張麗 大唐電信（天津）科技產(chǎn)業(yè)園有限公司

摘要：房地產(chǎn)是一種資本密集型行業(yè)，其在很大程度上依賴金融業(yè)所提供的資金支持。但是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展卻存在諸多問(wèn)題，包括融資問(wèn)題，全面分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀，提出針對(duì)性的解決策略，才能進(jìn)一步拓寬融資渠道，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。本文就針對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行討論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資；問(wèn)題分析

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

（一）融資渠道單一導(dǎo)致各方面風(fēng)險(xiǎn)增加

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源仍以銀行貸款為主要渠道，雖然近幾年銀行信貸在房地產(chǎn)開發(fā)融資來(lái)源的比例有所下降，但很多房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中包含了一定的個(gè)人住房按揭貸款，如果將這些因素考慮在內(nèi)，房產(chǎn)企業(yè)使用銀行信貸的資金比例仍然高于55%，在這種對(duì)銀行貸款過(guò)分依賴的情況下，企業(yè)、銀行及政府所承擔(dān)的信貸風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)有所增加。首先，國(guó)家政策會(huì)對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大影響，，且政府為了調(diào)控房?jī)r(jià)也出臺(tái)了一系列政策用以降溫。其次，銀行本身也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。這是由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)且投資大，本身就是一種高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)；且政府政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，銀行客戶出現(xiàn)違約、斷供的機(jī)率就會(huì)增加，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈斷裂終至破產(chǎn)，銀行的損失也無(wú)法彌補(bǔ)；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還缺少科學(xué)、完善的信用評(píng)估機(jī)制，也是增加銀行風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。最后，政府也會(huì)受到影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)與銀行有著直接關(guān)系，政策調(diào)控影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，銀行難免也會(huì)受到影響，從而導(dǎo)致整個(gè)金融體系受到影響，進(jìn)而影響到社會(huì)穩(wěn)定。

（二）不完善的法律制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)生制約

     完善的法律制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)發(fā)展的根本保障，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)條件，不完善的法律制度會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生制約作用。與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)章制度還不夠完善，還缺少一套科學(xué)、有效的企業(yè)融資制度，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的間接因素，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀的策略

（一）拓寬融資渠道

     現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道即是銀行貸款，故要一改現(xiàn)狀，從以下幾個(gè)方面著手拓寬融資渠道：

     首先，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。該方法是發(fā)行基金受益憑證來(lái)募集資金，可起到集中分散資金的作用，再通過(guò)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理手段，將資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，以達(dá)到獲取投資收益、實(shí)現(xiàn)資本增值的目的。這種聚集資金、分散風(fēng)險(xiǎn)的作法，不僅可以獲得更高的投資回報(bào)，而且也在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。其次，房地產(chǎn)信托融資。該方法包括兩個(gè)層面的涵義，一是房地產(chǎn)委托信托公司進(jìn)行相關(guān)管理，在委托人獲益的同時(shí)，信托公司收取相應(yīng)的管理費(fèi)用；另外一層涵義是資金擁有者將自己的資金委托給信托投資公司，由其以自己的名義將資金投資用于某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，并對(duì)資金進(jìn)行管理。盡管與銀行相比，信托計(jì)劃資金成本比銀行同期貸款利率至少高出20%，但卻可以大大節(jié)約時(shí)間成本，因此房地產(chǎn)信托融資是一種以資金成本降低時(shí)間成本的新型融資方法。最后，合作開發(fā)融資，所謂合作開發(fā)融資即房地產(chǎn)開發(fā)商尋找一家或幾家綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)采用多種方式進(jìn)行合作開發(fā)，以降低融資風(fēng)險(xiǎn)，分擔(dān)融資負(fù)擔(dān)。

     除上述方法外，還包括引進(jìn)海外資本、發(fā)行債券、建筑企業(yè)墊資、產(chǎn)業(yè)基金、預(yù)售樓款再投資、典當(dāng)融資、項(xiàng)目融資等多種。

（二）完善相關(guān)制度體系

     一方面要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款擔(dān)保體系予以完善。擔(dān)保公司的主要作用是架設(shè)融資渠道，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)信用。不過(guò)擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)是以銀行政策為依據(jù)，銀行仍具有貸款決策權(quán)，故擔(dān)保公司可以在很大程度上解決銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間信息不對(duì)稱的局面。政府要完善相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)抵押保險(xiǎn)市場(chǎng)混亂的現(xiàn)象進(jìn)行整頓，在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一抵押保險(xiǎn)機(jī)制；采取激勵(lì)措施引導(dǎo)保險(xiǎn)公司對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)策略做出調(diào)整，提高保險(xiǎn)條款的靈活性；并簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)手續(xù)，保證保險(xiǎn)費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)的合理性。

另一方面，要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)體系進(jìn)行完善。不能將信用評(píng)級(jí)僅作為滿足審批程序的要求，而是要作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需求條件之一。對(duì)信用評(píng)級(jí)行為予以規(guī)范，保證評(píng)級(jí)體系的合理性及評(píng)級(jí)結(jié)果的公正性。企業(yè)發(fā)行債券的利率要與評(píng)級(jí)結(jié)果相一致，企業(yè)的級(jí)別差異要通過(guò)利率體現(xiàn)出來(lái)�？梢院侠硪雵�(guó)外信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，通過(guò)良性競(jìng)爭(zhēng)促使國(guó)內(nèi)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)提升自身的專業(yè)能力及市場(chǎng)信譽(yù)，從而促進(jìn)信用評(píng)級(jí)體系向著更加公允化的方向發(fā)展。此外，信用評(píng)級(jí)責(zé)任方面可借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，由中介機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)級(jí)的公允性進(jìn)行監(jiān)管，而監(jiān)管部門則對(duì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管，市場(chǎng)則成為評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)生存與發(fā)展的唯一決定性條件。

