【摘要】： 自1998年我國取消福利分房以來，城市住宅投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，住宅銷售面積逐年增加，與此同時(shí)城市住宅價(jià)格也迅速增長，有的城市甚至以每年20％的速度上漲，引起了政府、企業(yè)、專家學(xué)者和媒體輿論的高度重視。但遺憾的是，目前我國住宅市場和住宅價(jià)格的研究還只是停留在寬泛性的定性分析上，缺乏定量分析與實(shí)證研究，也缺乏可靠的分析工具和模型模擬，因而也無法知道城市住宅價(jià)格對哪些因素是敏感的，這些因素的影響力是多少。理論研究的不足造成了政府政策和企業(yè)決策缺乏有效的科學(xué)依據(jù)和技術(shù)支撐，購房者投資缺乏有效的指導(dǎo)，這無疑影響了我國住宅產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)的發(fā)展。因此，在我國的住宅市場研究中，十分需要全面分析住宅供需關(guān)系，構(gòu)建可以進(jìn)行政策分析和投資分析的城市住宅價(jià)格模型。在此背景下，論文以城市住宅價(jià)格為研究對象，試圖探討哪些主要?jiǎng)恿σ蛩貙ψ≌瑑r(jià)格產(chǎn)生影響，并通過實(shí)證的方法進(jìn)一步研究其內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制，希望在發(fā)展我國住宅價(jià)格模型的同時(shí)，為政府調(diào)控、企業(yè)經(jīng)營、銀行信貸管理和購房者投資提供分析方法和工具。 論文首先研究了國外關(guān)于住宅價(jià)格實(shí)證研究的文獻(xiàn)，對住宅價(jià)格的主要?jiǎng)恿σ蛩貜睦碚摵蛯?shí)證角度進(jìn)行了論證，還對住宅價(jià)格模型的實(shí)證結(jié)果進(jìn)行了分析，歸納出住宅價(jià)格的6個(gè)主要?jiǎng)恿σ蛩厥牵菏杖�、利率、信用可靠性、稅收結(jié)構(gòu)、住宅供給和人口結(jié)構(gòu)。文獻(xiàn)研究還發(fā)現(xiàn)，住宅市場的融資水平高低與住宅價(jià)格變化存在著顯著的正相關(guān)，住宅價(jià)格在高、低融資條件下對家庭收入的變化反應(yīng)也是不同的。 在文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)上，論文從需求、供給及其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素等方面對中國城市住宅價(jià)格的主要?jiǎng)恿σ蛩剡M(jìn)行了實(shí)證研究，主要內(nèi)容包括以下5個(gè)方面： (1)城市住宅價(jià)格水平的動(dòng)力因素分析。以市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口、國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、商品住宅銷售面積、人均住房使用面積、恩格爾系數(shù)為解釋變量，對城市住宅價(jià)格進(jìn)行了建模和實(shí)證研究。我們分別采用1998—2000年全國30個(gè)大、中城市和浙江省8個(gè)主要城市的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行建模，實(shí)證結(jié)果顯示，市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口和人均可支配收入對城市住宅價(jià)格產(chǎn)生顯著的影響，這和國外的研究結(jié)果基本一致。利用回歸模型對2001年全國8個(gè)城市和浙江省4個(gè)城市的理論住宅價(jià)格進(jìn)行了測算，并與實(shí)際住宅價(jià)格作了比較分析。 (2)引入住宅抵押貸款因素后的融資效應(yīng)對家庭住宅需求價(jià)格的影響。我們首先設(shè)計(jì)了跨期預(yù)算約束條件下的家庭住宅需求價(jià)格模型，然后采用2001年度杭州市區(qū)300戶城鎮(zhèn)居民調(diào)查數(shù)據(jù)資料進(jìn)行實(shí)證研究。