本文關(guān)鍵詞：城市房地產(chǎn)空間預(yù)期評估研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

城市房地產(chǎn)空間預(yù)期評估研究

【摘要】：區(qū)位作為房地產(chǎn)的重要特征，是形成城市間房地產(chǎn)價格差異和城市內(nèi)不同區(qū)域房地產(chǎn)價格差異的重要原因，但不是唯一原因。國內(nèi)外學(xué)者已經(jīng)證明人們的預(yù)期對房地產(chǎn)價格的變動有著不可忽視的作用，而人們對未來經(jīng)濟和社會發(fā)展、收入變動、房價變動的預(yù)期更多源于國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境建設(shè)規(guī)劃等的制定和出臺，因此，研究區(qū)位因素和規(guī)劃預(yù)期因素對房地產(chǎn)價格的作用成為國內(nèi)外理論界和實務(wù)界關(guān)注的焦點。區(qū)位是空間位置關(guān)系的反映，規(guī)劃是城市未來發(fā)展的藍(lán)圖，因此，在房地產(chǎn)評估中需要采用空間數(shù)據(jù)處理技術(shù)、空間統(tǒng)計分析方法來實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的空間比較分析和規(guī)劃預(yù)期的數(shù)字化模擬，以提高評估結(jié)果的客觀合理性和科學(xué)動態(tài)性。本文集成應(yīng)用了3S技術(shù)、面板數(shù)據(jù)模型、空間計量模型和Matlab、Eviews、Stata統(tǒng)計軟件包，構(gòu)建了城市商品住宅宜居性特征空間評價模型、礦業(yè)城市商品住宅價格空間評價模型、市場參與者異質(zhì)預(yù)期對房價影響的雙固定效應(yīng)變截距模型、城市房地產(chǎn)預(yù)期評估模型、包含宏觀調(diào)控虛擬變量的房價與租金變系數(shù)面板模型，提出了城市房地產(chǎn)空間預(yù)期評估方法，通過實證分析得到市場參與者的異質(zhì)預(yù)期、規(guī)劃預(yù)期、自然區(qū)位、政治區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是影響房地產(chǎn)價格的主要因素，不同規(guī)劃預(yù)期因素對商品住宅價格的影響在方向和提前期上存在顯著差異，房價變動對宏觀經(jīng)濟的影響、宏觀調(diào)控下房價與租金的關(guān)系存在顯著的城市差異等研究結(jié)論。主要貢獻(xiàn)如下：1.提

出了城市宜居性特征評價體系和礦業(yè)城市商品住宅價格影響因素體系，構(gòu)建了城市商品住宅宜居性特征和礦業(yè)城市商品住宅價格的空間評價模型在國內(nèi)外關(guān)于城市宜居性特征評價體系和商品住宅價格影響因素體系的基礎(chǔ)上，通過增加自然、政治、交通和文化四個區(qū)位指標(biāo)和礦業(yè)依存度、礦業(yè)從業(yè)率、資源開采度、礦產(chǎn)資源價格四個資源特征指標(biāo)，形成了城市宜居性特征評價體系和礦業(yè)城市商品住宅價格影響因素體系。通過對2005-2010年中國35個大中城市和2003-2010年中國21個礦業(yè)地級市與39個非礦業(yè)地級市的實證研究，構(gòu)建了城市商品住宅宜居性特征空間評價模型和礦業(yè)城市商品住宅價格空間評估模型，得出自然區(qū)位、政治區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施投資、氣候條件、經(jīng)濟水平是形成城市間商品住宅價格差異的主要原因；環(huán)境因素、資源特征、基礎(chǔ)設(shè)施、自然區(qū)位和政治區(qū)位是影響礦業(yè)城市商品住宅價格的重要因素，而人口數(shù)量、交通區(qū)位和文化區(qū)位是影響非礦業(yè)城市商品住宅價格的重要因素。2.分析了收入異質(zhì)預(yù)期和規(guī)劃預(yù)期對房地產(chǎn)價格的影響，，構(gòu)建了異質(zhì)預(yù)期對住宅價格影響的雙固定效應(yīng)變截距模型和房地產(chǎn)預(yù)期評估模型以GiovanniFavarayZhengSong提出的異質(zhì)預(yù)期為基礎(chǔ)，分析了異質(zhì)預(yù)期條件下市場參與者的最優(yōu)住宅使用數(shù)量和市場均衡價格，通過對1999-2011年中國31個省、市、自治區(qū)的實證研究，構(gòu)建了市場參與者異質(zhì)預(yù)期對住宅價格影響的雙固定效應(yīng)變截距模型，得出市場參與者的異質(zhì)預(yù)期程度與商品住宅價格呈正相關(guān)關(guān)系，且住宅市場存在類似于股市的短期動量和長期反轉(zhuǎn)現(xiàn)象。從城市各種規(guī)劃對房地產(chǎn)價格的影響出發(fā)，建立了城市房地產(chǎn)價格預(yù)期

