本文關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

個(gè)人住房貸款目前國(guó)內(nèi)所稱的個(gè)人住房貸款，其實(shí)是一個(gè)較為籠統(tǒng)的概念，泛指以自然人名義購(gòu)買房地產(chǎn)并向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款，貼切的稱呼應(yīng)該是“個(gè)人購(gòu)房貸款”。按房屋類型，個(gè)人購(gòu)房貸款可以分為個(gè)人住房貸款與個(gè)人商用房貸款；按房屋權(quán)屬狀況，個(gè)人購(gòu)房貸款又可以分為個(gè)人一手房貸款與個(gè)人二手房（再交易房）貸款。依據(jù)目前大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)的做法，商用房貸款與真正的個(gè)人住房貸款都被納入了“個(gè)人住房消費(fèi)貸款”的統(tǒng)計(jì)口徑。本章中“個(gè)人房貸”即個(gè)人住房貸款的簡(jiǎn)稱。

1998年以來(lái)，各金融機(jī)構(gòu)由過(guò)去單純的企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)投資和銷售兩個(gè)方面支持。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銀行信貸逐年上升，2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為6657.35億元，是1998年的3.2倍。對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)信貸快速增長(zhǎng)，1998年以來(lái)，個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)75%～97%，1998年初全國(guó)個(gè)人住房貸款余額僅有190億元，2004年10月末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額已達(dá)14977億元，比1998年增加了14594億元，增長(zhǎng)了34倍，其增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。

雖然我國(guó)的個(gè)人住房貸款起步于1998年，但真正發(fā)展還是2000年之后。個(gè)人房貸的超常規(guī)發(fā)展速度，一是源于國(guó)人住房需求的快速膨脹和消費(fèi)觀念的迅速改變。二是源于銀行普遍把個(gè)人住房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而不遺余力地大力發(fā)展。按照國(guó)際慣例，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3～8年。這也就意味著國(guó)內(nèi)銀行個(gè)人住房貸款可能已經(jīng)步入了違約高風(fēng)險(xiǎn)期。從實(shí)際情況看，一些銀行個(gè)人住房不良貸款絕對(duì)額與不良貸款占比兩項(xiàng)指標(biāo)均處于上升期。可以預(yù)計(jì)，由于業(yè)務(wù)開(kāi)展早期的粗放型管理埋下的隱患，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)還將持續(xù)暴露。

隨著個(gè)人住房貸款的快速增長(zhǎng)，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)，為促進(jìn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展，有必要對(duì)已經(jīng)顯現(xiàn)或潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行認(rèn)真研究，并提出切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)策略，努力控制風(fēng)險(xiǎn)。本文將利用有限的篇幅，對(duì)個(gè)人住房貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出若干建議。

一假按揭風(fēng)險(xiǎn)

1.假按揭風(fēng)險(xiǎn)

按揭貸款一般是指借款人在購(gòu)房過(guò)程中，為彌補(bǔ)購(gòu)房資金的不足，利用所購(gòu)房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)做抵押，向銀行申請(qǐng)分期償還的貸款的行為。所謂假按揭，一般是指借款人并不具有真實(shí)的購(gòu)房目的，采取各種手段騙取銀行個(gè)人住房貸款的行為。假按揭的“假”，一是指不具有真實(shí)的購(gòu)房目的，二是指虛構(gòu)購(gòu)房行為使其具有“真實(shí)”的表象，三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。假按揭行為具有若干共性特征：沒(méi)有特殊原因，滯銷樓盤忽然熱銷；沒(méi)有特殊原因，樓盤售價(jià)與周圍樓盤相比明顯偏高；開(kāi)發(fā)企業(yè)員工或其關(guān)聯(lián)方集中購(gòu)買同一樓盤，或一人購(gòu)買多套；借款人收入證明與年齡、職業(yè)不相稱，在一段時(shí)間內(nèi)集中申請(qǐng)辦理按揭；借款人對(duì)所購(gòu)房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時(shí)間等與所購(gòu)房屋密切相關(guān)的信息不甚了解；借款人首付款非自己繳付或?qū)嶋H沒(méi)有繳付；多名借款人還款賬戶內(nèi)存款很少，還款日前由同一人或同一單位進(jìn)行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付來(lái)還款；借款人集體中斷還款。

