本文關(guān)鍵詞：論房屋買賣居間人如實(shí)告知義務(wù)，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：對(duì)中國廣大市民來說,房屋的意義已經(jīng)遠(yuǎn)不僅是一個(gè)棲身的場所,而是承載了對(duì)安居樂業(yè)的追求。消費(fèi)者對(duì)房屋的要求也逐步從質(zhì)量、面積、地段等逐漸擴(kuò)大到居住環(huán)境、配套設(shè)施、交通因素、升值潛力等。房地產(chǎn)交易過程中,信息的真實(shí)有效和及時(shí)準(zhǔn)確對(duì)房屋交易委托人來說非常重要,也是房屋中介服務(wù)的重要內(nèi)容。在此情況下,如交易中信息傳遞出現(xiàn)問題,很容易引發(fā)糾紛�，F(xiàn)行法律規(guī)范對(duì)居間人如實(shí)告知事項(xiàng)界定不明。在審判實(shí)踐中,房地產(chǎn)居間合同糾紛的數(shù)量大幅增長,其中涉及如實(shí)告知的矛盾更是屢見不鮮。目前的司法實(shí)踐中,房屋的物理屬性信息、權(quán)籍信息、使用狀況信息、行情信息、成交意向信息等已基本明確為房屋買賣居間人需要履行的如實(shí)告知信息。但對(duì)房屋所處環(huán)境配套情況(配電室、工業(yè)區(qū)噪音粉塵污染)和房屋歷史情況(“兇宅”),法院在審理時(shí)無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)可循,較多地依賴法官個(gè)人觀念和自由裁量,因此出現(xiàn)了“同案不同判”的情況。放眼域外,美國、英國、法國和我國臺(tái)灣地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)買賣如實(shí)告知義務(wù)從立法和司法實(shí)踐看各有側(cè)重,但總體來說,對(duì)房地產(chǎn)交易中相關(guān)信息的如實(shí)和主動(dòng)告知都有較為明確和嚴(yán)格的規(guī)定。主要可以分為兩種模式。一種以美國為典型代表。主要堅(jiān)持買賣自由和買方風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)的市場經(jīng)濟(jì)屬性,買方負(fù)有相當(dāng)?shù)恼{(diào)查義務(wù)。但是如果相應(yīng)的信息屬于影響到房屋價(jià)值和交易是否完成的重要信息,也規(guī)定了相應(yīng)的如實(shí)告知義務(wù)。另一種以法國為典型代表。政府機(jī)構(gòu)和社會(huì)機(jī)構(gòu)互相配合,公證機(jī)構(gòu)等第三方承擔(dān)了相關(guān)信息的調(diào)查、核實(shí)、告知義務(wù)。只有確定信息的范圍,才能為義務(wù)履行設(shè)定客觀標(biāo)準(zhǔn),而要確定信息范圍,首先要明確的是信息范圍的標(biāo)準(zhǔn)。借鑒域外經(jīng)驗(yàn),兼顧我國國情,可以把與締約相關(guān)的信息的標(biāo)準(zhǔn)概括為:具備關(guān)聯(lián)性和重要性,同時(shí)居間人可以通過自身的專業(yè)素養(yǎng)能夠獲取到相應(yīng)的信息。如實(shí)告知信息類型主要可以分為:房屋的基本信息、房屋的買受人出售人信息、房屋交易的程序性和政策性信息等。此外,尤其要引起重視的是房屋周邊的環(huán)境信息和房屋的歷史性信息。環(huán)境信息主要指房屋的外部環(huán)境,如是否有化工區(qū)、重工業(yè)區(qū)等可能影響空氣質(zhì)量、煙塵、噪音的污染源。歷史性信息是指曾經(jīng)發(fā)生的對(duì)居住者可能造成精神或情感困擾或負(fù)擔(dān)的信息。最為典型的房屋歷史信息是“兇宅”。居間合同中,消費(fèi)者需求不同,對(duì)信息的要求不同,故而不同信息對(duì)委托人的重要性程度自然各不相同。根據(jù)目前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀,建議應(yīng)通過立法,將應(yīng)如實(shí)告知信息的范圍進(jìn)行明確,使相關(guān)信息成為房地產(chǎn)交易中居間方法定需告知信息。尤其要指出的是,目前亟需要在立法或司法解釋中完善的是可能降低房屋價(jià)值的瑕疵信息�？梢詮男再|(zhì)嚴(yán)重且具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模、與擬交易的房屋距離較近、與交易的時(shí)間較近三個(gè)方面對(duì)實(shí)踐中爭議較大的環(huán)境和歷史信息范圍進(jìn)行具體限定。居間人履行如實(shí)告知義務(wù)之前,需要獲取全面有效真實(shí)的信息,并且應(yīng)該通過主動(dòng)的調(diào)查核實(shí)來努力實(shí)現(xiàn)這一目的。居間機(jī)構(gòu)與交易雙方相比,專業(yè)性更強(qiáng),具有從事相關(guān)工作的豐富經(jīng)驗(yàn),可以對(duì)獲得的信息進(jìn)行專業(yè)的分析判斷,以滿足信息的真實(shí)和全面等要求。在告知的時(shí)間上,需要按照與委托人之間約定的期間告知與締約相關(guān)的信息,如果沒有約定期間的,應(yīng)該在交易過程中獲知相關(guān)信息的第一時(shí)間告知交易委托人,幫助其進(jìn)行交易的決策判斷。
【關(guān)鍵詞】：房屋買賣 居間 如實(shí)告知
【學(xué)位授予單位】：華東政法大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號(hào)】：D923.6;D922.29
【目錄】：

