【摘要】： 城市住宅價(jià)格是一個(gè)敏感的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題。無論對(duì)政府還是對(duì)城市居民而言,城市住宅都是重要的財(cái)富。準(zhǔn)確評(píng)估城市住宅的價(jià)格,對(duì)于以住宅價(jià)格為基礎(chǔ)的稅收、抵押貸款中維護(hù)借款人的正當(dāng)權(quán)益、履行房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)為金融信貸機(jī)構(gòu)控制風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)職責(zé)等方面均有重要意義。隨著中國住宅市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷深入,與城市住宅有關(guān)的交易活動(dòng)日益增多。因此,如何發(fā)展房地產(chǎn)價(jià)格理論與估價(jià)理論,建立科學(xué)、高效的城市房地產(chǎn)估價(jià)方法,特別是針對(duì)城市住宅的市場(chǎng)比較估價(jià)法,是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面臨的重要課題。中國國家住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)、天津市房地產(chǎn)管理部門、天津市房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)等都在多種場(chǎng)合發(fā)出呼吁并鼓勵(lì)對(duì)這一難題進(jìn)行重點(diǎn)公關(guān)。論文就是在這種背景下選題、開題并開展研究的。 目前困擾市場(chǎng)比較法在城市住宅估價(jià)中準(zhǔn)確應(yīng)用的主要有三大難題,即可比實(shí)例的選取問題、住宅自然屬性情況的價(jià)格修正問題、綜合比準(zhǔn)價(jià)格的求取問題。三個(gè)問題相互關(guān)聯(lián)又共同影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性,其中又以第二個(gè)問題為重點(diǎn)與難點(diǎn)。論文以上述三大難題為研究內(nèi)容,以構(gòu)建適合中國城市住宅的市場(chǎng)比較法調(diào)整因子量化模型解決以上問題為研究目標(biāo)。力求為我國房地產(chǎn)行業(yè)提供具有較高可信度與較高操作性的市場(chǎng)定價(jià)新思路,力求為我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)提供一套旨在提高房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法精度,降低作業(yè)成本,提高估價(jià)效率的城市住宅估價(jià)新模型,論文研究目標(biāo)明確、有的放矢。 論文采用規(guī)范分析與實(shí)證研究相結(jié)合,定性分析與定量分析相結(jié)合的研究方法。規(guī)范分析為問題的提出、問題的解決(主要是模型的構(gòu)建)、問題答案(研究結(jié)論)的分析提供理論基礎(chǔ);實(shí)證分析方法是通過翔實(shí)的數(shù)據(jù)資料對(duì)模型進(jìn)行估計(jì)與檢驗(yàn),有助于從現(xiàn)象中把握事物運(yùn)動(dòng)發(fā)展的規(guī)律,并形成有關(guān)經(jīng)濟(jì)新理論。定性分析主要是從事物的本質(zhì)屬性來認(rèn)識(shí)和把握城市住宅的價(jià)格;定量分析則是從城市住宅自然屬性量化指標(biāo)上認(rèn)識(shí)和把握城市住宅的價(jià)格,使人們能更準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)城市住宅的本質(zhì)。論文研究中,先采用定性分析,對(duì)城市住宅自然屬性與價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行分析研究,以便為城市住宅自然屬性價(jià)格的定量分析提供方向性指導(dǎo);然后進(jìn)行定量分析,以期確定城市住宅自然屬性價(jià)格研究成果;最后在嚴(yán)格定量研究的基礎(chǔ)上,采用定性分析方法分析定量研究的成果。 論文的主要研究內(nèi)容和研究成果包括以下內(nèi)容: (1)構(gòu)建了城市住宅自然屬性價(jià)格模型并進(jìn)行了實(shí)證研究。 (2)構(gòu)建了城市住宅市場(chǎng)比較法估價(jià)模型并進(jìn)行了實(shí)證研究。 (3)通過對(duì)天津市中心城區(qū)住宅的實(shí)證研究得出了天津市中心城區(qū)住宅的自然屬性價(jià)格。 (4)通過對(duì)天津市中心城區(qū)住宅細(xì)分市場(chǎng)的研究,得出關(guān)于行政區(qū)劃的天津市中心城區(qū)住宅細(xì)分市場(chǎng)存在的結(jié)論。 最后,論文提出對(duì)該問題進(jìn)一步研究的展望及在今后研究中應(yīng)該注意的問題,以及為了使論文研究成果推廣使用,更好的為城市住宅估價(jià)業(yè)務(wù)服務(wù),城市房地產(chǎn)管理部門及行業(yè)學(xué)會(huì)應(yīng)該做的準(zhǔn)備工作。
【學(xué)位授予單位】：河北工業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2009
【分類號(hào)】：F293.3
【圖文】：

