發(fā)布時(shí)間：2017-04-17 00:06

  本文關(guān)鍵詞：我國(guó)群租現(xiàn)象的民法分析，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：這幾年,隨著城市化進(jìn)程的加快,人口流動(dòng)性的增強(qiáng),房?jī)r(jià)不斷上漲,群租作為社會(huì)轉(zhuǎn)型中出現(xiàn)的一種新型租賃方式,在我國(guó)大中型城市日益增多。群租現(xiàn)象的產(chǎn)生有一定的必然性,不僅折射出市場(chǎng)房屋的供需矛盾,更反映出我國(guó)低收入群體居住條件的惡劣�！叭鹤狻辈⒉皇且粋�(gè)嚴(yán)格的法律的概念,其法律特征也沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的界定。但從陸續(xù)頒布的部門(mén)規(guī)章和地方性政府規(guī)章中對(duì)群租行為的規(guī)制,可大致將群租行為與普通的房屋租賃行為以及合租行為加以區(qū)分。當(dāng)然,群租并不是只在我國(guó)存在。發(fā)達(dá)國(guó)家的群租現(xiàn)象出現(xiàn)較早,并且對(duì)群租的規(guī)制已形成了完備的法律法規(guī)。近年來(lái),我國(guó)政府部門(mén)對(duì)群租現(xiàn)象產(chǎn)生的問(wèn)題十分重視,相繼出臺(tái)了一些政策來(lái)規(guī)制群租。但總的來(lái)說(shuō),我國(guó)對(duì)群租規(guī)制的法律法規(guī)位階較低,主要以部門(mén)規(guī)章和地方性政府規(guī)章為主。然而,自群租產(chǎn)生之日起,便伴隨著爭(zhēng)議,各地對(duì)其的整治工作也從未停止。有學(xué)者認(rèn)為群租行為違反法律的規(guī)定,且由群租行為產(chǎn)生的安全隱患、環(huán)境污染等對(duì)相鄰業(yè)主的居住權(quán)造成了極大的侵害,損害社會(huì)公共利益,屬于違法行為。但應(yīng)當(dāng)指出的是,《合同法》第五十二條第五項(xiàng)所規(guī)定的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定合同無(wú)效的情形,僅將判定合同無(wú)效的依據(jù)限定在了法律和行政法規(guī)之列。在當(dāng)前的立法背景下,尚無(wú)相關(guān)的法律、行政法規(guī)對(duì)群租作出限制。國(guó)務(wù)院住建部頒布的部門(mén)規(guī)章和一些政府陸續(xù)頒布的地方性政府規(guī)章,都不能夠作為確認(rèn)群租合同無(wú)效的依據(jù)。但同時(shí),群租帶來(lái)的問(wèn)題也不容忽視。群租房?jī)?nèi)人員負(fù)載,超出房屋的最初承載預(yù)期。部分房東私自拆除承重結(jié)構(gòu),改變房屋平面布局,危及到整體建筑物安全。部分群租人行為失范,對(duì)相鄰業(yè)主的正常生活造成了一定的影響。私法的庇護(hù)不能作為其逃避規(guī)制的理由。合法的行為也不一定合理。群租對(duì)相鄰業(yè)主相鄰權(quán)的侵害亟需得到規(guī)制。在維護(hù)群租人基本生存權(quán)的同時(shí),也應(yīng)當(dāng)對(duì)相鄰業(yè)主的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。針對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人分割房屋、拆除承重墻或梁柱等危及建筑物整體安全的行為,必須對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的專有權(quán)進(jìn)行限制。就群租人行為失范所引起的相鄰關(guān)系沖突和共用部分損耗問(wèn)題,筆者認(rèn)為相鄰人之間負(fù)有一定的容忍義務(wù),若超出容忍限度,則可通過(guò)提起侵權(quán)之訴的途徑來(lái)解決。同時(shí),考慮到群租人是建筑物的實(shí)際占有人,筆者建議賦予群租人部分成員權(quán)便于對(duì)建筑物的管理。最后,群租人數(shù)眾多,在同等條件下如何行使承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題,筆者分析了當(dāng)前理論界就該問(wèn)題如何解決的幾種主張,并提出了實(shí)施按份共有的建議。針對(duì)群租產(chǎn)生的種種問(wèn)題,本文從私法自治的角度也給出了一些解決途徑。
【關(guān)鍵詞】：群租 合法 成員權(quán) 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 規(guī)制
【學(xué)位授予單位】：安徽大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類(lèi)號(hào)】：D923.6
【目錄】：

• 摘要4-6
• Abstract6-8
• 引言8-11
• 一、群租行為合法11-18
• (一) 群租合法性基礎(chǔ)——權(quán)利沖突論11-12
• (二) 群租合同合法12-15
• (三) 社會(huì)公共利益15-18
• 二、群租行為與建筑物區(qū)分所有權(quán)18-25
• (一) 業(yè)主對(duì)專有權(quán)的濫用19-21
• (二) 共用部分的損耗承擔(dān)21-22
• (三) 群租人成員權(quán)資格22-25
• 三、群租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)存25-29
• (一) 群租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在之必要性25-26
• (二) 局部承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的范圍26-27
• (三) 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)存及解決原則27-29
• 四、群租行為規(guī)制29-33
• (一) 設(shè)立管理規(guī)約29-31
• (二) 賦予物業(yè)管理機(jī)構(gòu)強(qiáng)制權(quán)31
• (三) 賦予業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格31-33
• 結(jié)論33-35
• 參考文獻(xiàn)35-38
• 致謝38

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