因素體系，以張所地構(gòu)建的“城市不動產(chǎn)動態(tài)與預(yù)期評估模型”為基礎(chǔ)，通過對模型的簡化，以及對2000-2011年中國31個地區(qū)的實證研究，構(gòu)建了包含先行因素、現(xiàn)實因素和預(yù)期因素的房地產(chǎn)預(yù)期評估模型，得出建材價格對商品住宅價格有滯后三期的正影響，老年人口撫養(yǎng)比對商品住宅價格有顯著的負(fù)影響，而少年人口撫養(yǎng)比對商品住宅價格的影響不顯著，不同預(yù)期因素對商品住宅價格的影響在方向和提前作用期上存在顯著差異。3.系統(tǒng)分析了住房價格變動對居民消費支出、人均GDP、居民人均可支配收入、居民消費水平和開發(fā)商住房投資的影響途徑，實證研究了住房價格變動對宏觀經(jīng)濟影響的區(qū)域差異在國內(nèi)外關(guān)于住房價格變動對GDP、居民消費支出的影響研究基礎(chǔ)上，增加了人均可支配收入、房地產(chǎn)投資和居民消費水平對住房價格變動的響應(yīng)過程，系統(tǒng)分析了住房價格變動對宏觀經(jīng)濟的影響途徑。以面板向量自回歸模型為基礎(chǔ)，通過對2000-2011年中國31個省、市、自治區(qū)的實證研究，得出城鎮(zhèn)居民消費支出、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民消費水平對住房價格變動在東、中、西部表現(xiàn)出不同的響應(yīng)過程，只有房地產(chǎn)開發(fā)商的住房投資對住房價格變動的響應(yīng)不存在區(qū)域差異。4.構(gòu)建了包含宏觀調(diào)控虛擬變量的房價與租金變系數(shù)面板模型，分析了宏觀調(diào)控影響下房價與租金關(guān)系的城市差異在國內(nèi)外關(guān)于房價與租金關(guān)系模型研究的基礎(chǔ)上，增加了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控虛擬變量，通過對1998-2010年中國35個大中城市的實證研究，構(gòu)建了包含宏觀調(diào)控虛擬變量的房價與租金變系數(shù)面板模型，得出城市的人口構(gòu)成不同、房地產(chǎn)需求類型不同等導(dǎo)致了房

價與租金的關(guān)系在不同城市有不同的表現(xiàn)；城市的經(jīng)濟狀況、物價變動、人口構(gòu)成、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)、其他扶持性政策等導(dǎo)致了宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)銷售市場和租賃市場有不同的影響�！娟P(guān)鍵詞】：3S技術(shù)城市房地產(chǎn)預(yù)期評估空間分析評價體系

??【學(xué)位授予單位】：山西財經(jīng)大學(xué)

