本文關(guān)鍵詞：北京市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

瞭望環(huán)渤海

基于指數(shù)合成法的北京市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究
□
摘 要 ：本 文 首 先 通 過(guò) 選 取 不 同 的 指 數(shù) 對(duì) 北 京 市 2003~2009 年 的 房
地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了分析。 在此基礎(chǔ)上，本文認(rèn)為不同的指數(shù)由于性質(zhì)各異， 所以可能導(dǎo)致分析所得結(jié)論差距較大甚至完全相反，因而 影 響 了 這 些 指 數(shù)的評(píng)價(jià)效率。 因

此，本文構(gòu)建起系統(tǒng)的、邏輯嚴(yán)密的方法分析北京市房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 的 投 資 風(fēng) 險(xiǎn) ，即 指 數(shù) 合 成 法 ，并 用 該 方 法 分 析 北 京 市 房 地 產(chǎn) 行 業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)即房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。

尤明
濮陽(yáng)

（中國(guó)石化中原石油勘探局第八社區(qū)管理中心，河南

457001 ）

注：考慮到我國(guó)的住房政策，本文以 80 ㎡作為 單 位 套 房 的 面 積，另本文將每戶家庭的平均人口設(shè)定為 3 人。

2． 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與 GDP 增長(zhǎng)率的比值
該指數(shù)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的涵義來(lái)設(shè)計(jì)的，測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì) 實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)指數(shù)，用來(lái)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)泡沫化程度。 關(guān) 于房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 增 長(zhǎng) 率 與 GDP 增 長(zhǎng) 率 的 比 值 這 一 指 數(shù) 的 臨 界 值 ， 本 文 參 照 余 小 勇 (2007) 的 標(biāo) 準(zhǔn) 以 及 閱 讀 大 量 的 資 料 認(rèn) 為 該 指 數(shù) 臨界點(diǎn)較為合理，因此就以 1.3 作為評(píng)定泡沫的標(biāo)準(zhǔn) ② 。 表 2 2003～2009 年 北 京 市 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 增 長(zhǎng) 率 與 GDP 增 長(zhǎng) 率的比值
年份

關(guān)鍵詞 ：北京市；房地產(chǎn)泡沫；指數(shù)合成法

Abstract:Firstly, the paper analyzes the bubble of Beijing ’s real estate market from 2003 to 2009, by adopting diversity of real estate bubble indexes. On the basis of above analysis, the paper considers those different indexes are of different properties which cause conclusion attained form those indexes is of big gap and even totally opposite and thus affect their efficiency. Therefore, the paper constructs the logic and systematic method in analyzing Beijing ’s real estate bubble -synthetic indexes and analyzing the state of Beijing ’s real estate bubble using the method. Keywords ：Beijing ；Real estate bubble ；Synthetic indexes

GDP 增長(zhǎng)率（% ） 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率（% ） -0.57 6.67 34.34 21.98 39.53 7.49 5.52

房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率比

GDP 增長(zhǎng)率（② ）（% ） -0.04 0.33 2.21 1.33 1.86 0.58 0.59

2003 16.04 2004 20.49 2005 15.52 2006 16.48 2007 21.29 2008 12.88 2009 9.34

一、指數(shù)選取 本文選取以下四個(gè)指數(shù)的合成來(lái)判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否存在 泡沫，具體指數(shù)選取如下：

1． 房?jī)r(jià)收入比
房?jī)r(jià)收入比反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力。 1998 年，聯(lián) 合國(guó)人居中心對(duì) 96 個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行了調(diào)查統(tǒng)計(jì)， 大多數(shù)國(guó)家 的房?jī)r(jià)收入比是 3～7 。 世界銀行提出發(fā)達(dá)國(guó)家正常的房?jī)r(jià)收入比 一般在 1.8～5.5 之間， 而發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入 比 則 在 3～6 之間，比值越大，說(shuō)明居民家庭對(duì)住房的支付能力越低 ①。 根據(jù)各 個(gè)專家的意見以及考慮到我國(guó)居民收入中隱現(xiàn)收入比較高的情 況，本文認(rèn)為我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比的臨界點(diǎn)定為 6.0 比較合適。 表1
年份 （平方米）

