本文關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險防范研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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內(nèi)容摘要

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，2003年我國GDP

增長率為9.3％,房地產(chǎn)開發(fā)投資的貢獻率達到了4.0％；房地產(chǎn)業(yè)又

是資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融體系關(guān)系密切。據(jù)統(tǒng)計，到2004年，我國

房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重達到55％以上，2004年個人住房貸

款新增4073億元。然而房地產(chǎn)經(jīng)濟具有波動性，其波動必然沖擊金融

體系，產(chǎn)生巨大的金融風險�？刂撇划敚�容易釀成金融危機。因此，

對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險防范問題進行深入研究，具有重要

的理論價值和現(xiàn)實意義。本文研究的主要內(nèi)容如下：

第一章：房地產(chǎn)經(jīng)濟波動理論。本章對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)涵、

分類、波動的形成機理、波動的效應(yīng)、影響因素和傳導途徑等進行了

分析。從長期看，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)出向上增長的趨勢。而房地

產(chǎn)經(jīng)濟波動則圍繞長期增長趨勢上下起伏、振蕩；房地產(chǎn)經(jīng)濟波動可

分為房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動與異常波動。二者的主要區(qū)別在于：異常波

動產(chǎn)生于非理性的投機行為，周期波動則產(chǎn)生于房地產(chǎn)投資行為和理

性的投機行為；異常波動沒有規(guī)律性，其擴張、收縮的持續(xù)時間短。

而周期波動圍繞長期趨勢呈現(xiàn)規(guī)律性的擴張、收縮，波動持續(xù)的時間

相對較長；影響房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的因素有投資、投資收益率、貨

幣信用、利率、匯率和通貨膨脹率。此外還有經(jīng)濟體制、政策因素、

經(jīng)濟增長方式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進、城市化進程和技術(shù)進步等。導致異常

波動的因素有：金融資產(chǎn)的擴張，國際游資沖擊，信息技術(shù)在交易中

的應(yīng)用，經(jīng)濟規(guī)范失衡，基金經(jīng)理人的投機行為，蓬齊(Pons)融資，

群體行為和道德風險等；房地產(chǎn)經(jīng)濟異常波動可產(chǎn)生財富效應(yīng)、風險

效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)、社會福利效應(yīng)、收入分配效應(yīng)和資本流動效應(yīng)

等社會經(jīng)濟效應(yīng)。

第二章：金融風險的形成機制。本章對金融風險與金融危機的內(nèi)

涵、產(chǎn)生的基礎(chǔ)、影響因素、形成與傳導機制等問題進行了分析。金

融風險具有客觀性、擴張性、多樣性、可管理性、高傳染性和強破壞

性等特點；金融風險是金融危機的基礎(chǔ)，風險是量的積累，是量變過2

程。金融危機則是金融風險的質(zhì)變結(jié)果；金融風險產(chǎn)生的基礎(chǔ)是貨幣

與商品運動相脫節(jié)、信用貨幣的出現(xiàn)、經(jīng)濟虛擬化、金融市場的波動

性和脆弱性、信用體系缺陷和監(jiān)管的有限性；金融風險的形成機制在

于金融的不穩(wěn)定性、貨幣的過度供給、金融資產(chǎn)價格的波動和信息不

對稱；金融風險的傳導機制在于經(jīng)濟周期波動、經(jīng)濟異常波動、金融

創(chuàng)新和國際資本流動。

第三章：房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險的形成機制。本章對房地產(chǎn)

經(jīng)濟波動與金融風險的成因、影響因素、形成與傳導機制進行了研究。

房地產(chǎn)價格的增長提高了充當貸款抵押品的房地產(chǎn)的價值，因此會降

低房地產(chǎn)信貸的風險。由于這種原因，房地產(chǎn)價格的上漲會提高金融

機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的信用供給，這會進一步提高房地產(chǎn)的價格；房地產(chǎn)

價格的下降會降低充當貸款抵押品的房地產(chǎn)的價值，并因而導致違約，

這會減少金融機構(gòu)的資本。而且，房地產(chǎn)價格的下降，還會提高房地

產(chǎn)借貸中可觀察到的風險。所有這些因素都會降低對房地產(chǎn)業(yè)的信用

供給。此外，監(jiān)管者會通過提高資本準備金，對金融機構(gòu)資本頭寸的

脆弱性做出反應(yīng)。這些措施會進一步減少對房地產(chǎn)業(yè)的信用供給，并

且對房地產(chǎn)價格的下降施加更大的壓力；房地產(chǎn)價格下跌，使得房地

產(chǎn)抵押貸款的風險驟然上升。而金融機構(gòu)和監(jiān)管者采取的緊縮措施又

給下滑的房地產(chǎn)市場施加了更大的壓力，加劇房地產(chǎn)價格的下跌。房

地產(chǎn)泡沫破滅，金融風險集中暴露，最終釀成金融危機。

第四章：房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險的國際比較研究。本章對經(jīng)

