本文關(guān)鍵詞：物業(yè)經(jīng)營管理，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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什么是物業(yè)經(jīng)營管理

　　物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理(Property Management)、設(shè)施管理(Facilities Management)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理(Real Estate Assets．Management)、房地產(chǎn)組合投資管理(Real Estate Portfolio Management)的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合陛管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評(píng)估等經(jīng)營活動(dòng)。

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物業(yè)經(jīng)營管理的特點(diǎn)

　　物業(yè)經(jīng)營管理是物業(yè)服務(wù)的重要組成部分，是收益性物業(yè)管理概念的拓展和延伸，是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機(jī)合成，有著廣闊的市場發(fā)展空間。它除了具備“純”物業(yè)管理外，還包括商業(yè)推廣、商業(yè)策劃和商業(yè)管理，它的投資和開發(fā)可以獲得比一般物業(yè)投資回報(bào)更大的商業(yè)利潤，但是這種高回報(bào)的實(shí)現(xiàn)過程非常復(fù)雜，存在諸多變數(shù)。物業(yè)經(jīng)營管理水平代表一個(gè)城市最先進(jìn)的物業(yè)管理水平。物業(yè)經(jīng)營管理具有以下特點(diǎn)。

　　(1)收益性

　　投資者或租戶付出貨幣獲得物業(yè)長久或一定期限的使用價(jià)值，從而獲得經(jīng)營場所或出租場地，通過經(jīng)營實(shí)現(xiàn)其最大效益。

　　(2)復(fù)雜性

　　表現(xiàn)為設(shè)備配套復(fù)雜、業(yè)主或使用人構(gòu)成復(fù)雜、對(duì)外關(guān)系復(fù)雜、環(huán)境復(fù)雜等。

　　(3)綜合性

　　既有物業(yè)管理的維修維護(hù)、安全消防、清掃保潔等基本服務(wù)內(nèi)容，更有物業(yè)租售代理、營造商業(yè)氛圍、商業(yè)推廣、商業(yè)策劃等一系列商務(wù)運(yùn)作，而且還需解決配套問題和商務(wù)服務(wù)、娛樂服務(wù)等。

　　(4)創(chuàng)造性

　　物業(yè)經(jīng)營本身就是創(chuàng)造價(jià)值的場所，要求新、奇、特，給顧客留下強(qiáng)烈感觀印象。而且經(jīng)營方式和營銷理念也要隨時(shí)需創(chuàng)新，緊跟市場發(fā)展方向。

　　(5)品牌性

　　物業(yè)經(jīng)營要獲取最大商業(yè)價(jià)值，關(guān)鍵在于社會(huì)消費(fèi)群體對(duì)本物業(yè)場所的知曉程序、美譽(yù)度和鐘愛程度，而這一切的取得需要依賴物業(yè)經(jīng)營獲取收益的各方面達(dá)成共識(shí)，形成共同的價(jià)值觀和服務(wù)理念，從而營造一種親情氛圍和信任品牌。

　　另外，物業(yè)經(jīng)營的高檔豪華趨勢、多功能性、人文休閑文化特色也日趨明顯。物業(yè)經(jīng)營管理面臨的難點(diǎn)是市場培育難、經(jīng)濟(jì)繁榮難、安全防范難、設(shè)備運(yùn)行保障難、商業(yè)推廣難、處理業(yè)主和消費(fèi)者的利益關(guān)系難。

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物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容

　　物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。

　　(一)物業(yè)管理

　　物業(yè)管理的核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。然而，對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時(shí)的物業(yè)管理除了進(jìn)行物業(yè)的日常管理，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)。

　　小提示：房屋買了還沒住，要交物業(yè)管理費(fèi)嗎?