資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局。

3． 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與 GDP 增長(zhǎng)率的比值
這一指數(shù)反映宏觀經(jīng)濟(jì)的承受能力和房屋的潛在購(gòu)買力。 在 房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)的情況下，開發(fā)商推動(dòng)房屋價(jià)格泡沫的 動(dòng)力最強(qiáng)。 李木祥（2007 年）在《中國(guó)房地產(chǎn)泡 沫 研 究 》中 認(rèn) 為 該 比 值 大 于 3 ，則 存 在 嚴(yán) 重 的 房 地 產(chǎn) 泡 沫 ，本 文 將 3 作 為 該 指 數(shù) 的 臨界點(diǎn)。 表 3 2003～2009 年 北 京 市 房 地 產(chǎn) 投 資 增 長(zhǎng) 率 與 房 地 產(chǎn) 投 資 增長(zhǎng)率的比值
年份

2003～2009 年北京市房?jī)r(jià)收入比
房?jī)r(jià)收入比 （① ） （元） （元） （人）

單位套房面積 銷 售 均 價(jià) 人均收入 平均人口

GDP 增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)投資 （% ） 增長(zhǎng)率（％ ） 16.04 20.49 15.52 16.48 21.29 12.88 9.34 21.54 22.52 3.51 12.78 16.04 4.36 22.48

房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率比 GDP 增長(zhǎng)率 （③ ）（% ）

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

1.34 1.10 0.23 0.78 0.75 0.34 2.41

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

80 80 80 80 80 80 80

4737 5053 6788 8280 11553 12418 13104

14959 17117 19533 22417 24576 27678 30674

3 3 3 3 3 3 3

8.44 7．87 9．27 9．85 12．54 11．96 11．39

資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局。

4． 房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例

2011 年 5 月 Special Zone Economy 特區(qū)經(jīng)濟(jì)

61

這一指數(shù)說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的資金投入情況，是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展穩(wěn)定性、 持久性的一個(gè)重要指數(shù)。 本文根據(jù)胡瑾卿、 張大亮 (2004 年 ) 的研究認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，該 指數(shù)在 30% 以上視為有泡沫。 表 4 2003～2009 年 北 京 市 房 地 產(chǎn) 投 資 占 整 個(gè) 固 定 資 產(chǎn) 投 資 的比重
年份 房地產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資 房 地 產(chǎn) 投 資 占 整 個(gè) 固 定 資 產(chǎn) 投 （億元） （億元） 資的比例（④ ）（% ）

表5 年份
2003 2004 2005 2006 2007 2008

2003～2009 年北京市房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)
標(biāo)準(zhǔn)值 ① 標(biāo)準(zhǔn)值 ②
1.41 1.31 1.55 1.64 2.09 1.99 1.90 -0.03 0.25 1.70 1.02 1.43 0.45 0.45