濟發(fā)達國家日本和欠發(fā)達國家泰國的房地產(chǎn)泡沫與金融風險進行了分

析，以期找到可供借鑒的經(jīng)驗。日本地產(chǎn)泡沫的教訓在于，，對不動產(chǎn)

貸款風險的忽視；日本政府在經(jīng)濟擴張階段采取了不恰當?shù)呢泿耪撸?/p>

忽視了對土地、股票等資產(chǎn)價格的控制；不動產(chǎn)貸款控制不力；金融

機構(gòu)在經(jīng)濟擴張時期不動產(chǎn)貸款過多，且普遍具有忽視對借款人進行

審查的傾向。泰國房地產(chǎn)泡沫的啟示在于，泰國政府沒有正確處理虛

擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟的關(guān)系；引進外資的規(guī)模和利用失控；沒有建立起

資本市場開放的配套措施；整個金融體系的缺陷與金融機構(gòu)的脆弱性。

第五章：我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險實證分析。本章對影響3

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素進行了實證分析。在周期波動方面，選取

了貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資、物價水平、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城

鄉(xiāng)居民儲蓄存款等指標，以此為解釋變量，以商品房平均價格為被解

釋變量。在房地產(chǎn)經(jīng)濟異常波動方面，選取了國內(nèi)資本市場、國際資

本流動、個人購房貸款等影響因素，以此為解釋變量，以商品房平均

價格為被解釋變量。利用大量的統(tǒng)計資料，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動下

的金融風險進行了實證研究。并對北京、上海等熱點城市進行了典型

分析。

第六章：我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險的監(jiān)測預警。為有效防

范金融風險，必須在關(guān)注實體經(jīng)濟的同時，密切注視股票市場和房地

產(chǎn)市場價格的波動。建立房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險監(jiān)測預警系統(tǒng)對

房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，金融機構(gòu)的經(jīng)營管理策略，防范房地產(chǎn)金融

風險意義重大。房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險監(jiān)測預警系統(tǒng)的運行流程

可歸納為：確定監(jiān)測預警的對象，尋找警情的產(chǎn)生根源，選定監(jiān)測預

警指標，確定預警臨界值，計算綜合預警值，劃分警級，預報警度。

在監(jiān)測預警系統(tǒng)中，監(jiān)測預警指標的選取、對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的檢驗、

識別方法和監(jiān)測預警臨界值的確定是最主要、最重要的三個方面。本

章主要就監(jiān)測預警系統(tǒng)中這三方面的問題進行了定性、定量分析。

第七章：完善金融支持方式與金融風險防范。目前，我國房地產(chǎn)

金融支持方式主要以銀行信貸為主，其他金融方式如股權(quán)融資、債券

融資以及基金融資等占比很小，金融支持方式過于單一。房地產(chǎn)融資

過度依賴銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險高度

集中于商業(yè)銀行。針對這種現(xiàn)狀，本章提出了房地產(chǎn)抵押貸款風險管

理的對策與建議，完善銀行房地產(chǎn)抵押貸款的思路—房地產(chǎn)抵押貸款

證券化(MBS)；提出了我國房地產(chǎn)金融支持方式多樣化的對策—股權(quán)融

資、債券融資、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資信托

基金(REITs)。并對房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資信

托基金等金融方式所隱含的風險和防范問題進行了分析。

第八章：加強宏觀調(diào)控與金融風險防范。宏觀調(diào)控是指在房地產(chǎn)

市場配置資源和市場失靈的情況下，政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)的干預行4

為。為有效防范金融風險，政府應(yīng)以經(jīng)濟、法律、行政和引導的手段，

運用貨幣政策、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域經(jīng)濟政策，從宏觀上對房

地產(chǎn)經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)、指導、監(jiān)督和控制，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)模和速度

的合理化發(fā)展，保持供給總量和需求總量、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)

調(diào)。本章提出了針對我國土地市場、商品房市場、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)

