【摘要】： 房地產(chǎn)為居民生活和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展提供基本的場(chǎng)所,同時(shí)也是居民最重要的投資品種之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng),因此,房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位。在政策的大力支持下,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)格更是多年持續(xù)上漲。不斷上漲的房價(jià)引出“房地產(chǎn)泡沫”的議題,然而由于泡沫定義本身的模糊性以及隨之帶來的實(shí)證方法上的不完備,房地產(chǎn)泡沫的論斷存在很大爭(zhēng)議。 為了更確當(dāng)?shù)拿枋鑫覈康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài),在第二章我們用“房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮”代替“房地產(chǎn)泡沫”。所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮是指房地產(chǎn)價(jià)格脫離決定其價(jià)值的基本面因素而主要由經(jīng)濟(jì)主體主觀信念決定的持續(xù)上漲現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)兼具實(shí)物產(chǎn)品和虛擬產(chǎn)品的特性,價(jià)值基準(zhǔn)也分兩類:基于實(shí)物產(chǎn)品的基準(zhǔn)和基于虛擬產(chǎn)品的基準(zhǔn)。無論從哪種標(biāo)準(zhǔn)出發(fā),實(shí)證結(jié)果均顯示我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于非理性繁榮狀態(tài)。 解釋現(xiàn)象是經(jīng)濟(jì)學(xué)的首要職責(zé)。借鑒沖擊—傳導(dǎo)學(xué)說的分析框架,我們從外部沖擊和內(nèi)部作用機(jī)制兩個(gè)方面對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的形成機(jī)制進(jìn)行系統(tǒng)分析。第三章主要分析外部沖擊對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的影響。我們選擇政府行為作為最主要的外部沖擊進(jìn)行分析,這是由于我國轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)決定的。根據(jù)政府的房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo),借鑒基德蘭德和普雷斯科特的宏觀政策動(dòng)態(tài)一致模型,我們構(gòu)建中央政府和地方政府的收益函數(shù)分析其在房地產(chǎn)發(fā)展過程中的行為。兩階段動(dòng)態(tài)博弈模型顯示中央政府和地方政府的占優(yōu)選擇均為保持房地產(chǎn)價(jià)格上漲。以經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),我們運(yùn)用事件研究法對(duì)政府行為對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn),結(jié)果跟我們的理論分析趨于一致。 政府行為產(chǎn)生的外部沖擊僅是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的發(fā)端,內(nèi)部作用機(jī)制才是非理性繁榮形成的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)參與主體之間的互相博弈使得我國房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮局面最終形成,因此,第四章主要基于市場(chǎng)角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的形成機(jī)制進(jìn)行分析。在分析主體的互相作用之前,我們首先分析房地產(chǎn)產(chǎn)品特性、供求主體的行為模式這些基本單元。房地產(chǎn)的空間壟斷特性、供求主體的行為模式特征均顯示房地產(chǎn)價(jià)格高扯的事實(shí)。有了這些基本模塊后,我們進(jìn)一步分析房地產(chǎn)參與主體的相互作用對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)主體間復(fù)雜的相互作用過程將房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步推高,在這其中,信息不對(duì)稱和參與主體的有限理性發(fā)揮關(guān)鍵作用。我們首先放松傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的信息完全研究前提,從實(shí)物產(chǎn)品和虛擬產(chǎn)品兩個(gè)角度考察信息不對(duì)稱條件下房地產(chǎn)市場(chǎng)主體博弈的均衡結(jié)果。通過對(duì)買賣雙方市場(chǎng)勢(shì)力多種情形的比較分析,我們發(fā)現(xiàn):在目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)賣方勢(shì)力占據(jù)主導(dǎo)地位的情形下,賣方將市場(chǎng)信息不對(duì)稱引起的信息傳遞成本向買方轉(zhuǎn)嫁,均衡狀態(tài)下作為實(shí)物產(chǎn)品的房地產(chǎn)價(jià)格更高。而對(duì)虛擬產(chǎn)品形式的房地產(chǎn)來說,信息不對(duì)稱影響了投資投機(jī)者對(duì)未來價(jià)格的判斷從而影響其決策行為。我們構(gòu)建的信號(hào)傳遞模型顯示,博弈的最終均衡是房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)送房地產(chǎn)高價(jià)信號(hào),借此影響投資投機(jī)者的概率判斷,促使其作出購買決策。期望從未來房價(jià)上升中獲益的投資投機(jī)者接受報(bào)價(jià)并將房地產(chǎn)價(jià)格不斷推高,形成非理性繁榮的局面。進(jìn)一步的放松研究假定,假設(shè)市場(chǎng)參與主體有限理性,我們構(gòu)建的演化博弈模型揭示:房地產(chǎn)開發(fā)商按行業(yè)最高成本者的壟斷價(jià)格水平制定房地產(chǎn)價(jià)格,需求者選擇接受其報(bào)價(jià)在當(dāng)期購買是博弈的進(jìn)化穩(wěn)定策略。信息不對(duì)稱、市場(chǎng)參與群體的有限理性和學(xué)習(xí)過程的緩慢將使得我國房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的局面相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)存在。 房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲離不開巨量資金的支持,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的資金有相當(dāng)部分依賴外部金融機(jī)構(gòu)主要是商業(yè)銀行的支撐。我們構(gòu)建的數(shù)理經(jīng)濟(jì)模型顯示,房地產(chǎn)供求雙方受到的外部資金支持力度越大,房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡價(jià)格水平就越高。資金過度支持促成并助長了房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮。作為主要外部資金供給方的商業(yè)銀行和境外投資投機(jī)資金出于收益最大化的需要也有著非常強(qiáng)烈的意愿提供相應(yīng)資金。然而隨著市場(chǎng)整體供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變,非理性繁榮不可能一直持續(xù),終究會(huì)向理性回歸,一次隨機(jī)事件就可能將繁榮幻象戳穿。房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的破裂將給國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定造成巨大風(fēng)險(xiǎn),而這當(dāng)中最為重要的就是金融風(fēng)險(xiǎn)。過度負(fù)債的房地產(chǎn)供求雙方均會(huì)因?yàn)榉績r(jià)理性回歸而蒙受巨大財(cái)務(wù)損失甚至破產(chǎn),而這些風(fēng)險(xiǎn)都將會(huì)向主要的資金提供者——商業(yè)銀行轉(zhuǎn)嫁。這將嚴(yán)重威脅商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量甚至可能爆發(fā)銀行危機(jī),而我國金融體系是以銀行為主的間接金融體系,銀行的危機(jī)將波及整個(gè)金融體系。通過投機(jī)房地產(chǎn)博取人民幣升值收益的境外投資投機(jī)資金更會(huì)加劇我國匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),威脅國家經(jīng)濟(jì)體系的穩(wěn)定。 鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮可能引起的巨大危害,我們必須對(duì)其進(jìn)行預(yù)先防范治理。根據(jù)前面章節(jié)分析的房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮形成機(jī)制,我們分別從政府、市場(chǎng)和資金提供者的角度提出相應(yīng)的治理對(duì)策。
【學(xué)位授予單位】：上海交通大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2007
【分類號(hào)】：F293.3;F832.4;F224

【引證文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2767498