標(biāo)準(zhǔn)值 ③
0.45 0.37 0.08 0.26 0.25 0.11 0.80

標(biāo)準(zhǔn) ④
1.86 1.94 1.8 1.70 1.68 1.65 1.60

B
0.92 0.97 1.28 1.16 1.36 1.05 1.19

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

1202.5 1473.3 1525.0 1719.9 1995.8 1908.7 2337.7

2157.1 2528.3 2827.2 3371.5 3966.6 3848.5 4858.4

55.75 58.27 53.94 51.01 50.32 49.59 48.12

2009

注：該表每一指數(shù)的權(quán)重取值為 0.25 。 北京市房地產(chǎn)業(yè)泡沫綜合指數(shù)清晰地反映了北京市近 7 年 來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概 況 ：2003 年 和 2004 年 ， 北 京 市 房 地 產(chǎn) 泡 沫 綜合指數(shù)都小于 1 ，表明在這 2 年北京市房地產(chǎn)市 場(chǎng) 發(fā) 展 比 較 健 康沒(méi)有出校泡沫。 但是，從 2005 年開始到 2009 年，北京市房地產(chǎn) 綜合指數(shù)都是大于 1 ，這表明從 2005 年開 始 ，北 京 市 房 地 產(chǎn) 業(yè) 開 始出現(xiàn)泡沫。 從 上 面 可 以 看 出 ，2005 、2007 年 是 北 京 是 房 地 產(chǎn) 泡 沫比較高漲的時(shí)期， 而 2006 、2008 、2009 年的房地產(chǎn)泡沫相對(duì)較 低。 2008 年較低的房地產(chǎn)泡沫是因?yàn)槭艿?全 球 金 融 危 機(jī) 的 影 響 導(dǎo) 致 北 京 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 低 迷 造 成 的 ，2009 年 北 京 市 房 地 產(chǎn) 泡 沫 有所上漲是經(jīng)濟(jì)回復(fù)的必然結(jié)果。 從近 3 年來(lái)看，北京市房地產(chǎn) 泡沫有下降的趨勢(shì)。 在房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮時(shí)期，，泡沫綜合指數(shù)在一定范圍內(nèi)升高 是正常的，因?yàn)橹灰獙⑵淇刂圃谝欢ǚ秶鷥?nèi)是有利于市場(chǎng)的繁榮 的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外；但是，如果地產(chǎn)業(yè)泡沫綜合指數(shù)的反彈 過(guò)于 強(qiáng) 勁 ，這 就 提 供 了 一 個(gè) 非 常 異 常 的 市 場(chǎng) 信 號(hào) ，應(yīng) 該 引 起 高 度 重視。 □
注釋 ：

5． 指數(shù)分析
從各個(gè)指數(shù)的情況來(lái)看，指數(shù) ① 表明北京市房地產(chǎn)泡沫一直 在上 漲 ，并 且 大 大 超 過(guò) 了 這 一 指 數(shù) 的 臨 界 值 ；指 數(shù) ② 表 明 北 京 市 房 地 產(chǎn) 業(yè) 只 有 2005～2006 年 的 值 超 過(guò) 了 臨 界 值 ，其 他 幾 年 ，特 別 近兩 年 ，北 京 市 房 地 產(chǎn) 業(yè) 不 存 在 泡 沫 ；指 數(shù) ③ 表 明 北 京 市 不 存 在 房地產(chǎn)泡沫；指數(shù) ④ 表明北京市房地產(chǎn)業(yè)近幾年一直存在著嚴(yán)重 的泡沫。 這種分析是從各個(gè)不同的角度進(jìn)行的分析，各指數(shù)所含 的信息量相對(duì)有限，經(jīng)常造成矛盾的事實(shí)。 因此，要想更加全面地 反映 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 運(yùn) 行 狀 況 ，有 必 要 對(duì) 這 些 信 息 加 以 整 合 ，綜 合 分析。 二、指數(shù)合成方法 指 數(shù) 合 成 方 法 的 基 本 思 路 是 ：首 先 ，為 性 質(zhì) 不 同 、單 位 各 異 、 不能 直 接 相 加 的 各 單 項(xiàng) 評(píng) 價(jià) 指 數(shù) 確 定 一 臨 界 值 ；其 次 ，將 各 項(xiàng) 指 數(shù)進(jìn)行無(wú)量綱化處理， 即用各項(xiàng)指數(shù)的實(shí)際值與其臨界值相比， 得到 以 百 分 數(shù) 表 示 的 該 指 數(shù) 的 抽 象 值 ；再 次 ，根 據(jù) 各 單 項(xiàng) 指 數(shù) 在 指數(shù)體系中的重要程度，賦予其不同的權(quán)重；最后，根據(jù)下式計(jì)算 出所要的綜合指數(shù) ③ ：