• 摘要2-4
• Abstract4-9
• 導(dǎo)言9-14
• 一、問題的提出9-11
• 二、文獻(xiàn)綜述11-12
• 三、論文結(jié)構(gòu)12-14
• 第一章 相關(guān)案例及司法實(shí)踐中存在的困境14-23
• 第一節(jié) 相關(guān)案例14-17
• 第二節(jié) 相關(guān)立法情況及司法實(shí)踐中存在的困境17-23
• 一、目前立法現(xiàn)狀17
• 二、司法實(shí)踐中存在的困境17-23
• 第二章 域外的立法及司法實(shí)踐23-32
• 第一節(jié) 美國：從“買者自慎”到“充分的信息披露”23-25
• 第二節(jié) 英國： 堅(jiān)持“買者自負(fù)風(fēng)險(xiǎn)”原則25-27
• 第三節(jié) 法國：公證人承擔(dān)了調(diào)查、披露信息的主要義務(wù)27-28
• 一、房屋的物理屬性和基本情況信息27-28
• 二、交易對(duì)象情況28
• 三、房屋環(huán)境和安全情況28
• 四、房屋交易信息28
• 第四節(jié) 我國臺(tái)灣地區(qū)：通過瑕疵擔(dān)保保障知情權(quán)28-30
• 第五節(jié) 小結(jié)30-32
• 第三章 房屋買賣居間人應(yīng)如實(shí)告知的信息范圍32-39
• 第一節(jié) 確定信息范圍的標(biāo)準(zhǔn)32-35
• 一、與交易締約事項(xiàng)的關(guān)聯(lián)性32-33
• 二、信息的重要性33-34
• 三、獲取信息方式的可能性與合理性34
• 四、小結(jié)34-35
• 第二節(jié) 如實(shí)告知信息的類型35-39
• 一、房屋的基本信息35
• 二、房屋的買受人、出售人信息35-36
• 三、房屋交易的程序性和政策性信息36-37
• 四、小結(jié)37-39
• 第四章 完善房地產(chǎn)買賣居間人如實(shí)告知義務(wù)的建議39-43
• 第一節(jié) 明確居間人應(yīng)如實(shí)告知義務(wù)的范圍39-41
• 一、性質(zhì)嚴(yán)重且具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模39-40
• 二、與擬交易的房屋距離較近40
• 三、與交易的時(shí)間較近40-41
• 第二節(jié) 居間人應(yīng)全面獲得并及時(shí)告知相關(guān)信息41-43
• 一、居間人應(yīng)全面獲得與締約相關(guān)的真實(shí)信息41
• 二、居間人應(yīng)通過合理的審查保證告知內(nèi)容的真實(shí)全面41
• 三、居間人應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)信息41-43
• 結(jié)論43-44
• 參考文獻(xiàn)44-47
• 致謝47-48

【相似文獻(xiàn)】

中國期刊全文數(shù)據(jù)庫 前10條

1 廖麗玲;如實(shí)告知義務(wù)辨析[J];甘肅農(nóng)業(yè);2005年11期

2 張永利;孫占偉;;關(guān)于如實(shí)告知義務(wù)的若干思考——以告知義務(wù)的主體、內(nèi)容為中心[J];遼寧行政學(xué)院學(xué)報(bào);2008年11期