圖 1.1 城市住宅自然屬性價(jià)格概念模型Fig.1.1 Urban residential property price conceptual model宅自然屬性與城市住宅價(jià)格之間的關(guān)系，估計(jì)城市住宅自然屬性的隱供需特點(diǎn)，為開發(fā)商開發(fā)市場(chǎng)適銷對(duì)路城市住宅，為具備相應(yīng)自然屬提供城市住宅購房參考，為房地產(chǎn)估價(jià)提供新的估價(jià)理論等，都是該§1-3 論文研究設(shè)計(jì)究目標(biāo)與內(nèi)容究目標(biāo)根本目標(biāo)是構(gòu)建適合測(cè)量城市住宅價(jià)格的市場(chǎng)比較法調(diào)整因子量化模地產(chǎn)價(jià)格理論、房地產(chǎn)估價(jià)理論基礎(chǔ)上，引入住宅自然屬性價(jià)格反演理格與城市住宅效用、自然屬性之間的關(guān)系。力求為我國房地產(chǎn)行業(yè)提

1-3-2-2 技術(shù)路線基于上述研究目標(biāo)與研究方法，論文采用如圖 1.2 所示的研究技術(shù)路線。圖1.2 論文研究技術(shù)路線Fig. 1.2 Thesis research technology route1-3-3 論文研究框架與結(jié)構(gòu)安排1-3-3-1 論文研究框架從研究內(nèi)容來看，論文的研究思路為提出問題→理論分析→模型構(gòu)建→實(shí)證研究→得出結(jié)論。論文構(gòu)建的城市住宅市場(chǎng)比較法調(diào)整因子量化模型分為兩部分，第一部分是城市住宅自然屬性價(jià)格模型，第二部分是城市住宅市場(chǎng)比較法估價(jià)模型。

a)特短期增量房地產(chǎn) (b)短期內(nèi)增量房地產(chǎn) (c)長期內(nèi)增量房地供給無彈性 供給彈性較小 供給彈性較大圖 2.1 增量住宅價(jià)格的決定Fig .2.1 Incremental residential price期內(nèi)，存量住宅的規(guī)�；静蛔儯涔┙o是一定的，供給缺乏彈性，住，見圖 2.2(a)。在長期內(nèi)，住宅存量的規(guī)模隨著時(shí)間的推移發(fā)生改變均衡價(jià)格是以需求和存量供給所決定的存量價(jià)格水平，見圖 2.2(b)。

【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前4條

1 楊濤;EXT住宅項(xiàng)目高層商品房全面定價(jià)模型的研究[D];華南理工大學(xué);2011年

2 黃偉鑫;基于面板數(shù)據(jù)模型的城市地價(jià)與房價(jià)互動(dòng)關(guān)系研究[D];浙江大學(xué);2011年

3 黃虎;基于hedonic模型的襄陽城市住宅特征價(jià)格研究[D];華中師范大學(xué);2011年

4 馬希明;鄭州市商品住宅價(jià)格形成機(jī)理及趨勢(shì)預(yù)測(cè)[D];山西財(cái)經(jīng)大學(xué);2011年

本文編號(hào)：2761869