根據(jù)一些銀行的內(nèi)部調(diào)查，假按揭風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐漸成為銀行個(gè)人住房貸款中危害最大、發(fā)生頻率最高的風(fēng)險(xiǎn)之一。無(wú)論是別墅、高檔住宅，還是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，都可能存在假按揭。假按揭對(duì)銀行和誠(chéng)實(shí)的借款人都具有重大不利影響：通過(guò)假按揭套取銀行信用的開(kāi)發(fā)商，管理層道德素質(zhì)與管理能力較差，整體信譽(yù)不佳，并不專注于項(xiàng)目建設(shè)，從銀行取得大量低成本資金成為其最關(guān)心的問(wèn)題。一旦成功獲得資金，往往將大量資金轉(zhuǎn)移，放棄開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)，從而導(dǎo)致工程爛尾或存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)銀行而言，容易造成不良貸款、抵押物變現(xiàn)能力不足，從而形成損失。對(duì)誠(chéng)實(shí)的借款人而言，往往因?yàn)樗?gòu)房屋樓盤爛尾或存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題而不能正式取得房屋產(chǎn)權(quán)或不能正常居住，購(gòu)房目的往往落空。

假按揭產(chǎn)生的原因可以從以下方面進(jìn)行分析：一是開(kāi)發(fā)商自身資金實(shí)力不足或產(chǎn)生資金流動(dòng)性障礙，為了保證按揭貸款項(xiàng)目或其他待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，必須盡快回籠資金，在直接融資或向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款受阻的情況下，利用個(gè)人住房按揭貸款申請(qǐng)門檻較低、銀行審查不嚴(yán)格的特點(diǎn)，炮制假按揭，從銀行套取資金；二是銀行內(nèi)部工作人員為完成上級(jí)下達(dá)的貸款發(fā)放任務(wù)，單方面放松了對(duì)借款人購(gòu)房真實(shí)性和還款能力的調(diào)查和審核，存在僥幸心理，放任具有假按揭苗頭的行為發(fā)生；三是銀行內(nèi)部工作人員與售房人、中介機(jī)構(gòu)等內(nèi)外勾結(jié)進(jìn)行金融詐騙。

2.假按揭風(fēng)險(xiǎn)防范

第一，銀行應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，防范內(nèi)部工作人員道德風(fēng)險(xiǎn)與能力風(fēng)險(xiǎn)。從各銀行已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的假按揭案例看，內(nèi)部工作人員的故意或放任幾乎是假按揭能夠成功的必然組成部分，構(gòu)建內(nèi)部工作人員道德風(fēng)險(xiǎn)與能力風(fēng)險(xiǎn)控制制度就成為防范假按揭的最重要措施之一。銀行應(yīng)從授權(quán)管理、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、不良貸款目標(biāo)控制、現(xiàn)場(chǎng)與非現(xiàn)場(chǎng)檢查、員工培訓(xùn)等方面加強(qiáng)制度建設(shè)，為防范假按揭及其他風(fēng)險(xiǎn)夯實(shí)基礎(chǔ)。一些銀行已經(jīng)開(kāi)始嘗試個(gè)人住房貸款的審查、審批行為的專業(yè)化，不妨為內(nèi)部控制制度的一種有益嘗試。

第二，建立客戶篩選機(jī)制，確保客戶具有真實(shí)的購(gòu)房行為與良好的還款能力。在客戶篩選方面必須實(shí)現(xiàn)觀念轉(zhuǎn)變，即由“客戶是上帝”的觀念改變?yōu)椤皟?yōu)質(zhì)客戶才是上帝”的觀念。銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)與研究成果，設(shè)定優(yōu)質(zhì)客戶的范圍，并將營(yíng)銷優(yōu)質(zhì)客戶作為銀行業(yè)務(wù)發(fā)展壯大的最重要的手段。

第三，有權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)該盡快出臺(tái)對(duì)假按揭制造、參與者的處罰措施，明確假按揭制造、參與者的法律責(zé)任。對(duì)制造假按揭的開(kāi)發(fā)商，通過(guò)行政性罰款、降低乃至取消其開(kāi)發(fā)資質(zhì)、追究主要責(zé)任人的個(gè)人責(zé)任等手段，對(duì)假按揭行為進(jìn)行震懾。

二借款人風(fēng)險(xiǎn)

作為借貸合同的主體之一，借款人自身素質(zhì)與能力對(duì)銀行個(gè)人住房貸款安全具有至關(guān)重要的作用。借款人風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)為還款意愿風(fēng)險(xiǎn)與還款能力風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。