　　交的理由：肯定要交，非交不可，我們沒有入住時(shí)，水電費(fèi)可能很少，但是物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)小區(qū)的管理是一種公共性服務(wù)，也包括空房的管理。就是說物業(yè)管理公司的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭�(gè)別業(yè)主沒有實(shí)際居住而停止服務(wù)，所以我們只要辦理了入住手續(xù)就得從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳納管理費(fèi)。

　　(二)設(shè)施管理

　　設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設(shè)施管理的對(duì)象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務(wù)對(duì)象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的機(jī)構(gòu)開始認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)作為一種重要的戰(zhàn)略資源，其良好的管理對(duì)創(chuàng)造一個(gè)益于員工健康的高效生產(chǎn)辦公環(huán)境、降低房地產(chǎn)使用成本、保持房地產(chǎn)價(jià)值，配合機(jī)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，均具有十分重要的意義。因此，各類機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)施管理專業(yè)服務(wù)的需求日益增加。

　　(三)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對(duì)物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時(shí)管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)和設(shè)施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計(jì)劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)市場內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的目標(biāo)，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。

　　(四)房地產(chǎn)組合投資管理

　　房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計(jì)劃；以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)；以及在合適的時(shí)機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)(從開發(fā)商或原業(yè)主手中)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個(gè)人投資者或機(jī)構(gòu)投資者來促使這三個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。

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物業(yè)經(jīng)營管理的原則

　　(1)有償原則。物業(yè)經(jīng)營管理的目的是為了增加物業(yè)管理企業(yè)的收入，增加積累。只有按商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律辦事，在經(jīng)營過程中實(shí)行等價(jià)交換、有償服務(wù)，才能達(dá)到上述目的。

　　(2)服務(wù)原則。盡管經(jīng)營是為了增加企業(yè)收入，但始終不能忘記要寓經(jīng)營于服務(wù)之中。綜合經(jīng)營服務(wù)是為了方便業(yè)主和非業(yè)主使用人工作、娛樂生活需要而開展的一系列服務(wù)性經(jīng)營內(nèi)容或項(xiàng)目．所以物業(yè)經(jīng)營管理必須服從于物業(yè)的綜合管理，為物業(yè)管理的主營業(yè)務(wù)服務(wù)。否則，不利于物業(yè)管理工作水平的提高，并將妨礙物業(yè)管理企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　(3)競爭原則。這一原則要求引進(jìn)競爭機(jī)制，進(jìn)行經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)，即對(duì)所開設(shè)的經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目，實(shí)行企業(yè)內(nèi)部或公開招標(biāo)，擇優(yōu)汰劣，以保證經(jīng)營水平和服務(wù)質(zhì)量，以及良好的經(jīng)營效益。

　　(4)質(zhì)量原則。經(jīng)營服務(wù)的質(zhì)量關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也影響著用戶對(duì)此項(xiàng)服務(wù)以及企業(yè)的認(rèn)同感。

　　(5)效益原則。根據(jù)規(guī)模效應(yīng)的原理，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)范圍越廣、項(xiàng)目越多，單位項(xiàng)目所分?jǐn)偟墓潭ǔ杀揪驮降�。在價(jià)格不變的情況下，企業(yè)的獲利也越大，競爭能力越強(qiáng)。尤其是在物業(yè)的綜合管理經(jīng)費(fèi)吃緊的情況下，提高綜合服務(wù)效益，更顯現(xiàn)實(shí)與迫切。

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物業(yè)經(jīng)營管理的類型

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照法定程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)型經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是獨(dú)立的企業(yè)法人，屬于服務(wù)性企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關(guān)系，它接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報(bào)酬。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。也有少量房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)，通過向下延伸，發(fā)展成綜合的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)。實(shí)踐中，大量的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還是以物I業(yè)服務(wù)企業(yè)的名義出現(xiàn)，但其管理能力已經(jīng)大大突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理的范疇。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)以公司的形式存在。公司是指依法定程序設(shè)立的，由兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營，以營利為目的，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織�？梢钥闯�，作為公司，一般應(yīng)具有以下五個(gè)特征：①依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊(cè)；②由兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營；③以營利為目的；④具有法人資格；⑤是經(jīng)濟(jì)組織。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以多種經(jīng)營，它可以接受業(yè)主委員會(huì)的委托，代為業(yè)主管理經(jīng)營業(yè)主共同所有的財(cái)產(chǎn)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。如從事開放夜間停車、家電維修與安裝、娛樂餐飲等。

　　物業(yè)管理是一種公司化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場經(jīng)營型服務(wù)，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)。

　　物業(yè)經(jīng)營管理屬于服務(wù)性行業(yè)，同時(shí)又是經(jīng)營性行為，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既是服務(wù)性單位，又是經(jīng)營性企業(yè)組織�，F(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全按照自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制來運(yùn)作，靠提供經(jīng)營管理服務(wù)獲得報(bào)酬，取得盈利。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)從經(jīng)營角度可以分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。

