本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理

作者：李景忠　　上傳時(shí)間：2006-8-9 0:0

　　財(cái)務(wù)項(xiàng)目管理的目的：財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是“利潤(rùn)最大化”，針對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該是“項(xiàng)目利潤(rùn)最大化”。而項(xiàng)目目標(biāo)的成功要受工作范圍、項(xiàng)目成本、進(jìn)度計(jì)劃及客戶(hù)滿(mǎn)意四個(gè)因素制約。即財(cái)務(wù)管理及項(xiàng)目管理的目標(biāo)都是要讓客戶(hù)滿(mǎn)意。所以財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理是通過(guò)在實(shí)現(xiàn)成本、進(jìn)度及質(zhì)量三者平衡的基礎(chǔ)上而進(jìn)行計(jì)劃控制等的系列管理工作來(lái)達(dá)到收益最大化目標(biāo)的管理過(guò)程。項(xiàng)目管理是細(xì)化財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于提高項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理水平和質(zhì)量，強(qiáng)化項(xiàng)目的財(cái)務(wù)控制力具有重要的意義。

　　項(xiàng)目各階段財(cái)務(wù)對(duì)應(yīng)的管理工作：

　　項(xiàng)目管理不只是項(xiàng)目經(jīng)理部，，而是所有部門(mén)都在配合、執(zhí)行、記錄、分析項(xiàng)目進(jìn)程，保障項(xiàng)目順利進(jìn)行。財(cái)務(wù)部管理工作也滲透到項(xiàng)目準(zhǔn)備、計(jì)劃，執(zhí)行與控制，收尾四大階段，體現(xiàn)了其反映及監(jiān)督、控制和管理的職能：

　　序號(hào) 項(xiàng)目各階段名稱(chēng) 對(duì)應(yīng)的管理工作　　標(biāo)準(zhǔn)　　依據(jù)　　搜集和制作的資料

　　1.1 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，項(xiàng)目可行性分析 對(duì)項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算（核心指標(biāo)：內(nèi)部收益率及銷(xiāo)售凈利率） 投入少、回報(bào)高、見(jiàn)效快

　　（公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度） 項(xiàng)目的基本概況，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、估算成本，項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃，合作方承諾等

　　1.2 項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)準(zhǔn)備 將項(xiàng)目可行性分析階段成果形成文字形式：項(xiàng)目的成本測(cè)算、稅收分析、經(jīng)濟(jì)效益分析及資金運(yùn)用預(yù)測(cè) 內(nèi)部收益率≥？；銷(xiāo)售凈利率≥？

　　1.3 項(xiàng)目土地合同談判、簽訂 有關(guān)付款方式和稅收政策等的建議，確定項(xiàng)目公司注冊(cè)資金及股東單位、出資比例。 風(fēng)險(xiǎn)最小化、利益最大化 （公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度）

　　2.1 項(xiàng)目計(jì)劃，設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理部 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃等資料編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 項(xiàng)目投資回報(bào)，利潤(rùn)、費(fèi)用指標(biāo) （公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度） 按開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售計(jì)劃編制的固定資產(chǎn)購(gòu)置計(jì)劃、人員配置計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃

　　2.2 目標(biāo)成本確定 會(huì)同成本管理部編制目標(biāo)成本 可控，符合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 （公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度） 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)確定，項(xiàng)目施工圖完成

　　3.1 項(xiàng)目執(zhí)行與控制，項(xiàng)目招標(biāo)、簽訂施工、甲供材料合同 施工、甲供材料合同的審核 在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，付款條款合理 目標(biāo)成本 目標(biāo)成本確定

　　3.2 項(xiàng)目施工，合同款及進(jìn)度款的支付 合同款及進(jìn)度款支付的審核 按合同付款 對(duì)應(yīng)的合同 對(duì)應(yīng)的合同已簽訂

　　3.3 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況 每月會(huì)同成本管理人員編制項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本，分析成本變動(dòng)原因 與目標(biāo)成本比較 （公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度） 目標(biāo)成本確定

　　3.4 項(xiàng)目前期銷(xiāo)售推廣 營(yíng)銷(xiāo)合同及付款的審核 在計(jì)劃范圍內(nèi) 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃確定