3 朱倩倩;;保險(xiǎn)法如實(shí)告知義務(wù)研究[J];湖北警官學(xué)院學(xué)報(bào);2012年04期

4 徐蓉;保險(xiǎn)中的誠實(shí)信用原則對(duì)如實(shí)告知義務(wù)的要求[J];社會(huì)科學(xué)研究;2003年06期

5 孫成聚;“如實(shí)告知”是保險(xiǎn)雙方的法律義務(wù)[J];金融理論與實(shí)踐;2005年04期

6 馬寧;;比較法視野中的歐洲保險(xiǎn)合同法如實(shí)告知義務(wù)評(píng)析[J];保險(xiǎn)研究;2010年09期

7 金琴云;;如實(shí)告知義務(wù)的認(rèn)定[J];法制與社會(huì);2011年33期

8 馬向,馮茂春;論保險(xiǎn)法中的如實(shí)告知義務(wù)[J];河北廣播電視大學(xué)學(xué)報(bào);2005年03期

9 蔣勤;違反如實(shí)告知義務(wù)的法律責(zé)任分析[J];中國保險(xiǎn)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào);2004年03期

10 周海濤;李天生;;保險(xiǎn)法如實(shí)告知義務(wù)的司法裁量[J];保險(xiǎn)研究;2010年11期

中國重要會(huì)議論文全文數(shù)據(jù)庫 前8條

1 陳玉梅;;保險(xiǎn)法如實(shí)告知義務(wù)若干法律問題的探討[A];貴州法學(xué)論壇第三屆文集[C];2001年

2 金燕;;淺談保險(xiǎn)法上的如實(shí)告知義務(wù)——兼論《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國保險(xiǎn)法〉若干問題的解釋(二)》[A];浙江省2013年保險(xiǎn)法學(xué)學(xué)術(shù)年會(huì)論文集[C];2013年

3 夏慧聰;;淺論人身保險(xiǎn)如實(shí)告知義務(wù)的主體[A];浙江省2012年保險(xiǎn)法學(xué)學(xué)術(shù)年會(huì)論文集[C];2012年

4 陳玉梅;;保險(xiǎn)法如實(shí)告知義務(wù)若干法律問題的探討[A];第三屆貴州法學(xué)論壇文集[C];2001年

5 吳勇敏;;論投保人的如實(shí)告知義務(wù)——兼論我國《保險(xiǎn)法》第16條的修改[A];浙江省2011年保險(xiǎn)法學(xué)學(xué)術(shù)年會(huì)論文集[C];2011年

6 夏華玲;;試論投保人的如實(shí)告知義務(wù)[A];山東省保險(xiǎn)學(xué)會(huì)2008年“改革·創(chuàng)新·提高保險(xiǎn)競爭力”主題征文頒獎(jiǎng)儀式暨學(xué)術(shù)報(bào)告會(huì)論文集[C];2008年

7 余羚;;人壽保險(xiǎn)合同復(fù)效時(shí)的如實(shí)告知義務(wù)研究[A];浙江省2013年保險(xiǎn)法學(xué)學(xué)術(shù)年會(huì)論文集[C];2013年

8 鄭金都;聶華元;;新《保險(xiǎn)法》實(shí)施中的疑難問題研究[A];浙江省2010年保險(xiǎn)法學(xué)學(xué)術(shù)年會(huì)論文集[C];2010年

中國碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫 前10條

1 薛誠;論房屋買賣居間人如實(shí)告知義務(wù)[D];華東政法大學(xué);2015年

2 李家興;對(duì)如實(shí)告知義務(wù)制度的探析[D];山東大學(xué);2012年

3 曹治靜;違反如實(shí)告知義務(wù)法律后果研究[D];吉林大學(xué);2013年

4 岑穎;論人身保險(xiǎn)中的如實(shí)告知義務(wù)[D];中央民族大學(xué);2012年

5 張奇;保險(xiǎn)法如實(shí)告知義務(wù)的違反研究[D];中央民族大學(xué);2013年

6 王帆;論保險(xiǎn)法中的如實(shí)告知義務(wù)[D];對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué);2006年

7 佟穎;論保險(xiǎn)法如實(shí)告知義務(wù)的履行主體[D];對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué);2007年

8 劉紅敏;論投保人如實(shí)告知義務(wù)的履行[D];西南政法大學(xué);2014年

9 臧海川;海上保險(xiǎn)中投保人/被保險(xiǎn)人的如實(shí)告知義務(wù)之研究[D];中國政法大學(xué);2003年

10 陳慧瓊;論我國保險(xiǎn)法上的如實(shí)告知義務(wù)[D];中國政法大學(xué);2007年

  本文關(guān)鍵詞：論房屋買賣居間人如實(shí)告知義務(wù)，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

本文編號(hào)：396152