　　1．管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置。管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評(píng)價(jià)和客戶關(guān)系管理等。管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的出現(xiàn)，是業(yè)主需求變化和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的結(jié)果，有利于提升物業(yè)管理工作的管理內(nèi)涵，提高物業(yè)管理體系運(yùn)行效率，為業(yè)主提供更加滿足其多元化目標(biāo)需求的服務(wù)。

　　2．專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、建筑維護(hù)與維修、環(huán)境綠化、停車場具有很強(qiáng)的專業(yè)性，設(shè)立專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，面向更廣泛的物業(yè)范疇，在其物業(yè)管理的某個(gè)環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服務(wù)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率和效益。

　　3．綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般在公司總部設(shè)置管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時(shí)還設(shè)置若干專業(yè)化的分公司，履行物業(yè)運(yùn)行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。隨著網(wǎng)絡(luò)和通信技術(shù)的發(fā)展和普及，物業(yè)服務(wù)企業(yè)越來越多地借助現(xiàn)代計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，來提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。同時(shí)，信息技術(shù)的應(yīng)用，物業(yè)管理思想和企業(yè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，使越來越多的綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理中的日常建設(shè)工程、運(yùn)行管理工程分包給專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，加速了綜合型物業(yè)管理供應(yīng)商內(nèi)策略管理和運(yùn)行管理職能的分離。

　　鑒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常要對(duì)多個(gè)地點(diǎn)的多個(gè)物業(yè)同時(shí)實(shí)施管理，因此從管理的層次上，又可以分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)三個(gè)層次。管理型和綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)。

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物業(yè)經(jīng)營管理的意義

　　物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經(jīng)營效果，離不開對(duì)市場的正確分析和把握，只有瞄準(zhǔn)市場需求，準(zhǔn)確把握機(jī)會(huì)，才能獲得成功。

　　(一)物業(yè)經(jīng)營管理的作用

　　國外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念。美國物業(yè)管理行業(yè)大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價(jià)、交易、咨詢等項(xiàng)服務(wù)。優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮。物業(yè)管理企業(yè)寓經(jīng)營管理于服務(wù)之中，將體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競爭實(shí)力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營管理。首先可以更好地滿足市場需求和客戶需要；其次更好地體現(xiàn)了經(jīng)營、管理一條龍服務(wù)，對(duì)客戶來講，提高了服務(wù)效率；再次，擴(kuò)大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費(fèi)不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價(jià)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力和生存能力得到提高。

　　(二)加強(qiáng)物業(yè)經(jīng)營管理的必要性

　�、僮赓U市場的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進(jìn)行房屋租賃中介服務(wù)的市場。由于空置房的增加，房地產(chǎn)商需要將部分物業(yè)出租以獲取回報(bào)，加上購置物業(yè)收租贏利的投資理財(cái)方式被越來越多的人士所采用，使房屋租賃市場具有很大的潛力，物業(yè)管理由于最接近業(yè)主——出租方，所以在房屋租賃代理領(lǐng)域有得天獨(dú)厚的有利條件。加上目前支撐租賃市場的中介組織專業(yè)水平低，操作欠規(guī)范，給物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。

　�、谖飿I(yè)管理的策劃，已成為房地產(chǎn)營銷的一個(gè)重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，參與房地產(chǎn)營銷策劃，通過設(shè)計(jì)適合房屋檔次和規(guī)模，一與房屋的目標(biāo)客戶的消費(fèi)能力、生活水準(zhǔn)和生活習(xí)慣相適應(yīng)的物業(yè)管理方案，將建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中。房地產(chǎn)開發(fā)商已充分認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)。

　�、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢，商、住混合型房屋及綜合配套小區(qū)的大量出現(xiàn)也為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營提供了大量的機(jī)會(huì)。

　�、茈S著人們收入的增長，人們不再滿足于一生只買一次房，購買住房的目的也不僅限于解決居所問題。人們把住房當(dāng)作財(cái)產(chǎn)來對(duì)待，更加關(guān)心房產(chǎn)的保值、增值、租賃和流通等問題，在房屋租賃、轉(zhuǎn)讓及價(jià)格、信息等方面對(duì)物業(yè)管理提出了需求。

　�、蓦S著人們生活水平的提高，需要多層次的服務(wù)，對(duì)特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業(yè)管理公司的有償服務(wù)提供了廣闊的市場。