　　3.5 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù)售 財(cái)務(wù)收銀員收取房款，換退房審核，應(yīng)收帳款管理，銷(xiāo)售合同抽查等 應(yīng)收帳款最少化 （公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度） 預(yù)售許可證

　　3.6 項(xiàng)目綜合變動(dòng)情況分析 分析項(xiàng)目各變動(dòng)因素對(duì)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的影響 與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃比較 （公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度） 以上資料確定

　　4.1 項(xiàng)目收尾，項(xiàng)目入住 房款補(bǔ)差的審核，入住前臺(tái)收款安排等工作 與預(yù)測(cè)面積比較 （公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度） 測(cè)繪報(bào)告

　　4.2 項(xiàng)目竣工結(jié)算 會(huì)同各部門(mén)召開(kāi)項(xiàng)目總結(jié)會(huì)議，編制項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 （公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度）

　　4.3 項(xiàng)目結(jié)盤(pán)審計(jì) 協(xié)助總部審計(jì)室完成項(xiàng)目結(jié)盤(pán)審計(jì) 內(nèi)部收益率≥？；銷(xiāo)售凈利率≥？ （公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度） 項(xiàng)目竣工結(jié)算

　　一、 財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中的幾項(xiàng)重點(diǎn)工作：

　�。ㄒ唬╉�(xiàng)目可行性分析：

　　通過(guò)測(cè)算分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)是財(cái)務(wù)部項(xiàng)目可行性分析的作用。

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　　這里要提醒我們注意的是在開(kāi)工計(jì)劃時(shí)除了考慮工期因素外，還要從節(jié)約項(xiàng)目成本的角度出發(fā)。

　　（三）動(dòng)態(tài)成本測(cè)算分析：

　　經(jīng)測(cè)算x月31日項(xiàng)目的xx成本較年初項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃時(shí)的x元/㎡上升了x元/㎡，可售住宅及商業(yè)單位成本達(dá)到了x元/㎡.

　　由于成本上升項(xiàng)目利潤(rùn)減少x萬(wàn)，稅后利潤(rùn)減少x萬(wàn)，單位凈利減少x元/㎡，凈利率下降x%，售價(jià)增加x元/㎡才能達(dá)到先前凈利率x%的要求；集團(tuán)歷史最好水平年計(jì)劃貢獻(xiàn)利潤(rùn)x萬(wàn)，由于成本上升，影響經(jīng)營(yíng)計(jì)劃x萬(wàn)。

　　二、 項(xiàng)目管理與財(cái)務(wù)相關(guān)的主要業(yè)務(wù)流程（收付款業(yè)務(wù)）與溝通：

　　1、 項(xiàng)目施工階段付款業(yè)務(wù)流程：

　　施工單位提出申請(qǐng)――監(jiān)理單位審核――主管工程師審核工程形象進(jìn)度－成本會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)審核――財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人審批－總經(jīng)理審批

　　從上流程可知施工階段的付款流程很簡(jiǎn)單。但是當(dāng)施工單位提請(qǐng)支付進(jìn)度款時(shí)，作為審核該筆業(yè)務(wù)的各個(gè)部門(mén)經(jīng)辦人員很難單就該筆業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題各個(gè)部門(mén)經(jīng)辦人員就必須溝通和信息反饋。

　　2、 項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程信息的溝通：

　　下面是有關(guān)應(yīng)收帳款催繳的業(yè)務(wù)流程：

　　a、銷(xiāo)售業(yè)務(wù)人員向客戶(hù)催繳房款；

　　b、客戶(hù)提供交款的證明水單（收據(jù)）；

　　c、業(yè)務(wù)人員向財(cái)務(wù)核實(shí)；

　　d、財(cái)務(wù)人員查找收款結(jié)算憑證；

　　e、核實(shí)房款全額結(jié)清后要求財(cái)務(wù)開(kāi)具發(fā)票；

　　財(cái)務(wù)部項(xiàng)目管理的重點(diǎn)在于業(yè)務(wù)流程管理，在于和各相關(guān)部門(mén)的不斷的溝通，且不可孤立自己或者閉門(mén)造車(chē)，要深入各業(yè)務(wù)部門(mén)和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

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