【摘要】： 近年來隨著臺灣投資環(huán)境的變遷，加以大陸1979年改革開放之后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，并且又不斷推出各種優(yōu)惠措施，吸引國際資金前往投資，臺灣房地產(chǎn)業(yè)由于土地成本、勞動成本與環(huán)保費(fèi)用等居高不下，復(fù)又市場供過于求，獲利能力今非昔比，促使業(yè)者轉(zhuǎn)進(jìn)成本低廉以及需求逐漸提高的大陸市場尋求發(fā)展機(jī)會。 然而現(xiàn)階段大陸房地產(chǎn)市場方才起步，加以幅員遼闊，相關(guān)法令、規(guī)章、制度未臻完備，并且人治色彩濃厚，信息取得不易，再加上政策變化以及競爭激烈的環(huán)境下，尤其是大多數(shù)臺商慣以「臺灣經(jīng)驗」為藍(lán)本來經(jīng)營大陸的不動產(chǎn)，更增加了投資的風(fēng)險性。有鑒于此，本研究特針對兩岸投資環(huán)境、土地取得差異及開發(fā)經(jīng)營過程中之各種風(fēng)險，作為研究之主題，期以提供兩岸房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)者投資經(jīng)營之參考。 本研究之目的主要在于經(jīng)由專家訪談方式，運(yùn)用德菲爾法(Delphi Method)取得權(quán)重，透過分層投資風(fēng)險分析法進(jìn)行實證研究，建立層級評估架構(gòu)，比較分析兩岸房地產(chǎn)投資之風(fēng)險，俾供臺商投資決策之參考；惟兩岸整體經(jīng)濟(jì)、社會環(huán)境差異極大，加以目前臺灣主管機(jī)關(guān)對于臺商到大陸投資房地產(chǎn)業(yè)，仍只由全面禁止放寬為有條件開放而已，因此，其間之潛在風(fēng)險極大。 本研究經(jīng)過問卷分析，在量化后評選風(fēng)險因子項目，將目前房地產(chǎn)投資所需考慮的風(fēng)險因素分為投資風(fēng)險、生產(chǎn)風(fēng)險、交易風(fēng)險、使用風(fēng)險以及其它風(fēng)險等五大類分別與以評量，所得結(jié)論為臺灣之整體投資環(huán)境較佳，屬于低度風(fēng)險，而大陸則屬于中度風(fēng)險，其因在于臺灣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，體質(zhì)健全，并且已進(jìn)入穩(wěn)定成長階段；相對而言，大陸之房地產(chǎn)尚處于起飛階段，相關(guān)法令制度尚未完備，而高利潤總是伴隨著高風(fēng)險，而此亦印證房地產(chǎn)投資之高利潤、高風(fēng)險特性。 現(xiàn)今大陸正處于經(jīng)濟(jì)起飛階段，由于住宅自有率尚不高，相對的整體住宅需求也就較高，惟兩岸房地產(chǎn)仍存在土地使用制度與預(yù)售制度之差異明顯，房地產(chǎn)均面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整，并且金融政策皆面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)等三大問題；尤其每當(dāng)景氣過熱之際，政府總會采取宏觀調(diào)控政策嚴(yán)加管制，頓時不僅地方政府會大幅提高投資門坎，甚至取消開發(fā)項目，而金融機(jī)構(gòu)則會嚴(yán)格實施金融管制措施，此就房地產(chǎn)投資而言，風(fēng)險必然隨之大幅提高，因此，現(xiàn)階段大陸之房地產(chǎn)投資實可謂「高利潤、高風(fēng)險」之最佳寫照。其次，就臺灣而言，房地產(chǎn)業(yè)之發(fā)展已臻成熟階段，而經(jīng)濟(jì)成長亦處穩(wěn)定狀態(tài)，在臺灣投資房地產(chǎn)屬于「低風(fēng)險、合理利潤」之穩(wěn)定時期，而大陸則仍處于「高利潤、高風(fēng)險」階段。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)者如能事先對兩岸投資環(huán)境詳加評估，并且對于投資流程能夠確實做好風(fēng)險管理，不僅可有效降低決策錯誤與投資風(fēng)險發(fā)生的機(jī)率，更可在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程獲取超額利潤。 本研究最大之貢獻(xiàn)在于提供房地產(chǎn)開發(fā)商在實務(wù)經(jīng)營上一個明確而可行的風(fēng)險評量模式，其次，對政府部門而言，亦可參酌先進(jìn)國家的制度與經(jīng)驗，，建構(gòu)完備之不動產(chǎn)交易安全機(jī)制與住宅金融體系，以確保房地產(chǎn)市場之穩(wěn)健發(fā)展。
【圖文】：

圖3一10歷年港澳臺商房地產(chǎn)投資金額統(tǒng)計圖資料來源:按照2004中國統(tǒng)計年鑒自表3一14大陸歷年房屋建筑面積統(tǒng)計表(單位:萬平方米)年年份份施工面積積竣工面積積1119855535491.88817072.7771119899940649.99919723.44411199000379233319552.5551119911141054.22220256.3331119922251885.44424045.5551119933365374.22228684.8881119944478032.22232383.3331119955589862.88835666.333111996661290877760047.99911199777128680.333622444411199888137593.66665682.66611199999147262.55573924.99922200000160141.11180714.999

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【學(xué)位授予單位】：復(fù)旦大學(xué)
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2006
【分類號】：F293.3;F224

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本文編號：2664860