　　⑥很多物業(yè)缺乏專業(yè)管理，更缺乏合理的規(guī)劃和經(jīng)營。當(dāng)前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個(gè)人缺乏對(duì)物業(yè)的管理，更渴望對(duì)其物業(yè)理想的經(jīng)營，這種普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)營銷意識(shí)，提高經(jīng)營水平。物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場，將因?yàn)榉⻊?wù)的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實(shí)和海外兵團(tuán)的綜合優(yōu)勢而承受更大的市場壓力。

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物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作

　　(一)確定戰(zhàn)略

　　大多數(shù)投資者對(duì)金融市場有較為深刻的理解，但對(duì)那些缺乏實(shí)際物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)的投資者來說，需要了解投資股票和直接物業(yè)投資的差異。首先需要明確的是頻繁改變資產(chǎn)組合是不切實(shí)際而且不經(jīng)濟(jì)的，因此根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真確定初始組合非常重要。有必要通過買賣來維持和提高當(dāng)前資產(chǎn)組合的質(zhì)量，但如果能嚴(yán)格精確地定義資產(chǎn)組合的相關(guān)屬性，就可以有效縮短調(diào)整期。眾所周知，物業(yè)資產(chǎn)是非流動(dòng)的且一般是不可分的，而且把已經(jīng)確定用于現(xiàn)有物業(yè)的資金投資到其他項(xiàng)目上也存在風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，投資者還需要有應(yīng)對(duì)機(jī)遇的愿望和能力，因?yàn)檫@些機(jī)會(huì)總是發(fā)生在最不可能發(fā)生和最不方便操作的時(shí)候。

　　每宗物業(yè)都具有獨(dú)特的區(qū)位和其他法律及物理上的特點(diǎn)，使它和其他項(xiàng)目有所區(qū)別，即使它們表面上可能比較相像�！虼�，市場調(diào)研不僅很難操作，而且一旦情況發(fā)生改變，調(diào)研結(jié)果的適應(yīng)性也不強(qiáng)。因此，人們開發(fā)了一些監(jiān)控工具來幫助資產(chǎn)管理人員及時(shí)了解市場行情。目前在英國，已有至少八九種主流的監(jiān)控工具，盡管這些監(jiān)控工具有不同的誤差和特點(diǎn)，但在市場表現(xiàn)和評(píng)估信息的基礎(chǔ)上，都可以用來對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的資本增長率、租金變化和收益變動(dòng)等績效指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測。

　　(二)確定標(biāo)準(zhǔn)

　　資產(chǎn)投資者將還需要結(jié)合對(duì)市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)。這些投資標(biāo)準(zhǔn)包括現(xiàn)金流、租金波動(dòng)和基于市場交易的收益變化。盡管投資者的目標(biāo)是建立一個(gè)“完美”的資產(chǎn)組合，并通過投資者或其顧問確定的投資規(guī)模、地點(diǎn)和物業(yè)類型來形成，但這更多的是一個(gè)目標(biāo)而不是一種現(xiàn)實(shí)。簡單地說，要實(shí)現(xiàn)和維持理想的投資組合非常困難、昂貴和耗時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也較大。

　　(三)構(gòu)建信息基礎(chǔ)

　　提出一個(gè)建議和制定一個(gè)策略的首要前提是有足夠的信息可用。因此，必須有一個(gè)可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個(gè)單元都得到合適評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)庫。對(duì)搜集到的信息，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分類保存。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系統(tǒng)地搜集而不是直到需求產(chǎn)生時(shí)才開始進(jìn)行。在低成本的計(jì)算機(jī)硬件和功能強(qiáng)大，操作簡單的計(jì)算機(jī)軟件問世后，數(shù)據(jù)搜集、分類、存儲(chǔ)和重新獲得信息的工作變得比較容易了。

　　(四)決策分析

　　決策分析是對(duì)各種可能的方案進(jìn)行分析比較的過程。通常對(duì)某一問題的解決方案不止一種，每種方案的結(jié)果都具有某種或大或小的不確定性。近年來，制定決策的過程越來越復(fù)雜，投資決策主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。