1.還款意愿

還款意愿是指借款人對(duì)償還銀行貸款的主觀態(tài)度。在假按揭貸款中，借款人還款意愿一般較差，往往以不具有真實(shí)購(gòu)房行為、開(kāi)發(fā)商誘使、欺騙其簽訂購(gòu)房合同與借貸合同等借口，拒不償還銀行貸款；在借款人與開(kāi)發(fā)商就房屋買賣合同產(chǎn)生嚴(yán)重糾紛時(shí)，借款人還款意愿也可能降低，甚至以拒絕還款或暫停還款為要挾，希望銀行能介入房屋買賣合同糾紛，對(duì)開(kāi)發(fā)商施加壓力；在整體社會(huì)信用機(jī)制不健全的地區(qū)，一些信用觀念較差的借款人往往利用各種借口、動(dòng)用各種社會(huì)關(guān)系逃避還款責(zé)任。

還款意愿體現(xiàn)著誠(chéng)信觀念。銀行開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，第一，需要選擇信用觀念較好的地區(qū)，謹(jǐn)慎介入整體信用觀念淡薄的地區(qū)；第二，要積極利用包括人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)在內(nèi)的多種信息渠道，多方收集借款人信用資料，掌握借款人資信狀況；第三，要認(rèn)真審查售房人資信狀況，做好交易房產(chǎn)的合法性調(diào)查；第四，要堅(jiān)持與借款人的面談制度，通過(guò)面談，了解借款人的基本素質(zhì)及房產(chǎn)交易的真實(shí)性；第五要加強(qiáng)貸后管理工作，在發(fā)現(xiàn)借款人還款意愿或能力降低時(shí)，及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警并主動(dòng)采取有效措施。

2.還款能力

還款能力體現(xiàn)的是借款人的客觀財(cái)務(wù)狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時(shí)足額還款的可能性。對(duì)銀行而言，把握住借款人還款能力，就基本把握住了第一還款來(lái)源，而第一還款來(lái)源恰恰是貸款安全最重要的保障。

從目前看，把握借款人還款能力風(fēng)險(xiǎn)還存在相當(dāng)大的難度：一是國(guó)內(nèi)尚未建立完善的個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度與個(gè)人稅收登記制度，人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)尚未投入使用，銀行因而很難從整體上把握借款人的資產(chǎn)與負(fù)債狀況，從而作出恰當(dāng)?shù)男刨J決策；二是國(guó)內(nèi)失信懲戒制度尚不完善，借款人所在單位、中介機(jī)構(gòu)協(xié)助借款人出具包括虛假收入證明在內(nèi)的虛假證明文件已經(jīng)司空見(jiàn)慣，對(duì)主動(dòng)做假或協(xié)助做假的行為尚缺乏有力的懲戒措施；三是銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)陷入同質(zhì)惡性競(jìng)爭(zhēng)的怪圈，在不能提供更多優(yōu)質(zhì)服務(wù)的情況下，為爭(zhēng)奪客戶資源紛紛降低貸款的準(zhǔn)入門檻，造成借款人素質(zhì)良莠不齊；四是個(gè)人住房貸款還款時(shí)間長(zhǎng)，借款人可能因失業(yè)、離婚、意外傷害等原因失去還款能力與還款意愿。

為了解決上述矛盾，現(xiàn)階段銀行應(yīng)有針對(duì)性地開(kāi)展如下工作：一是要求貸款調(diào)查人員對(duì)借款人收入情況進(jìn)行深入調(diào)查并為其真實(shí)性負(fù)責(zé)。在目前全國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立的情況下，應(yīng)通過(guò)審查借款人的工資單、住房公積金收入證明、稅收證明、銀行對(duì)賬單等確定借款人的真實(shí)收入水平，并根據(jù)銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》規(guī)定，通過(guò)借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來(lái)行業(yè)發(fā)展對(duì)收入水平的影響；二是與中介機(jī)構(gòu)簽訂責(zé)任書(shū)并保留適當(dāng)金額責(zé)任保證金，如果中介機(jī)構(gòu)未按約定履行對(duì)借款人的調(diào)查義務(wù)造成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任；三是建立失信披露機(jī)制，對(duì)中介機(jī)構(gòu)失信的，銀行可向銀行同業(yè)協(xié)會(huì)通報(bào)，請(qǐng)求中介機(jī)構(gòu)所在行業(yè)協(xié)會(huì)記錄該機(jī)構(gòu)失信事實(shí)并給予相應(yīng)處分。對(duì)借款人所在單位提供借款人虛假信息的，銀行可向銀行同業(yè)協(xié)會(huì)通報(bào)，請(qǐng)求借款人所在單位的主管部門記錄該單位失信事實(shí)并給予相應(yīng)處分。借款人所在單位具有貸款資格的，銀行可向人民銀行上報(bào)失信事實(shí)并進(jìn)行記錄；四是建立適合個(gè)人住房貸款特點(diǎn)的保險(xiǎn)機(jī)制。銀行應(yīng)逐步改變房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)一統(tǒng)天下的局面，開(kāi)展包括人壽保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、意外傷殘保險(xiǎn)等在內(nèi)的更高層次的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，從而增強(qiáng)借款人未來(lái)的還款能力，防范銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