（三）提高企業(yè)資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，加快項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的資金周轉(zhuǎn)效率，也可以通過(guò)較小的資金流量推動(dòng)較大項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，因此企業(yè)除了要通過(guò)多種渠道進(jìn)行融資外，還要提升自身的管理能力，加快資金流轉(zhuǎn)速度，從源頭上將融資需求降至最低。

一方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少一個(gè)科學(xué)的融資計(jì)劃及資金使用計(jì)劃，導(dǎo)致企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不順暢，因此企業(yè)要制定一個(gè)完善的融資計(jì)劃，建立程序化的資金管理流程，提高企業(yè)的資金利用率。對(duì)企業(yè)資金管理各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)予以明確，并著力提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)能力，使得每個(gè)資金管理環(huán)節(jié)均落到實(shí)處。例如某公司在回籠商品房貸款資金時(shí)，整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)多個(gè)環(huán)節(jié)，包括客戶資料提供、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等，每個(gè)部門之間溝通不順暢或者互相推諉，導(dǎo)致貸款資金回籠不及時(shí)。而貸款資金則占售房款的大部分比例，故財(cái)務(wù)部要在分析問(wèn)題的基礎(chǔ)上，將每個(gè)流程環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)明確出來(lái)，委派專業(yè)專項(xiàng)負(fù)責(zé)，大大提高貸款資金鐵回籠速度。

另一方面，企業(yè)還要減少過(guò)度預(yù)支。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金的現(xiàn)象，但是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅靠借貸維持生計(jì)、企業(yè)由負(fù)債支撐，則一旦出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，則會(huì)對(duì)企業(yè)的基本生存能力產(chǎn)生重創(chuàng)。因此房地產(chǎn)企業(yè)要克服“好大喜功”的不足，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況舉債，提高債務(wù)控制的安全性；將閑置資產(chǎn)盡量、盡早的做出合理處置，包括空置房地產(chǎn)、閑置的設(shè)備及存貨等。此處介紹一個(gè)真實(shí)案例，某房地產(chǎn)集團(tuán)公司為完成政府危、棚、簡(jiǎn)的改造任務(wù)，向銀行貸款3億人民幣，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%，每天僅用于支付銀行利息的支出就高達(dá)10萬(wàn)人民幣；當(dāng)2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，市場(chǎng)不景氣、地價(jià)下跌，導(dǎo)致該公司大部分資金被套牢在閑置的土地上，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈中斷，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)到這一現(xiàn)狀后，經(jīng)過(guò)詳細(xì)分析及研究，及時(shí)采取了一系列的防范措施予以挽救，主動(dòng)調(diào)低商品房?jī)r(jià)格，以盡快盤活商品房存量和土地存量，在最短時(shí)間內(nèi)回籠更多資金，正是由于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)做出及時(shí)、準(zhǔn)確的判斷，該企業(yè)最終規(guī)避了資金風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的財(cái)務(wù)危機(jī)。

（四）發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)合作融資與企業(yè)聯(lián)盟

    首先，企業(yè)要挑選合適的合作伙伴。企業(yè)準(zhǔn)備與其它公司建立合作聯(lián)盟關(guān)系前，最基本的一點(diǎn)即要樹立明確的戰(zhàn)略目標(biāo)，再圍繞該目標(biāo)尋找合作伙伴，以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略意圖、彌補(bǔ)戰(zhàn)略缺口。合作雙方企業(yè)高級(jí)管理層需對(duì)自身及對(duì)方近期的目標(biāo)及戰(zhàn)略有全面、深入的了解。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，合作伙伴必須具備以下基本條件：可以為企業(yè)帶來(lái)技術(shù)、資金、知識(shí)和進(jìn)入新市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，并能夠分擔(dān)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，還要注意合作企業(yè)間的文化相容性與相似性。其次，注重合作聯(lián)盟的設(shè)計(jì)與談判。要保證企業(yè)之間合作的順暢性，必須從以下兩個(gè)方面著手，一方面需要建立良好的初始合作協(xié)議，包括交叉許可安排、聯(lián)合開發(fā)、合資經(jīng)營(yíng)、股權(quán)共享等；另一方面，要加強(qiáng)合作細(xì)節(jié)及合作方法的設(shè)計(jì)，包括選擇廠址、分?jǐn)偝杀尽@得相應(yīng)的市場(chǎng)份額、知識(shí)創(chuàng)新及技術(shù)協(xié)同等。企業(yè)高層管理人員要針對(duì)合作聯(lián)盟的共同目標(biāo)與相關(guān)技術(shù)專業(yè)家、企業(yè)中層管理人員加強(qiáng)溝通，聽取更廣泛的意見。此外，要注意合作聯(lián)盟伙伴之間是合作競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，雙方必須針對(duì)合作過(guò)程中的具體事項(xiàng)及結(jié)果進(jìn)行全面、深入的談判，求大同、存小異，摒棄偏見，增強(qiáng)雙方的信任關(guān)系。最后，要注意合作聯(lián)盟過(guò)程的控制。企業(yè)采取合作聯(lián)盟的策略的最終目的是提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，因此合作企業(yè)要具有向?qū)Ψ綄W(xué)習(xí)的意識(shí)，將聯(lián)盟成果最大程度上轉(zhuǎn)化為自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

三、結(jié)語(yǔ)

   總之，作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與人民的生活息息相關(guān)，故房地產(chǎn)企業(yè)融資管理非常重要。要通過(guò)多地化的融資渠道及方法實(shí)現(xiàn)資金的回收與聚集，構(gòu)建更加完善的融資與資金管理體系。此外，還要基于宏觀的角度對(duì)政策、法律進(jìn)行完善，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更好的環(huán)境。

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