　　(五)進(jìn)行資產(chǎn)組合

　　資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當(dāng)把一些合適的持有物進(jìn)行分散，從而有效地抵消一部分風(fēng)險(xiǎn)。這種理論的假設(shè)是投資者是理性的，愿意在可以接受的風(fēng)險(xiǎn)水平上追求最大的收益。如果兩個(gè)投資項(xiàng)目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險(xiǎn)的那個(gè)方案。在任何情況下，都將選擇收益最大和風(fēng)險(xiǎn)最小的那個(gè)組合。這個(gè)原則獲得了廣泛的認(rèn)可，并且被歸納為一句話：“不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里�！�

　　在一定收益水平上具有最小風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)組合被認(rèn)為是有效的，代表這種資產(chǎn)組合的點(diǎn)可以組成一個(gè)有效邊界曲線。期望收益率是各個(gè)組成部分的加權(quán)平均數(shù)，投資在不同資產(chǎn)上的數(shù)量可以被用來作為權(quán)重。各個(gè)組成部分在一定的收益水平上的風(fēng)險(xiǎn)被組合起來測度資產(chǎn)組合內(nèi)部的相關(guān)系數(shù)。

　　在合適的選擇下，整體風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該盡可能低。換句話說，資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)將低于各個(gè)組成部分的加權(quán)平均風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楫?dāng)風(fēng)險(xiǎn)不隨時(shí)間變化、風(fēng)險(xiǎn)方向也不改變的時(shí)候，不同投資方式之間存在補(bǔ)償。在考慮物業(yè)組合中減少風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，投資者將在可以選擇的范圍內(nèi)，尋求相關(guān)系數(shù)為負(fù)的投資，例如，選擇不同的部門和不同的地理區(qū)域。

　　對(duì)于任何投資來說，實(shí)施這種理論都有一定的困難，特別是對(duì)在物理形態(tài)上存在差異的物業(yè)投資。進(jìn)一步來說，這種投資的很大部分是根據(jù)對(duì)未來的預(yù)測來確定租金水平的，可能對(duì)租金水平和未來的空置水平存在錯(cuò)誤預(yù)期，這都將影響到整體的收益水平。

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物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作

　　持有股票等證券的成本不過是支付給財(cái)務(wù)顧問的咨詢費(fèi)用、傭金和買賣時(shí)的印花稅等費(fèi)用。相比之下，擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費(fèi)用，這些支付不僅數(shù)額較大，而且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分。物業(yè)業(yè)主希望讓最終使用者承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用，因此業(yè)主不僅盡量避免各種不確定性支出，還要節(jié)省發(fā)生在組織、管理和監(jiān)管過程中的各種支出。但即使租戶或者使用者承擔(dān)了大部分的成本和費(fèi)用，業(yè)主仍然有必要確保租戶履行租約，保證物業(yè)收益達(dá)到預(yù)期的水平。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)成本和收益的控制，主要包括對(duì)物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。

　　對(duì)物業(yè)的權(quán)力伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)。不像證券投資者，在未來某一時(shí)間處置其證券之前，可以暫時(shí)不必考慮和關(guān)心證券的情況；而對(duì)于物業(yè)投資者來說，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，這種工作還很可能伴隨一定的成本支出。

　　例如，有一宗在已開發(fā)物業(yè)旁邊的一小塊土地，它本身可能適合進(jìn)行某種開發(fā)，但可能因?yàn)榕潘到y(tǒng)或者其他某項(xiàng)關(guān)鍵服務(wù)無法實(shí)現(xiàn)，也可能因?yàn)橐?guī)劃管理部門認(rèn)為它沒有達(dá)到開發(fā)要求的成熟度，這塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開發(fā)運(yùn)作。即使這樣，謹(jǐn)慎的業(yè)主也將會(huì)每隔一段時(shí)間去看看這塊土地，以保證沒有什么負(fù)面因素作用在土地上。他們或者指定代理人來檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近土地的使用者沒有侵占其土地；他們也要防止他人的某些權(quán)利或者名義對(duì)自己的土地所有權(quán)造成的侵害，因?yàn)檫@些行為可能會(huì)造成他們今后對(duì)土地的開發(fā)計(jì)劃受損或者破產(chǎn)。他們還要對(duì)土地進(jìn)行等級(jí)評(píng)定和保險(xiǎn)。如果土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時(shí)，往往需要特別的監(jiān)護(hù)和合適的管理，這同時(shí)也增加了成本和費(fèi)用。