實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)引入住宅抵押貸款因素后，貸款成數(shù)、貸款利率、貸款期限對家庭住宅需求價(jià)格產(chǎn)生顯著影響，降低貸款利率、延長貸款期限均可以提高居民的支付能力，擴(kuò)大住宅市場的有效需求，從而提升家庭住宅需求價(jià)格。實(shí)證研究還發(fā)現(xiàn)在模型中加入收入增 浙江大學(xué)博士學(xué)位論文 長率這個(gè)變量后，模型更具實(shí)際意義，家庭住宅需求價(jià)格對收入增長率這一變量 非常敏感�；谖磥硎杖氲脑鲩L預(yù)期，我國住宅需求價(jià)格的上漲空間是廣闊的。 此外，實(shí)證研究還發(fā)現(xiàn)引入住宅抵押貸款因素后，目前杭州中、高收入家庭已經(jīng) 具備住宅商品化的條件，完全可以從市場上購買與自己支付能力相適應(yīng)的住宅， 而低收入家庭的支付能力與相適應(yīng)的住宅價(jià)格還有一定的差距，這一結(jié)果也與國 際慣例相符合。利用我們2003年對杭州市1200位市民的問卷調(diào)查資料，進(jìn)一步 分析了杭州住宅市場持續(xù)繁榮的經(jīng)濟(jì)原因。 (3)住宅建安綜合費(fèi)用對住宅價(jià)格的影響。論文利用深圳1984一2000年和 上海1996一2000年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，研究了建安綜合費(fèi)用對住宅價(jià)格的影響。從實(shí) 證分析來看，建安綜合費(fèi)用對住宅價(jià)格的影響要分長期和短期分別考慮。在短期 內(nèi)，影響住宅建安綜合費(fèi)用的因素基本是固定的，如人工工資、建筑材料價(jià)格等， 同類住宅的建安綜合費(fèi)用水平基本穩(wěn)定，短期內(nèi)建安綜合費(fèi)用對住宅價(jià)格影響不 顯著。從長期來看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平的提高，影響住宅建安綜合費(fèi) 用因素的價(jià)格也不斷上漲，如人工工資、建筑材料價(jià)格都在不斷上漲，還有住宅 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也不斷提高。因此，就長期而言，住宅建安綜合費(fèi)用仍是住宅價(jià)格的重 要?jiǎng)恿σ蛩刂弧?(4)土地成本與住宅價(jià)格的關(guān)系。在理論上，，土地成本對一個(gè)城市的住宅 價(jià)格水平的作用不明顯，土地價(jià)格可能是住宅供求關(guān)系派生出來的。論文利用杭 州市區(qū)2002年在售的96個(gè)樓盤樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)果顯示，土地成本對 住宅價(jià)格的解釋力達(dá)到615%，土地成本的彈性系數(shù)估計(jì)值為0.328。也就是說， 土地成本變動(dòng)1%，住宅價(jià)格就會(huì)有0.328%的變動(dòng)。因此，就開發(fā)項(xiàng)目個(gè)案而言， 土地成本是住宅價(jià)格的主要?jiǎng)恿σ蛩亍?(5)住宅租金與住宅價(jià)格的關(guān)系。從理論分析來看，住宅租金應(yīng)和住宅價(jià) 格具有良好的一致性�！撐睦煤贾葜鞒菂^(qū)2002年6月一12月期間住宅市場住 宅租金與住宅價(jià)格的615對交易樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果表明，雖然杭州 的住宅價(jià)格和住宅租金的相關(guān)性為0.652，說明住宅價(jià)格和住宅租金具有良好的 相關(guān)性，但是從回歸方程分析來看，貸二0.425說明住宅
【學(xué)位授予單位】：浙江大學(xué)
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2003
【分類號】：F293.3

【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前6條

1 黃瑜;;土地價(jià)格、居民收入對商品住宅價(jià)格影響的動(dòng)態(tài)分析——基于狀態(tài)空間模型的實(shí)證[J];經(jīng)濟(jì)與管理研究;2010年10期

2 楊霞;徐鄧耀;;城市發(fā)展中人口結(jié)構(gòu)變化與住房需求的研究[J];開發(fā)研究;2011年02期

3 王勤;蔣e

本文編號：2609413