三抵押物風(fēng)險(xiǎn)

1.抵押物風(fēng)險(xiǎn)

抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)等。

從目前看，抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)主要指以下情況：一是在一些地區(qū)，由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨(dú)立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)是由土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無(wú)土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門也在不問(wèn)土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下，對(duì)房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性；二是對(duì)在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定抵押權(quán)。這種情況在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多，也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國(guó)家對(duì)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時(shí)，將面臨政策障礙，即便能夠處置，也要付出非常高昂的成本。

抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房?jī)r(jià)回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，房屋作為耐用消費(fèi)品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)整體性下跌。從目前國(guó)內(nèi)情況看，除上海、杭州等部分地區(qū)房?jī)r(jià)較高外，全國(guó)房地產(chǎn)基本處于良性上升周期，房地產(chǎn)價(jià)格近期整體性下跌可能性不大。但由于個(gè)人住房貸款還款周期很長(zhǎng)，抵押物價(jià)值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?

抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)是指因法律或事實(shí)原因，銀行對(duì)抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險(xiǎn)。目前，與抵押物處置最密切的主要來(lái)自于法律規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)。而銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中90％以上是抵押貸款，只有不足10％的貸款采用保證擔(dān)保方法。將于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［２００４］１５號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）直接涉及到銀行個(gè)人住房抵押貸款的安全問(wèn)題�！兑�(guī)定》第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”；第七條規(guī)定，“對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”。從法律后果看，《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實(shí)際懸空，第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù)，加大了銀行抵押權(quán)行使的成本。

《規(guī)定》上述條款使銀行開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：一是沒(méi)有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實(shí)際執(zhí)行效果；二是沒(méi)有明確在被執(zhí)行人收入水平超過(guò)當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的情況下，是否能對(duì)抵押房屋予以執(zhí)行；三是沒(méi)有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時(shí)，能否對(duì)抵押房屋予以執(zhí)行；四是沒(méi)有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時(shí)間限制。

2.抵押物風(fēng)險(xiǎn)防范

對(duì)抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款調(diào)查、審查人員的法律培訓(xùn)，提高一線信貸人員風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，明文禁止利用權(quán)屬不清的房屋、集體土地上的房屋作為抵押物；對(duì)因政府部門原因形成的潛在風(fēng)險(xiǎn)，要通過(guò)對(duì)以往案例的調(diào)研以及增加其他擔(dān)保方式等將抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

對(duì)抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)，銀行所能做的是加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的研究，設(shè)定若干警戒標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房?jī)r(jià)畸高地區(qū)適當(dāng)提高貸款條件、降低貸款比例，形成穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

對(duì)抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)的防范。首先，必須看到外部環(huán)境在今后一段時(shí)間將得到較大程度的改善：一是人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)將于2005年年底之前在全國(guó)推廣；二是最高人民法院目前正在建立執(zhí)行立案信息系統(tǒng)，將對(duì)企圖賴賬的借款人產(chǎn)生強(qiáng)大的威懾力。其次，必須采取較為有效的措施：一是通過(guò)審查借款人的工資單、住房公積金收入證明、銀行對(duì)賬單等，結(jié)合借款人的年齡、學(xué)歷、職業(yè)等信息判斷借款人的真實(shí)收入水平及收入穩(wěn)定性；二是結(jié)合職業(yè)前景判斷，確定重點(diǎn)支持職業(yè)與優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)惠措施吸引優(yōu)質(zhì)客戶；三是對(duì)職業(yè)前景不樂(lè)觀、收入穩(wěn)定性較差的借款人停止發(fā)放住房抵押貸款，確需發(fā)放的，要從嚴(yán)審查借款人的收入情況，大幅度降低貸款比例；四是審慎發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房等以滿足基本居住為目的的住房抵押貸款；五是加強(qiáng)與有實(shí)力的住房置業(yè)擔(dān)保公司的合作，實(shí)現(xiàn)部分貸款擔(dān)保方式的有效替代；六是加強(qiáng)與實(shí)力雄厚的房產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)的合作，研究開(kāi)展以高（價(jià)格）換低（價(jià)格）、以大（面積）換�。娣e）、以買變租等業(yè)務(wù)，適當(dāng)進(jìn)行業(yè)務(wù)品種創(chuàng)新。

