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房地產(chǎn)開發(fā)項目公司運作機制的探討

作者:李建鋒　　時間:2013-03-12　　瀏覽量 6　　評論 0　　 　　

房地產(chǎn)開發(fā)項目公司運作機制的探討

  開發(fā)公司的項目管理有別于施工單位的項目監(jiān)理。從行業(yè)上分，施工單位屬于生產(chǎn)性行業(yè)，其產(chǎn)品是其所承包施工的樓房。監(jiān)理公司屬于技術服務性行業(yè)，其工作是為開發(fā)公司提供工程監(jiān)理的技術服務。而房地產(chǎn)開發(fā)公司項目的經(jīng)營管理程序十分復雜，主要過程有項目經(jīng)濟分析階段、征地拆遷階段、設計報建階段、工程建設階段、推廣銷售階段。

  從90年代起，隨著境外房地產(chǎn)公司大量涌入境內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)，一種新的項目管理模式隨之產(chǎn)生，這就是項目公司管理。項目公司是為某一特點的項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，負責該項目的開發(fā)和銷售，當該項目全部開發(fā)銷售完成后，項目公司可以依法注銷或轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司。如項目的開發(fā)經(jīng)營不善而資不抵債，項目公司可以依法宣布破產(chǎn)清算。因而許多大型房地產(chǎn)公司會根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目成立各自的項目子公司，以降低開發(fā)經(jīng)營風險。

  項目公司是獨立的房產(chǎn)開發(fā)公司，其工作職能及工作方法主要有：

  一、前期策劃

  前期策劃工作一般包括：機會研究、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資策劃。可行性研究是對項目技術經(jīng)濟方案的可行性進行的全面技術經(jīng)濟論證，是對項目的構思、目標設計、方案策劃工作的進一步細化與具體化。而投資策劃是在經(jīng)濟分析基礎上對項目的資金使用、回收及相應措施進行詳細的計劃和控制。投資策劃是今后項目管理運作的工作指南，是項目開發(fā)建設的成敗關鍵。投資策劃的主要內(nèi)容有：

  二、項目從設計、報建、施工到驗收的監(jiān)控

  監(jiān)控的工作主要有幾方面：

  （1）進行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標，從中選擇最佳方案，由中標單位負責項目的施工圖設計任務。這樣利用競爭機制，使設計單位在競爭中提高設計水平，項目公司從中選擇經(jīng)濟實用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些項目公司往往利用設計招標選擇好的方案，再委托另外的設計單位進行施工圖設計，這種方式不可取。因為一是損害中標單位的積極性，不利于知識產(chǎn)權的保護；二是局部設計需要和整體設計吻合，不同的設計單位設計會影響整體效果。

  （2）組織設計人員踏勘現(xiàn)場，提高對現(xiàn)場的感性認識，同時避免設計圖紙脫離實際，與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)。

  （3）實行定量限額設計，使工程預算數(shù)額不超出投資計劃。設計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內(nèi)容，促使設計單位改變設計方法，由以往的單純設計變?yōu)樵O計與預算同時進行，根據(jù)預算調(diào)整設計。在設計階段控制投資是最有效的，利用優(yōu)化設計可以大大節(jié)省項目的造價。

  （4）組織設計評審小組對各個專業(yè)的設計進行審核，評審工作主要在規(guī)劃及方案設計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負責人及各專業(yè)的專家組成，對設計提出全面的意見。對設計的評審許多開發(fā)公司往往依據(jù)個人的意見，由領導拍板，這樣缺乏科學性。

  （5）安排合理的設計進度，使出圖的時間與招標、施工計劃吻合。

  （6）通過合同明確規(guī)定設計的職責，規(guī)定設計質(zhì)量獎懲方法。并要求項目負責人必須在工程進展過程中親臨現(xiàn)場對施工進行必要的監(jiān)督和指導。設計中往往會因為設計人員的疏忽造成業(yè)主的經(jīng)濟損失。

  （1）設計報建進度計劃：主要包括規(guī)劃設計及報建進度、單體方案設計及報建進度、單體施工圖設計及報建進度、市政園林設計及報建進度；

  （2）施工準備階段進度計劃：主要內(nèi)容包括工程招投標進度計劃、材料設備招投標進度計劃、分項工程招標計劃、施工臨時水電安裝進度計劃、施工臨時設施進度計劃、辦理施工前手續(xù)計劃；

  （3）施工進度計劃：主要包括土建施工進度計劃、水電設備安裝進度計劃、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程進度計劃、木門及防火門工程進度計劃等；

  （4）配套設施工程進度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工進度計劃、電信工程進度計劃、防盜系統(tǒng)工程進度計劃、有線電視工程進度計劃、煤氣工程進度計劃、市政工程進度計劃、綠化園林工程進度計劃等。

  （1）建設用地成本：包括土地有償使用費、征地拆遷費等；

  （2）工程建設成本：包括土建費、水電設備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設計監(jiān)理費、向政府交納的配套設施建設費、人防易地建設費、檔案保證金、勞動保險金等；

  （3）銷售費用：主要包括銷售營業(yè)稅、所得稅、售樓中介費、廣告宣傳費等；

  （4）財務費用：主要包括貸款利息、資金運作利息等。首先根據(jù)項目的特點編制投資計劃及各項成本控制指標。在各項費用中，一類是由政府有關部門收取的，如地價、配套設施建設費、人防易地建設費、營業(yè)稅、所得稅等，這些費用可根據(jù)有關規(guī)定計算出來；另一類是支付給各施工單位、服務單位的工程費及服務費，這些費用準確測算起來比較困難，需要根據(jù)概算指標、市場情況等因素進行測算。將各項費用支出計劃、合同價款及實際支付情況及時進行對照，對部分超支費用進行調(diào)整；

  （5）完善招投標制度。通過招標選擇最適合的施工單位及技術服務單位（如監(jiān)理、設計等），同時降低費用。

  三、項目的市場定位與銷售策劃職能

  商品社會的一切經(jīng)濟活動必須遵循市場規(guī)律，市場的需求情況決定商品本身定位。因此在項目可行性研究階段必須確定開發(fā)項目的市場定位，，市場定位的研究主要在以下幾方面：

  四、工程計量職能

  主要負責工程的預算與結算工作，審核工程量及工程價款，編制工程招標文件及標底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制上最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經(jīng)驗及專業(yè)知識，此外還應做到：

  另外，項目公司可以委托有資質(zhì)的監(jiān)理公司履行工程計量職責及工程執(zhí)法招標工作，項目公司只需負責對其結果審核及支付工程款。

  本文關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。