　　(一)常規(guī)工作內(nèi)容概述

　　從日常工作的角度看，具體負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開支水平，盡量減少給使用者帶來的不便。

　　在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來的維修成本很可能大大超過初始投資水平。雖然常規(guī)檢查可以減少意外損失發(fā)生的概率和造成的損失，但仍需要必要的替代措施隨時(shí)處理意外事件。技術(shù)手冊(cè)、錄像資料、承包商和分包商提供的技術(shù)資料都非常重要，它們可以給維護(hù)隊(duì)伍提供比較精確的信息和有效的指導(dǎo)。

　　在大多數(shù)情況下，物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權(quán)的工作范圍內(nèi)工作，但如果租戶沒有很好地履行義務(wù)，影響建筑物的使用，那么他們也必須進(jìn)行一定的應(yīng)急處理。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金來進(jìn)行調(diào)查、拍照、復(fù)印資料、搜集整理電話記錄等。

　　(二)現(xiàn)金流和成本管理

　　支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個(gè)重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會(huì)對(duì)物業(yè)的凈運(yùn)營收益和資本價(jià)值產(chǎn)生影響。因此，有必要回顧一下支出的幾個(gè)重要方面：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。

　　相對(duì)于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運(yùn)營收益。因?yàn)榭偸杖脒�必須支付各種運(yùn)營費(fèi)用，這些費(fèi)用不僅包括正常的工作費(fèi)用和在時(shí)間與數(shù)量上不可預(yù)測的支出，還包括監(jiān)督和檢查工作的組織成本。

　　1．支出的分配

　　當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時(shí)候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來的意外成本。

　　但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實(shí)，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會(huì)采用這種方式。

　�、賹�(duì)用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。

　�、谟捎诙唐诘纳虡I(yè)租戶會(huì)盡量減少對(duì)物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。

　�、圩鈶艨赡軐�(duì)物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時(shí)為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。

　　2．費(fèi)用和成本

　　物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費(fèi)、履行租約的相關(guān)費(fèi)用和印花稅等費(fèi)用的習(xí)慣。但實(shí)際上，一般都是通過各國的法律和雙方的協(xié)商，來確定具體由哪一方來支付這些費(fèi)用或雙方分擔(dān)的比例。

　　3．租金

　　一般來說，按照租約規(guī)定進(jìn)行開支的一方需要說明提供的具體工作或者服務(wù)內(nèi)容，也需要為其分包商的支出行為負(fù)責(zé)。但是以下四種情況除外。

　　①物業(yè)有多個(gè)租戶，每個(gè)租戶提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開支來源。實(shí)踐證明具體操作過程中唯一可行的方法，是由業(yè)主統(tǒng)一對(duì)各種開支進(jìn)行管理，并從每個(gè)租戶那里收取相應(yīng)比例的租金。寫字樓基本都采用這種方式。在這種情況下，各個(gè)租戶在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務(wù)費(fèi)。

　�、谧鈶粢髯灾Ц侗ｋU(xiǎn)費(fèi)，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來補(bǔ)償業(yè)主為整體物業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)庇護(hù)的費(fèi)用，即租戶可能會(huì)從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風(fēng)險(xiǎn)等方面的益處，但他們不必為此而專門付費(fèi)。

　�、塾袝r(shí)租戶不愿按租約內(nèi)容履行責(zé)任。此時(shí)業(yè)主有可能停止提供相應(yīng)的服務(wù)，直至采取相應(yīng)的法律手段強(qiáng)迫租戶履行租約。

　�、苓�有一種情況，就是業(yè)主可能會(huì)面對(duì)一項(xiàng)租戶的租金沒有覆蓋的維修或者更新項(xiàng)目。一旦租約停止，可能全部的租金收入都不夠進(jìn)行這項(xiàng)維修或者更新工作。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對(duì)物業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種情況。

　　4．服務(wù)費(fèi)

　　-接受租約的租戶需要和業(yè)主或者合租者一起對(duì)公共設(shè)施和區(qū)域的日常維護(hù)和維修負(fù)責(zé)，例如整修圍墻和疏通排水管道等。一般情況下，是由業(yè)主出面來進(jìn)行這些公共部位或者設(shè)施的修繕和服務(wù)，也可能委托專門的公司來完成這項(xiàng)工作。業(yè)主會(huì)要求租戶按期繳納相應(yīng)的費(fèi)用，然后再匯總進(jìn)行專項(xiàng)支出。

　　(1)目的

　　服務(wù)費(fèi)覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實(shí)際上是由租戶支付的。在一個(gè)物業(yè)里面，這部分服務(wù)費(fèi)不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或者修護(hù)。

　　(2)成本分?jǐn)?

