我國商品住宅價格泡沫的策略建議和第八章研究結(jié)論與展望。 通過深入研究，本文主要得出如下研究結(jié)論： (1)房屋造價是商品住宅價格形成的基礎(chǔ)，但影響在逐步降低；城鎮(zhèn)化水平提高是住宅價格持續(xù)上漲的基礎(chǔ)性宏觀因素，但其增長速度自本世紀(jì)初開始低于住宅價格增幅，影響在下降；城鎮(zhèn)居民家庭收入增加及收入分配差距擴(kuò)大是拉動房價上漲的直接原因，其對商品住宅價格影響的主要表現(xiàn)在于使投資需求比例增加；住宅價格走勢與經(jīng)濟(jì)適用房供給占比反向相關(guān)，政策性保障住宅是整個商品住宅市場的穩(wěn)定器；利率和匯率的變化對商品住宅價格的影響在逐漸加大；商品住宅價格與CPI存在雙向因果關(guān)系。 (2)商品住宅具有的消費品和投資品雙重屬性是其價格產(chǎn)生泡沫的根本原因，當(dāng)前我國商品住宅市場表現(xiàn)為投資需求主導(dǎo)的特征，當(dāng)期價格、人均可支配收入、價格預(yù)期以及投資收益都對商品住宅需求具有正反饋作用，且影響強(qiáng)度一致。目前的數(shù)據(jù)環(huán)境下，商品住宅價格需求彈性不能用來確定住房價格泡沫的工具。 (3)房價收入比、房價租售比是評價住宅價格泡沫的經(jīng)典指標(biāo)，但二者均存在缺陷：不同發(fā)展階段的指標(biāo)值可比性問題以及如何確定其風(fēng)險極限值和極限值的適用性問題。房價收入比和房價租售比的實證結(jié)果表明：我國多數(shù)大中型城市的商品住宅價格處于不合理的過熱區(qū)域。 (4)從新興古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析框架出發(fā)，本文提出了房價偏離率指標(biāo)：即用房屋與非房屋（農(nóng)產(chǎn)品）相對價格變化和非房屋生產(chǎn)者（農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者）與房屋生產(chǎn)者相對人數(shù)變化的比值，表示房地產(chǎn)行業(yè)與整體經(jīng)濟(jì)的適應(yīng)程度。該指標(biāo)具有更好的宏觀性，并且過濾和降低通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入增長等因素對評價結(jié)果的影響，更加科學(xué)。房價偏離率指標(biāo)的評價結(jié)果表明，我國2012年的房價偏離率為0.19，低于2009年的0.44，處于過熱區(qū)間，說明我國當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)與整體經(jīng)濟(jì)的專業(yè)化分工程度不相適應(yīng)，但還有調(diào)整的空間。 本文的創(chuàng)新主要包含以下三點： (1)本文首次從新興古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角提出了商品住宅價格泡沫評價指標(biāo)——房價偏離率。這一指標(biāo)是將資源配置問題研究與分工組織問題研究聯(lián)系起來的一種全新的嘗試，有效規(guī)避了其他因素對商品住宅價格泡沫評價結(jié)果的影響，是對商品住宅價格泡沫評估理論的重要突破，在為商品住宅價格泡沫評價提供一個全新角度量化工具的同時，對我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)健康發(fā)展也具有重要的指導(dǎo)價值。 (2)本文在房價收入比、房價租售比的實證分析中，針對經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場成熟度差異對預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置的影響，綜合考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口、商品房供求等因素，構(gòu)建了分層的商品住宅價格泡沫預(yù)警區(qū)間。是同類研究的新突破，進(jìn)一步提升了商品住宅價格泡沫預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)的適用性和科學(xué)性。 (3)本文從新的視角探討了我國商品住宅價格的防范策略，主要結(jié)合我國房價收入比、房價租售比和房價偏離率指標(biāo)的變化和測度的商品住宅價格泡沫水平，提出了具有一定借鑒價值的政策建議。
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【學(xué)位授予單位】：吉林大學(xué)
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2013
【分類號】：F299.23;F224

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2399568