B=Σ Fi ωi (ω1+ω2+ …… ＋ωi=1) i=1 Ci 在上式中，B 表示應(yīng)用指數(shù)合成方法計(jì)算得出的綜合指數(shù)值 （在本文中即為房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)），F(xiàn)i 表示某單項(xiàng)指數(shù)的實(shí)際 值 （在本文中即 為 各 房 地 產(chǎn) 泡 沫 指 數(shù) 的 實(shí) 際 計(jì) 算 值 ），Ci 表 示 某
單項(xiàng)指數(shù)的臨界值（在本文中即為各房地產(chǎn)泡沫指數(shù)的臨界值），

n

① 郭永奇 . 我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題研究 [D]. 廣州 : 暨南大學(xué) ,2007 。 ② 吳 地 寶 , 余 小 勇 . 房 地 產(chǎn) 泡 沫 問(wèn) 題 及 實(shí) 證 分 析 [J]. 經(jīng) 濟(jì) 研 究 導(dǎo) 刊 ,2007,(02) 。 ③ 見于國(guó)內(nèi)數(shù)篇論文：劉琳 鄭思奇 黃英（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所）， “房 地 產(chǎn) 泡 沫 測(cè) 度 系 數(shù) 的 編 制 方 法 ”，《中 國(guó) 房 地 產(chǎn) 》，2003 年 第 6 期 ，第 13-15 頁(yè)。劉琳 鄭思奇 黃英，“房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)研究”，《價(jià)格理論與 實(shí)踐》，2003 年第 03 期，第 37-38 頁(yè)。 蔣德鋒 張曉莉，“房地產(chǎn)泡沫測(cè) 度指數(shù)系數(shù)的設(shè)計(jì)”，《市場(chǎng)周刊 . 財(cái)經(jīng)論壇》，2004 年第 9 期 ，第 60-61
頁(yè)。

參考文獻(xiàn) ：

ωi 表示各單項(xiàng)指數(shù)權(quán)重，n 表示指數(shù)合成中所涉及的指數(shù)個(gè)數(shù)。 綜 上 所 述 ，當(dāng) 房 地 產(chǎn) 泡 沫 綜 合 指 數(shù) 小 于 1 時(shí) ，表 明 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 中 不 存 在 泡 沫 成 分 ；當(dāng) 房 地 產(chǎn) 泡 沫 綜 合 指 數(shù) 大 于 1 時(shí) ，表 明 房
地產(chǎn) 市 場(chǎng) 中 開 始 出 現(xiàn) 房 地 產(chǎn) 泡 沫 ，數(shù) 值 越 大 ，房 地 產(chǎn) 泡 沫 的 程 度 越嚴(yán)重。 三、結(jié)果分析 根 據(jù) 上 述 公 式 ，通 過(guò) 計(jì) 算 上 文 四 種 指 數(shù) 的 標(biāo) 準(zhǔn) 值 ，并 根 據(jù) 指 數(shù)合成法的公式計(jì)算，得出北京市的房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)如下表 所示。

[1] 劉琳，鄭思奇，黃英，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所 ． 房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系 數(shù)的編制方法［J ］． 中國(guó)房地產(chǎn)，2003 ，（06 ）． [2] 劉志松 ． 我國(guó)房地產(chǎn)泡沫及泡沫測(cè)度的幾個(gè)理論問(wèn)題［J ］． 經(jīng) 濟(jì) 縱橫，2003． [3] 包 宗 華 ． 房 地 產(chǎn) 先 導(dǎo) 產(chǎn) 業(yè) 與 泡 沫 經(jīng) 濟(jì) [M]． 北 京 ：中 國(guó) 財(cái) 政 經(jīng) 濟(jì) 出版社，1994. [4] 胡健潁，蘇良軍，金賽男，姜萬(wàn) 軍 ． 中 國(guó) 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 有 幾 成 泡 沫 ， ［J ］． 統(tǒng)計(jì)研究，2006 ，（01 ）． [5] 盧萍，李紅梅 ． 投機(jī)資本、房地產(chǎn)泡沫和局部通貨膨脹［J ］． 中 國(guó) 房地產(chǎn)，2004 ，（07 ）．

作 者 簡(jiǎn) 介 ：尤 明 ，男 ，1976 年 生 ，山 東 臨 沂 人 ，現(xiàn) 工 作 于 中 國(guó) 石
化中原石油勘探局第八社區(qū)管理中心，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師。

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特區(qū)經(jīng)濟(jì) Special Zone Economy 2011 年 5 月



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