??【學(xué)位級別】：博士

??【學(xué)位授予年份】：2013

??【分類號】：F224;F299.23

??【目錄】：摘要6-8Abstract8-161緒論16-381.1選題背景和研究意義16-191.1.1選題背景16-181.1.2選題依據(jù)18-191.1.3研究意義191.2研究綜述19-331.2.1國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)評估技術(shù)的研究19-211.2.2國內(nèi)外關(guān)于城市房地產(chǎn)價格影響因素的研究21-281.2.3國內(nèi)外關(guān)于房價變動對宏觀經(jīng)濟影響的研究28-311.2.4國內(nèi)外關(guān)于房價與租金關(guān)系的研究31-331.3研究思路和方法33-341.3.1研究思路331.3.2研究方法33-341.4研究內(nèi)容和創(chuàng)新之處34-381.4.1研究內(nèi)容34-351.4.2創(chuàng)新之處35-382房地產(chǎn)評估的相關(guān)理論和技術(shù)38-542.1房地產(chǎn)評估相關(guān)理論38-482.1.1地租理論38-412.1.2地價理論412.1.3區(qū)位理論41-432.1.4四象限模型理論43-452.1.5特征價格理論45-462.1.6城市規(guī)劃與地價關(guān)系理論46-482.2房地產(chǎn)評估技術(shù)48-522.2.13S技術(shù)的構(gòu)成與集成48-512.2.23S集成技術(shù)在城市房地產(chǎn)空間預(yù)期評估中的應(yīng)用流程51-522.3本章小結(jié)52-543城市宜居性特征對商品住宅價格影響的空間評價54-693.1城市宜居性特征體系的構(gòu)建57-593.1.1城市宜居

性的定義57-583.1.2城市宜居性特征體系的構(gòu)成58-593.2城市商品住宅宜居性特征空間評價理論模型59-623.2.1城市商品住宅宜居性特征的空間滯后評價模型60-613.2.2城市商品住宅宜居性特征的空間誤差評價模型61-623.3城市商品住宅宜居性特征空間評價實證分析62-673.3.1商品住宅宜居性特征評價的樣本數(shù)據(jù)和變量說明62-633.3.2城市商品住宅宜居性特征空間評價模型63-663.3.3城市宜居性特征對商品住宅價格的影響分析66-673.4本章小結(jié)67-694城市資源特征對商品住宅價格影響的空間評價69-824.1礦業(yè)城市商品住宅價格的影響因素體系69-714.1.1礦產(chǎn)資源對商品住宅價格的影響分析70-714.1.2礦業(yè)城市商品住宅價格影響因素體系構(gòu)建714.2礦業(yè)與非礦業(yè)城市商品住宅價格影響因素的實證比較分析71-814.2.1商品住宅資源特征評價的樣本數(shù)據(jù)和變量說明71-754.2.2礦業(yè)城市商品住宅價格空間評價模型的構(gòu)建75-794.2.3礦業(yè)城市與非礦業(yè)城市的比較分析79-814.3本章小結(jié)81-825市場參與者異質(zhì)預(yù)期對商品住宅價格的影響研究82-1015.1異質(zhì)預(yù)期對住宅價格影響的路徑分析84-855.2市場參與者異質(zhì)預(yù)期作用下的住宅價格決定理論分析85-925.2.1市場參與者的異質(zhì)預(yù)期855.2.2市場參與者的最優(yōu)住宅使用數(shù)量85-895.2.3住宅的市場均衡價格89-925.3市場參與者異質(zhì)預(yù)期對住宅價格影響的實證分析92-1005.3.1住宅價格與收入、異質(zhì)預(yù)期的樣本數(shù)據(jù)和變量說明92-935.3.2市場參與者異質(zhì)預(yù)期對房價影響的雙固定效應(yīng)變截距模型93-985.3.3異質(zhì)預(yù)期作用下住宅價格的變動規(guī)律98-995.3.4正、負(fù)預(yù)期對住宅價格影響的比較分析99-1005.4本章小結(jié)100-1016

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