隨著我國住房二級市場的發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的重要性日益凸顯。研究賣方與經(jīng)紀人的委托——代理關(guān)系,能夠指導傭金與合同設計,提高經(jīng)紀人努力程度和行業(yè)效率,有利于促進行業(yè)和住房二級市場的持續(xù)健康發(fā)展。 本文首先提出住房二級市場經(jīng)紀服務中名義傭金和真實傭金的概念,首次證明了買賣雙方實際承擔的真實傭金與名義傭金不同,前者是與各自的價格彈性成反比。這樣,本文的研究結(jié)論就可廣泛適用于目前各類傭金與合同模式。 在此基礎上,本文通過理論分析,從傭金方式、合同時限和合同形式三個方面,研究和比較了傭金與合同對交易雙方的激勵作用和收益影響,進而提出了適宜我國采用的傭金與合同模式。 傭金方式包括百分比(FP)傭金、固定(FF)傭金、底價銷售(NL)傭金和固定百分比加超額提成(FPP)傭金等方式,根據(jù)有無最低可接受價格(MAP),FP和FF傭金還可以進一步細分。合理的利益分享機制是傭金方式需要解決的關(guān)鍵問題:只有讓交易各方的成本得到合理回報,傭金方式才能產(chǎn)生有效的激勵。靜態(tài)評價比較各種傭金方式發(fā)現(xiàn):①只有NL方式能夠達到第一最優(yōu)的結(jié)果;②無MAP的FP傭金只能在一定程度上統(tǒng)一賣方和經(jīng)紀人的利益;③有MAP的FP傭...

【文章頁數(shù)】：80 頁

【學位級別】：碩士

【文章目錄】：
摘要
Abstract
第1章 引言
    1.1 研究背景
    1.2 研究目的與內(nèi)容
        1.2.1 研究目的
        1.2.2 研究內(nèi)容
    1.3 國內(nèi)外研究狀況綜述
        1.3.1 國外研究綜述
        1.3.2 國內(nèi)研究綜述
    1.4 研究方法與技術(shù)路線
    1.5 論文主要內(nèi)容安排
第2章 研究假定與說明
    2.1 各地區(qū)經(jīng)紀市場差異
    2.2 本研究中的經(jīng)紀市場
        2.2.1 關(guān)于傭金百分比
        2.2.2 關(guān)于經(jīng)紀人傭金收入水平
        2.2.3 關(guān)于買賣雙方承擔的名義傭金和真實傭金
        2.2.4 本研究中的經(jīng)紀市場
第3章 不同傭金方式比較
    3.1 傭金方式介紹
        3.1.1 百分比傭金
        3.1.2 固定傭金
        3.1.3 底價銷售傭金
        3.1.4 固定百分比加超額提成傭金
    3.2 傭金方式的靜態(tài)評價與比較
        3.2.1 百分比傭金
        3.2.2 固定傭金
        3.2.3 底價銷售傭金
        3.2.4 固定百分比加超額提成傭金
    3.3 傭金方式的動態(tài)評價與比較
        3.3.1 百分比傭金
        3.3.2 固定傭金
        3.3.3 底價銷售傭金
        3.3.4 固定百分比加超額提成傭金
    3.4 本章小結(jié)
第4章 合同時限的影響
    4.1 有無合同時限比較
    4.2 合同重議
    4.3 本章小結(jié)
第5章 不同合同形式比較
    5.1 合同形式介紹
        5.1.1 開放式銷售合同
        5.1.2 獨家代理合同
        5.1.3 獨家銷售合同
    5.2 三種合同形式比較
        5.2.1 獨家代理合同與獨家銷售合同比較
        5.2.2 獨家代理與開放式銷售比較
    5.3 本章小結(jié)
第6章 適宜我國采用的傭金與合同模式
    6.1 傭金方式
        6.1.1 無MAP 百分比傭金
        6.1.2 有MAP 百分比傭金
        6.1.3 固定傭金
        6.1.4 底價銷售傭金
        6.1.5 固定百分比加超額提成傭金
        6.1.6 傭金方式綜合評價結(jié)論
    6.2 合同時限
    6.3 合同形式
    6.4 適宜我國采用的傭金與合同模式
第7章 結(jié)論
    7.1 本文主要結(jié)論
        7.1.1 關(guān)于買賣雙方承擔的名義傭金和真實傭金
        7.1.2 傭金方式比較結(jié)論
        7.1.3 合同時限比較結(jié)論
        7.1.4 合同形式比較結(jié)論
        7.1.5 適宜我國采用的傭金與合同模式
    7.2 本文存在的不足
    7.3 后續(xù)研究方向
參考文獻
致謝
聲明
個人簡歷、在學期間發(fā)表的學術(shù)論文與研究成果



本文編號：3922764