在信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的日常經(jīng)營中,單一項(xiàng)目的投資決策是最核心的環(huán)節(jié)與工作,信托內(nèi)部投融資決策流程極其復(fù)雜,需經(jīng)過立項(xiàng)、盡調(diào)、投資決策、放款、投后管理等環(huán)節(jié),因此,單個(gè)項(xiàng)目的決策速度和質(zhì)量已經(jīng)成為衡量客戶融資體驗(yàn)好壞的重要經(jīng)驗(yàn)指標(biāo),直接影響到信托公司的核心競爭力。建立房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)評估模型,計(jì)算單一房地產(chǎn)信托的各類風(fēng)險(xiǎn),可以全面為信托業(yè)務(wù)投資決策提供參考,并直接決定了投資決策的有效性,提高展業(yè)效率,減少違約損失。通過建立量化模型,對單筆房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行定量評分,改變原有定性專家投票的模糊決策方式,方便信托公司對單筆房地產(chǎn)信托的批與不批、批多批少、何時(shí)批等關(guān)鍵問題作出科學(xué)決策,避免不良資產(chǎn)的準(zhǔn)入,從而降低違約損失。做好風(fēng)險(xiǎn)評估與管理,極大提升融資客戶服務(wù)口碑,增加客戶合作率,提升展業(yè)效率也能間接增加業(yè)務(wù)收入。近年來,隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,傳統(tǒng)的銀行資金無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。從信托貸款的上升比例來看,房地產(chǎn)信托已成為除銀行以外的第二大的住房企業(yè)融資工具,成為近些年快速發(fā)展的又一個(gè)重要渠道。隨著房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的爆炸性增長,相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)正在慢慢聚集,越來越多的理論界與金融界相關(guān)人士開始關(guān)... 

【文章來源】：廈門大學(xué)福建省 211工程院校 985工程院校 教育部直屬院校

【文章頁數(shù)】：73 頁

【學(xué)位級別】：碩士

【部分圖文】：

圖１－１：風(fēng)險(xiǎn)管理流程圖??

?第二章文獻(xiàn)綜述???利潤再投資??￣＞?土地招投標(biāo)?？房地產(chǎn)開發(fā)?？商品房銷售?？獲取現(xiàn)金流—??企業(yè)自有資金?企業(yè)自有資金?買家自有資金??Ｌ股權(quán)投資－信托?一股權(quán)投資－信托?Ｕ信貸資金－銀行??＿?信貸資金－＜?償還本息???信托＆銀行??圖３－１：房地產(chǎn)資金運(yùn)動模式??（二）房地產(chǎn)銀行信貸與房地產(chǎn)信托的相似點(diǎn)??房地產(chǎn)銀行信貸與房地產(chǎn)信托在房地產(chǎn)資金運(yùn)動過程中具有如下三個(gè)方面??的相似點(diǎn)：??一是資金天然具有創(chuàng)造利潤的沖動，因此在房地產(chǎn)資金運(yùn)動過程中，房地產(chǎn)??銀行信貸資金與房地產(chǎn)信托資金均會聚焦具體項(xiàng)目是否可盈利。房地產(chǎn)銀行信貸??資金與房地產(chǎn)信托資金參與了房地產(chǎn)土地購買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、商品房銷售三??個(gè)環(huán)節(jié)，不僅需要收回資金本金，還要收取貸款利息或者投資分紅，這是金融機(jī)??構(gòu)的收入所在。因此房地產(chǎn)銀行信貸資金與房地產(chǎn)信托資金在投放前，均需要對??參與項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)評估，以避免參與不盈利的項(xiàng)目開發(fā)。??二是資金天然具有可轉(zhuǎn)化特性并偏向轉(zhuǎn)化為可流動的資產(chǎn)，因此在房地產(chǎn)資??金運(yùn)動過程中，房地產(chǎn)銀行信貸資金與房地產(chǎn)信托資金均會十分關(guān)注項(xiàng)目固定資??產(chǎn)的變現(xiàn)能力，以隨時(shí)實(shí)現(xiàn)資金的變現(xiàn)與流動。由于房地產(chǎn)價(jià)值高、周期長，必??然造成資金在投資、生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各環(huán)節(jié)的停留時(shí)間也較長，且會轉(zhuǎn)化為土??地、在建工程或商品房等固定資產(chǎn)的形式存在。房地產(chǎn)銀行信貸資金與房地產(chǎn)信??托資金雖然都參與了房地產(chǎn)開發(fā)的各環(huán)節(jié)，但是核心僅是為了獲取收益，并非打??算長期持有資產(chǎn)，當(dāng)極端風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)候，項(xiàng)目固定資產(chǎn)能越快變現(xiàn)就越能獲得金??融機(jī)構(gòu)資金的青睞，因此房地產(chǎn)銀行信貸資金與房地產(chǎn)信托資金均會時(shí)刻關(guān)注所

?第五章房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評估模型的構(gòu)建???＾?＾?＾?償債保證倍數(shù)??項(xiàng)目自償??權(quán)益合約銷售額??Ｉ?行業(yè)地位??凈資產(chǎn)??／??Ｉ?合約銷售額近３年年均增長率??銷售能力?毛利羋??Ｉ?凈利澗牟??Ｉ?Ｉ?Ｉ??／?／／?Ｊｒ?一二線城市占比??／?／／??土儲質(zhì)量?未售資產(chǎn)住宅業(yè)態(tài)占比??ｖ?／?單一市場集中度??房風(fēng)?交易對手?土地辦合約銷售金箱??經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)??是否上市公司??現(xiàn)金／短期有息債務(wù)??＼?＼?／／流動資產(chǎn)／流動負(fù)漬??＼?＼＼＼?／ｙ?短期請務(wù)／總有息債務(wù)??償債能力?資產(chǎn)負(fù)債率??在售項(xiàng)目數(shù)?冷Ａ債率??２年有息債務(wù)比例?徑營性冷現(xiàn)金流??產(chǎn)品類型?簽約幼？售／有息債務(wù)??市場??區(qū)位??抵押物?士文??交通??地價(jià)??抵押物變現(xiàn)障礙??信息來源：因子根據(jù)ＰＡ公司２０名信托專家問卷調(diào)研所得數(shù)據(jù)，２０１９年５月??圖５－１房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)邏輯樹??第三節(jié)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)評估模型權(quán)重設(shè)計(jì)??以上節(jié)的房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)邏輯樹的因子分解為基礎(chǔ)，筆者結(jié)合ＰＡ公司２０??名信托專家問卷調(diào)研，根據(jù)實(shí)務(wù)項(xiàng)目評審經(jīng)驗(yàn)構(gòu)建如下表的房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)評估??模型，表格的設(shè)定規(guī)則為：１．表中橫向?yàn)橐蜃訉蛹�、縱向?yàn)槊總�(gè)層級下具體的因??子。２．每層因子又分為“因子”與“權(quán)重”兩個(gè)內(nèi)容。３．?“因子”為每個(gè)層級對??應(yīng)分解因子的名稱。４．?“權(quán)重”為下層因子對應(yīng)上層因子的分解權(quán)重，下層因子??全部權(quán)重加重之和為１００％。??４６??

【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
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碩士論文
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本文編號：3336168