四房屋買賣合同瑕疵

1.房屋買賣合同瑕疵風(fēng)險(xiǎn)

從法律關(guān)系看，房屋買賣合同確立的是售房人與購(gòu)房人之間的買賣關(guān)系，房屋擔(dān)保貸款合同確立的是借款人（購(gòu)房人）與銀行之間的借貸關(guān)系，兩種合同互不隸屬。但從另外一方面看，借款人之所以與銀行簽訂房屋擔(dān)保貸款合同，是因?yàn)榉课葙I賣合同的存在及自身資金實(shí)力的不足，即房屋買賣合同的成立是借款人簽訂房屋擔(dān)保貸款合同的主要原因。顯然，從合同目的而言，房屋買賣合同與房屋擔(dān)保貸款合同具有強(qiáng)烈的關(guān)聯(lián)性。如果房屋買賣合同因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)而被解除，則意味著作為合同締約方之一的借款人簽訂房屋擔(dān)保貸款合同的目的亦不能實(shí)現(xiàn)，借款人也可以請(qǐng)求解除該房屋擔(dān)保貸款合同。所以，房屋買賣合同糾紛可能對(duì)房屋擔(dān)保貸款合同產(chǎn)生重大影響。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋［2003］７號(hào)）第二十四條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”這就從法律上確定了房屋買賣合同的效力對(duì)房屋擔(dān)保貸款合同的效力的影響，即房屋買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)可能傳導(dǎo)至銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。房屋買賣合同可能被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除的事由也將成為影響銀行個(gè)人住房貸款安全性、穩(wěn)定性的事由。這些事由主要包括：

第一，房屋買賣合同訂立后，出賣人將房屋另行出賣或抵押。一是出賣人又將該房屋出賣給第三人；二是出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。第二，出賣人故意隱瞞重大事實(shí)，造成房屋權(quán)屬存在重大瑕疵。一是故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；二是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；三是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。第三，因一方或雙方違約致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。一是出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，且當(dāng)事人沒(méi)有特別約定；二是房屋買賣合同約定或者按《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。第四，與房屋本身相關(guān)的事由。一是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，或因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用；二是房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與房屋買賣合同約定面積的面積誤差比絕對(duì)值超出３％，且房屋買賣合同沒(méi)有約定或者約定不明確。

在房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的情況下，最高人民法院在法釋［2003］７號(hào)中規(guī)定：出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人，結(jié)果就是銀行的債權(quán)由原來(lái)的抵押擔(dān)保債權(quán)淪為一般債權(quán)，既有的優(yōu)先受償權(quán)歸于滅失。一旦出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或卷款逃逸的情況，銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)就驟然增大。

2.房屋買賣合同瑕疵風(fēng)險(xiǎn)防范

在個(gè)人一手房貸款中，一般由開(kāi)發(fā)商為借款人承擔(dān)階段性保證擔(dān)保。開(kāi)發(fā)商實(shí)力及所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，將直接影響到房屋買賣合同的履行，從而間接影響到銀行個(gè)人住房貸款安全。如果房屋買賣合同糾紛的減少，也就意味著銀行個(gè)人住房貸款安全的增加。對(duì)銀行而言，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最根本途徑在于選擇實(shí)力雄厚、資信狀況良好的開(kāi)發(fā)商以及選擇規(guī)劃合理、操作規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。對(duì)期房項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款的，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金監(jiān)管力度，確保資金首先用于本項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)，防止因資金挪用造成工程爛尾。通常而言，由于房屋買賣合同瑕疵而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā)生在購(gòu)房人取得正式的房產(chǎn)證之前，而此時(shí)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性保證擔(dān)保責(zé)任，需要在銀行交存一定金額的保證金，利用好保證金條款也能在一定程度上督促開(kāi)發(fā)商盡力確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利完成。銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)還要注意加強(qiáng)貸后管理力度，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間發(fā)生糾紛，可能導(dǎo)致房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除的，立即采取補(bǔ)救措施，或請(qǐng)求司法機(jī)關(guān)對(duì)開(kāi)發(fā)商財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押、凍結(jié)等保全措施，最大限度保全銀行債權(quán)。

