根據我國《合同法》對居間合同的規(guī)定,居間報酬請求權的實現(xiàn)取決于居間人是否促成委托方與第三方締約,從這個角度來說,居間報酬的取得不以居間人的勞務為對價,而以勞務的結果為對價,因而具有不確定性。該規(guī)定以保護委托人的利益為初衷,避免居間人濫用自身優(yōu)勢地位。而在房屋買賣居間交易的實踐中,委托人和居間人往往約定居間報酬的取得以房屋所有權的轉移為要件,并且居間人在房屋買賣居間交易中完成的勞務也超過了一般居間合同意義上居間行為的范疇包括一般居問行為和代繳水費、代辦過戶在內的其他事項,根據合同自治原則,委托人與居間人的約定無可厚非。委托人也因而在居間交易過程中易產生逃避支付居間報酬或支付更低居間報酬的機會主義傾向,引發(fā)“跳單”風險。該現(xiàn)象迫使居間人為改善自身地位而引入禁止“跳單”違約責任條款。在未約定該條款時,委托人“跳單”屬于意思自治的范疇；在約定該條款時,委托人則可能向居間人承擔違約責任。委托人“跳單”是否違約以及居間報酬請求權的行使,應結合禁止“跳單”條款是否屬獨家委托的屬性和多居間行為與合同成立的因果關系判斷：獨家委托人“跳單”時,居間人向獨家委托人主張違約責任請求權。此時若先居間行為與合同成立有因果關系,基于此居間人仍享有居間報酬請求權,此時二者競合,擇一行使。非獨家委托人“跳單”時,該委托人不構成違約,可能產生支付多項完整居間報酬的風險；應按照共同原因性標準,對完整支付多項居間報酬予以修正。針對我國房屋買賣居間報酬請求權實現(xiàn)過程中存在的問題,應從規(guī)范房屋買賣居間行為和完善居間立法兩方面予以解決。首先,應嚴格房屋買賣居間人的市場準入,規(guī)范居間交易行為,并且在居間交易過程中,強化居間人對居間行為的證據保留,為后續(xù)可能帶來的居間行為和合同成立之間的因果關系舉證提供依據。其次,針對房屋買賣居間交易中頻發(fā)的“跳單”現(xiàn)象,應從立法肯定禁止“跳單”條款的效力并對其是否屬獨家委托予以明確區(qū)分,從形式上和內容上予以修正。規(guī)定委托人的義務,區(qū)別居間報酬和其他與居間有關費用,設立分階段和類型的居間報酬制度。
【學位單位】：湖南大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2015
【中圖分類】：D923.6
【文章目錄】：
摘要
Abstract
第1章 緒論
    1.1 研究背景及意義
        1.1.1 研究背景
        1.1.2 研究意義
    1.2 國內外文獻綜述
        1.2.1 國內文獻綜述
        1.2.2 境外文獻綜述
    1.3 研究內容與研究方法
        1.3.1 研究內容
        1.3.2 研究方法
第2章 房屋買賣居間報酬請求權的界定
    2.1 房屋買賣居間報酬請求權
    2.2 “跳單”情形下房屋買賣居間報酬請求權
第3章 居間報酬請求權的立法現(xiàn)狀及存在的規(guī)定
    3.1 居間報酬請求權的立法現(xiàn)狀
    3.2 居間報酬請求權立法上存在的問題
第4章 房屋買賣居間報酬請求權的司法實踐及存在的問題
    4.1 房屋買賣居間報酬請求權的司法實踐
        4.1.1 司法裁判中對房屋買賣居間報酬請求權的爭議
        4.1.2 最高院指導意見分析——結合指導案例1號“跳單”案
    4.2 房屋買賣居間報酬請求權司法實踐中存在的問題
        4.2.1 缺乏對居間人與委托人是否屬獨家委托的說明
        4.2.2 缺乏對多人居間報酬請求權因果關系要件的論證
第5章 房屋買賣居間報酬請求權行使條件的完善構想
    5.1 房屋買賣居間行為
        5.1.1 居間合同中禁止“跳單”條款效力分析與格式修正
        5.1.2 居間行為是否屬獨家委托的認定
    5.2 居間行為與合同成立的因果關系要件
        5.2.1 因果關系的認定標準
        5.2.2 多居間行為對因果關系認定的影響
    5.3 小結
第6章 房屋買賣居間報酬請求權的法律保護
    6.1 規(guī)范房屋買賣居間行為
        6.1.1 嚴格房屋買賣居間人的市場準入
        6.1.2 強化對居間行為的證據保留
    6.2 完善現(xiàn)有居間合同立法
        6.2.1 設定居間合同中委托人的義務
        6.2.2 完善居間報酬立法
        6.2.3 禁止“跳單”條款的完善和法律補充
結語
參考文獻
附錄A 攻讀學位期間所發(fā)表的學術論文目錄
致謝

【參考文獻】

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本文編號：2839003