模和房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)的宏觀調(diào)控對策。

本文的主要創(chuàng)新：

1.本文在理論上，對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動進行嚴格的界定與分類，把

房地產(chǎn)經(jīng)濟波動劃分為周期波動與異常波動。并對這兩類波動的影響

因素、形成與傳導機制和波動效應(yīng)進行了理論與實證分析。澄清房地

產(chǎn)“過熱”與房地產(chǎn)泡沫的區(qū)別。豐富了房地產(chǎn)經(jīng)濟波動理論。

2.本文在理論上，對金融風險產(chǎn)生的基礎(chǔ)、形成與傳導機制進行

了系統(tǒng)的理論分析。提出了研究金融資產(chǎn)風險需要考慮房地產(chǎn)資產(chǎn)風

險的觀點，并運用金融資產(chǎn)理論對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行了理論分析。對房

地產(chǎn)經(jīng)濟波動下金融風險的影響因素、形成與傳導機制進行了探索性

研究。擴大了金融風險研究的視野。

3.本文在方法上，采用計量經(jīng)濟學方法對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融

風險的影響因素、判別檢驗、形成與傳導機制進行了實證研究。提出

了房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的測度指標、檢驗的計量經(jīng)濟學方法、房地產(chǎn)金融

風險監(jiān)測預警指標、監(jiān)測預警臨界值的計算方法等。充實了房地產(chǎn)經(jīng)

濟波動與金融風險防范的研究方法。

4.本文在對策上，為有效防范金融風險，提出了完善我國房地產(chǎn)

現(xiàn)有金融支持方式的思路—在加強房地產(chǎn)抵押貸款一級市場風險管理

的同時，開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化（MBS），并要注意防范房地產(chǎn)抵

押貸款證券化本身所攜帶的金融風險；提出了我國房地產(chǎn)多元化的金

融支持方式—房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)投資基金與房地產(chǎn)投資信托基

金，并對這些金融支持方式所隱含的金融風險與防范問題進行了深入

分析；提出了防范房地產(chǎn)金融風險的宏觀調(diào)控對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟波動金融風險周期波動異常波動

實證分析監(jiān)測預警金融支持方式宏觀調(diào)控6

trust(REITs).Furthermore carry on the thorough analysis to the risk

prevention of real estate trust investment,real estate investment fund and

real estate investment trust(REITs).

Chapter 8:Strengthens the macroeconomic regulation and control

and the prevention of financial risk.The macroeconomic regulation and

control is the government intervention behavior to economical system in

the situation which the real estate market distributes resources and the

market malfunctions.For the effective prevention of financial risk,the

government by the economical,legal,administrative and the guidance

method,the utilization of the monetary policy,financial policy,industrial

policy and region economic policy,from on macroscopic carries on the

adjustment,instruction,surveillance and control to the real estate

economy,to realize real estate economical scale and speed rationalizing

development;Maintain supplies and demand,supplies structure and

demand structure coordinate.This chapter proposed macroeconomic

regulation and control countermeasure in view of our country land market,

commodity apartment market,property development investment scale and

property development investment structure.

The main innovation of the paper:

1.The paper theoretically carries on the strict limits and classification

to the different real estate economy undulation.The real estate economy

undulation was systematically divided into the exceptional undulation and

cyclical undulation.And carry on the theory and empirical analysis to their

factors,formation mechanism and effects.Clarify the differences between

the real estate"hot"and real estate bubbles.The paper has enriched the

theory of real estate economy undulation.

2.The paper has systematically carried on the theoretical analysis to

the financial risk,proposed the viewpoint researching financial risk must

consider the real estate property,and originally conducted the research on

the formation and conduction mechanism of real estate economyundulation and financial risk. The paper has expanded the vision field of

the research on the financial risk.

3. Using the econometrics model, the paper carries on the empirical

analysis to the influencing factors, distinction and test methods, formation

and conduction mechanism of real estate economy undulation and financial

risk. The paper has proposed the measuring index, econometrics test

models, monitoring and early warning index of real estate financial risk,

computational methods of marginal value to the real estate economy

undulation. This has enriched the research techniques of real estate

economy undulation and financial risk.

4. In the countermeasures, for the effective prevention of real estate

financial risk, the paper has proposed the feasible mentality of

consummating existing real estate financing way: while to strengthen

market risk management of real estate mortgage loan, developing

Mortgage-backed Securitization (MBS). Proposed the feasible diverse

financial backing ways of real estate: real estate trust investment, real estate

investment fund and real estate investment trust (REITs); and carried on

research on risk prevention of these financial ways. Furthermore the paper

has proposed the macroscopic economy countermeasure to the prevention

of real estate financial risk.

Keywords: Real estate economy undulation Cyclical undulation

Exceptional undulation Financial risk Empirical analysis

Monitoring and early warning Financial backing way

Macroeconomic regulation and control1

目錄

0.導論.............................................................................................................................................1

  本文關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險防范研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

本文編號：209820