房地產(chǎn)項目具有開發(fā)周期長、投入金額大、不確定性因素及合作單位多等特點(diǎn),是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。按照成都目前的房地產(chǎn)銷售政策,當(dāng)項目滿足一定條件時(如有地下室的建筑施工至±0)即可開始預(yù)售,因此,項目收入往往發(fā)生在工程項目的建設(shè)初期。通常情況下,項目開始銷售時已經(jīng)發(fā)生的成本除土地費(fèi)用、報建費(fèi)、設(shè)計費(fèi)等之外,其他如建筑安裝、配套、基礎(chǔ)設(shè)施等成本費(fèi)用發(fā)生額往往不足其總成本的30%,之后發(fā)生的成本是絕大部分,但這部分成本受到復(fù)雜多變的市場以及自身管理水平等因素影響具有不確定性。因此,房地產(chǎn)項目收入與成本發(fā)生時間上不同步的特點(diǎn)決定了對項目目標(biāo)利潤管理研究具有重要意義。 目標(biāo)利潤是開發(fā)項目收入扣除目標(biāo)成本和稅費(fèi)后的凈額,一般采用量本利分析方法確定目標(biāo)利潤,利用敏感性分析原理分析目標(biāo)利潤對其影響因素的敏感度。收入的研究重點(diǎn)是銷售價格的制定和銷售策略,當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)設(shè)計完成后,其可供銷售面積是確定的,因而收入的研究就轉(zhuǎn)化為銷售價格、銷售策略等方面。成本控制的重點(diǎn)按類型可以劃分為兩類,一是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成內(nèi)容對開發(fā)成本進(jìn)行分解和管理,建筑安裝成本是重點(diǎn)控制的成本項目,屬于變動性成本,約占總成本的30%～40%;二是按照開發(fā)項目各個階段,設(shè)計階段是目標(biāo)成本控制的重點(diǎn)階段。成本管理是貫穿開發(fā)項目實(shí)施的全部過程,必須加強(qiáng)全過程控制,尤其是當(dāng)收入全部實(shí)現(xiàn)或絕大部分實(shí)現(xiàn)后,目標(biāo)利潤就僅與成本相關(guān)了,成本控制變得尤為重要。 本文介紹了有關(guān)目標(biāo)利潤原理、定價理論、成本理論等,討論了如何規(guī)劃目標(biāo)利潤,制定目標(biāo)成本,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤,分析了影響目標(biāo)利潤以及目標(biāo)成本因素,從銷售價格策略、開發(fā)策略討論了收入目標(biāo)的規(guī)劃,從設(shè)計階段、施工階段討論了目標(biāo)成本的控制和影響因素,分析了營銷策略、產(chǎn)品定位等方面對營銷費(fèi)用的影響以及降低財務(wù)費(fèi)用的方法、途徑,從而達(dá)到實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤的目的。 本文結(jié)合實(shí)際案例,采用觀察法和問題導(dǎo)向方法論,運(yùn)用定性和定量的分析手段,針對案例實(shí)施過程中作者認(rèn)為對目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤有較大影響的因素進(jìn)行分析,對問題提出改進(jìn)意見,為房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理提供一種思考問題的方法和角度。在對某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的ABC項目的剖析時,發(fā)現(xiàn)該公司管理能力薄弱、制度欠缺和審批程序繁瑣、時效性差,對項目部無明確的授權(quán),項目進(jìn)度緩慢、適應(yīng)環(huán)境能力較差,定額計價模式、未計價材料的管理、圖紙會審不到位、總包單位與開發(fā)商同屬集團(tuán)單位成員等是導(dǎo)致目標(biāo)成本難以控制的因素;對目標(biāo)利潤規(guī)劃能力薄弱、成本控制能力差,管理手段落后,實(shí)際成本與目標(biāo)成本有較大差異,進(jìn)而影響到目標(biāo)利潤。針對這些問題的分析,本文提出了參考建議,希望為該公司下一步加強(qiáng)自身管理體系的建設(shè),加強(qiáng)項目的管理能力和獲利能力,在房地產(chǎn)市場中健康、穩(wěn)定的發(fā)展提供決策參考。
【學(xué)位單位】：西南財經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位年份】：2009
【中圖分類】：F293.33
【部分圖文】：

量本利分析圖

圖 3- 6 成本動態(tài)控制原理本動態(tài)管理就是通過對估算、預(yù)算、簽訂合同、合同執(zhí)行的管理，態(tài)成本，并比較動態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出差異，最終達(dá)到成本控，實(shí)時比對實(shí)際成本和目標(biāo)成本的差值，動態(tài)掌握及控制設(shè)計變更證，及時預(yù)警、發(fā)現(xiàn)成本超支情況，采取措施控制成本，使結(jié)算成

圖 3- 6 成本動態(tài)控制原理成本動態(tài)管理就是通過對估算、預(yù)算、簽訂合同、合同執(zhí)行的管理，計算出動態(tài)成本，并比較動態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出差異，最終達(dá)到成本控制的目的，實(shí)時比對實(shí)際成本和目標(biāo)成本的差值，動態(tài)掌握及控制設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，及時預(yù)警、發(fā)現(xiàn)成本超支情況，采取措施控制成本，使結(jié)算成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。成本動態(tài)控制手段包括合同臺帳及合同履行情況，設(shè)計變更臺帳、現(xiàn)場簽證臺帳、季度成本動態(tài)控制表、季度成本動態(tài)控制總表等。動態(tài)成本=已發(fā)生成本+待發(fā)生成本=未結(jié)算合同＋已結(jié)算合同＋非合同性成本＋待發(fā)生成本
【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2874900