【摘要】： 近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展,已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集行業(yè),目前其最終資金來(lái)源大部分為銀行貸款。為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度轉(zhuǎn)嫁給金融系統(tǒng),人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門相繼出臺(tái)了諸多房產(chǎn)信貸政策,提高了房地產(chǎn)開發(fā)商信貸門檻。與此同時(shí),我國(guó)居民投資房地產(chǎn)的渠道狹窄,目前大多數(shù)居民投資房地產(chǎn)主要采取直接購(gòu)買房產(chǎn)或房地產(chǎn)企業(yè)股票的方式,成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要原因之一,房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)正在不斷積聚。在此背景下,發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金除拓寬房地產(chǎn)融資渠道外,還為居民投資房地產(chǎn)提供新的工具,規(guī)范各種私募資金,疏導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。 第一章首先從制度視角和融資結(jié)構(gòu)視角回顧了融資理論和國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)融資的研究。 第二章分析了我國(guó)房地產(chǎn)主要融資渠道。我國(guó)目前仍以銀行貸款為主,房地產(chǎn)信托、上市融資、房地產(chǎn)投資基金、債券融資等方式已經(jīng)開始出現(xiàn),并將快速發(fā)展。結(jié)合目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀、中觀和微觀環(huán)境以及房地產(chǎn)利益相關(guān)各方的訴求,我國(guó)房地產(chǎn)融資未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)將是呈現(xiàn)融資格局多元化的格局,房地產(chǎn)投資基金未來(lái)將成為我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要渠道之一。 第三章的環(huán)境分析中,筆者通過(guò)分析認(rèn)為雖然我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的已十分必要,但目前尚不完全具備發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的環(huán)境。主要表現(xiàn)為相關(guān)的法律稅收制度仍是空白,監(jiān)管機(jī)制尚未形成,部分房地產(chǎn)企業(yè)操作不規(guī)范,信息披露制度缺失,缺乏足夠的專業(yè)人才等。 第四章的房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險(xiǎn)分析中。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)投資基金面臨所有產(chǎn)業(yè)基金的風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險(xiǎn)分為外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn),具體包括管理風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等,控制房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)也分別要從這幾方面入手。 第五章對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)投資基金和發(fā)展環(huán)境做了介紹,以作為我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的借鑒。美國(guó)房地產(chǎn)目前已經(jīng)成為重要的投資資產(chǎn),具有股息率相對(duì)較高而收益波動(dòng)性相對(duì)較小的特點(diǎn)。其發(fā)展主要得益于美國(guó)健全的法律體系、發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)和嚴(yán)格的監(jiān)管機(jī)制。 第六章的路徑探索中,我們認(rèn)為目前管理層還沒(méi)有明確房地產(chǎn)投資基金的組織模式和投資條件,但已傾向于采用信托基金的方式,公開發(fā)行受益憑證募集資金。我們有理由相信一旦各方條件成熟,管理層將會(huì)順勢(shì)推出房地產(chǎn)投資基金。具體將會(huì)采取房地產(chǎn)投資信托基金、境內(nèi)房地產(chǎn)投資基金境外上市、房地產(chǎn)上市和封閉式產(chǎn)業(yè)基金等模式。 筆者認(rèn)為文章的創(chuàng)新之處在于: 1、緊密結(jié)合我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)融資的外環(huán)境變化和市場(chǎng)內(nèi)部發(fā)展的新特點(diǎn),從制度變遷的角度出發(fā),創(chuàng)新性的認(rèn)為我國(guó)目前尚不具備發(fā)展真正意義上的房地產(chǎn)投資基金的環(huán)境,并進(jìn)一步指出隨著制度的變遷,我國(guó)將在不久的將來(lái)成功推出自己的房地產(chǎn)投資基金。 2、對(duì)我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的路徑作了詳細(xì)分析,對(duì)比了多種發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)缺點(diǎn),指出了適合我國(guó)國(guó)情的最優(yōu)發(fā)展路徑是:發(fā)揮政策調(diào)控作用,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)提高公司治理水平,對(duì)房地產(chǎn)公司和信托投資公司實(shí)行分類管理,允許部分公司創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)業(yè)投資基金,條件成熟后向其他公司推廣。具體而言,房地產(chǎn)投資信托基金模式和封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式比較適合目前我國(guó)國(guó)情。
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2008
【分類號(hào)】：F832.5;F293.3
【圖文】：

圖 5-1：美國(guó) REITs 與資本市場(chǎng)收益率比較外，美國(guó)的權(quán)益型房地產(chǎn)投資基金與 10 年期的國(guó)債收見(jiàn)圖 5-2）：自 98 年以后，權(quán)益型房地產(chǎn)投資基金的收要明顯高于十年期國(guó)債的收益。

圖 5-1：美國(guó) REITs 與資本市場(chǎng)收益率比較此外，美國(guó)的權(quán)益型房地產(chǎn)投資基金與 10 年期的國(guó)債收益相明（見(jiàn)圖 5-2）：自 98 年以后，權(quán)益型房地產(chǎn)投資基金的收益大年份要明顯高于十年期國(guó)債的收益。

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本文編號(hào)：2796622