五銀行內(nèi)部資金籌措與安排風(fēng)險(xiǎn)

1.提前還款

（1）提前還款的影響。當(dāng)市場(chǎng)利率下降時(shí)，借款人可能通過(guò)再融資的方式提前償還銀行的抵押貸款，以降低貸款成本，，而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，預(yù)期相對(duì)高收益的投資提前收回，因而面臨在低利率環(huán)境下再次投資的問(wèn)題，從而造成了一定程度的風(fēng)險(xiǎn)；由于投資渠道的狹窄和“無(wú)債一身輕”等傳統(tǒng)觀念的影響，借款人一般傾向于提前還款，當(dāng)市場(chǎng)利率上升時(shí)，因需要承擔(dān)更高的利息，借款人提前還款的傾向更加明顯。

提前還款能夠確保銀行資金安全回籠，降低資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，但其負(fù)面作用不容忽視。從銀行近年的情況看，個(gè)人住房貸款屬于銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是銀行實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要工具，有意愿和實(shí)力提前還款的借款人往往屬于銀行的優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶，銀行為營(yíng)銷個(gè)人住房貸款支付了一定的成本（有些成本是難以量化的）；借款人在貸款后很短時(shí)間內(nèi)大量提前還款，將造成銀行支付的成本尚不能完全收回，更不要談?dòng)瑫r(shí)也打亂了銀行的資金安排計(jì)劃，迫使銀行必須支付利用提前收回的資金再次投資的成本，資金安全性也沒(méi)有進(jìn)一步保障。

（2）提前還款風(fēng)險(xiǎn)防范。借款人從銀行申請(qǐng)貸款，兩者之間成立借貸合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條，當(dāng)事人應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，即依照合同約定的標(biāo)底、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式等全面履行，否則即構(gòu)成違約。正是基于此理念，《中華人民共和國(guó)合同法》第七十一條才規(guī)定，如果提前履行損害了債權(quán)人利益，債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)；即便債權(quán)人同意債務(wù)人提前履行債務(wù)，債務(wù)人也應(yīng)承擔(dān)因提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用。個(gè)人住房貸款的提前還款是借款人單方面改變借貸合同履行期限和方式的行為，使銀行預(yù)期收益受到損失，從法律上應(yīng)認(rèn)定為借款人的違約行為。因此，在實(shí)踐中銀行要求借款人提前還款要進(jìn)行申請(qǐng)并征得銀行同意，且支付一定數(shù)額的違約金有充分的法律依據(jù)。提前還款最大的問(wèn)題僅在于違約金的標(biāo)準(zhǔn)不容易把握。上海市多數(shù)銀行就在個(gè)人住房貸款合同中注明：借款人在銀行貸款發(fā)放后一年內(nèi)提前還款的，應(yīng)按提前還款金額的一定比例向銀行支付違約金。

2.資金流動(dòng)性

資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為資金流動(dòng)性不足，也稱為資金錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)，流動(dòng)性較低，銀行發(fā)放大量個(gè)人住房貸款會(huì)占用巨額資金。銀行用來(lái)發(fā)放貸款的資金主要來(lái)源于存款，而存款具有較強(qiáng)的流動(dòng)性與不穩(wěn)定性，在鼓勵(lì)創(chuàng)新與冒險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，銀行吸納存款的難度會(huì)大大提高，可能導(dǎo)致資金流動(dòng)性的惡化。20世紀(jì)80年代美國(guó)儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)危機(jī)就與此有關(guān)。

隨著國(guó)際金融領(lǐng)域金融創(chuàng)新力度不斷加大，普通居民傾向于將更多的資產(chǎn)投向收益率較高的證券及投資基金，銀行所吸收的存款在居民資產(chǎn)總量中所占的比重逐漸降低。2002年國(guó)內(nèi)居民人均資產(chǎn)的92％為現(xiàn)金和銀行存款，這意味著現(xiàn)今的銀行吸納了國(guó)內(nèi)居民絕大部分財(cái)富。銀行用于發(fā)放貸款的資金暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性障礙。但考慮到國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的逐漸壯大，金融機(jī)構(gòu)從分業(yè)經(jīng)營(yíng)向混業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，金融產(chǎn)品將越來(lái)越豐富，金融創(chuàng)新將越來(lái)越快。必然導(dǎo)致國(guó)內(nèi)居民資產(chǎn)從銀行存款大量分流。資金流動(dòng)性在未來(lái)將成為銀行必須努力解決的問(wèn)題。(葉紅光 )

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