　　當(dāng)業(yè)主代表租戶進(jìn)行開支的時(shí)候，由于涉及不止一個(gè)租戶，因此有必要在租戶中明確成本分?jǐn)偟谋壤＠缭谝粋�(gè)購物中心中的某個(gè)店鋪，其支付的租金將覆蓋很多種服務(wù)，公共服務(wù)項(xiàng)目在其支出中所占的比例和其他租戶相比可能會(huì)有所不同。這些費(fèi)用將包括整個(gè)物業(yè)的監(jiān)管成本，管理人員的工資及其辦公室和儲(chǔ)藏空間費(fèi)用、電話費(fèi)，以及供暖、照明、裝修、保潔、營銷和促銷活動(dòng)的成本等。

　　一般分配公共成本的方式是按照單個(gè)租戶的承租面積占物業(yè)總面積的比例計(jì)算。按照承租面積分配成本有時(shí)并不那么令人滿意，特別是當(dāng)同一個(gè)物業(yè)要承擔(dān)很多種功能，每個(gè)租戶享受到的服務(wù)差別比較大的時(shí)候。還有一種方式是以收益為基數(shù)，按照一定比例提取公共成本，但這種方法也同樣存在一定的問題。因?yàn)榻毁M(fèi)基數(shù)的計(jì)算是在業(yè)主控制之外，而且會(huì)隨著時(shí)問的變化而發(fā)生改變。可這類成本支出一般都是連續(xù)的、周期性的，更新的項(xiàng)目價(jià)格一般都會(huì)越來越高，維修成本會(huì)不斷增加，這種方法無法保證收取的專項(xiàng)費(fèi)用能始終覆蓋公共成本。

　　這些公共服務(wù)的成本如果沒能提前收取，業(yè)主將不得不替租戶墊付大筆資金。因此很多租約都會(huì)要求租戶能夠提前支付這筆款項(xiàng)。這種做法可以保證在大筆款項(xiàng)支出時(shí)，能夠有充足的資金準(zhǔn)備。常用的提取方法是以上一年的實(shí)際成本為基礎(chǔ)，按照通貨膨脹率或者類似的指數(shù)進(jìn)行修正，再按照得到的結(jié)果進(jìn)行專項(xiàng)資金的提取。

　　(3)其他相關(guān)費(fèi)用

　　每個(gè)租戶在計(jì)算服務(wù)費(fèi)的時(shí)候t，還必須考慮到會(huì)計(jì)和審計(jì)等專業(yè)服務(wù)的成本。這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例計(jì)算。

　　(三)日常維修和維護(hù)

　　日常維修和維護(hù)的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。

　　業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前人多數(shù)出租活動(dòng)處理這個(gè)問題的方式：如果物業(yè)已經(jīng)比較陳舊或者破損較嚴(yán)重，租戶一般都不愿意接受這樣的條款。此時(shí)雙方就會(huì)通過溝通來確定一個(gè)讓大家都感覺可以接受的解決方式，業(yè)主會(huì)盡可能地將這些修繕責(zé)任托付給租戶承擔(dān)。對(duì)于由業(yè)主承扣維修責(zé)任的物業(yè)，很多機(jī)構(gòu)投資者會(huì)拒絕參與投資。同時(shí)，從長遠(yuǎn)考慮，，業(yè)主還必須關(guān)注租戶的承租意圖、用途和財(cái)務(wù)狀況。如果租戶承擔(dān)了主要的維修責(zé)任，但是卻沒有履行或者沒有很好履行，將給業(yè)主帶來很多麻煩，這些工作可能會(huì)造成業(yè)主更沉重的工作負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　(四)未來維修和維護(hù)

　　在計(jì)劃進(jìn)行新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候，經(jīng)常忽視具備物業(yè)管理業(yè)知識(shí)和能力的物業(yè)管理師的參與。實(shí)際上，物業(yè)管理是不同的參與，對(duì)于提高物業(yè)的完善程度、提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)定性和高質(zhì)量使用非常重要。他們還可以對(duì)物業(yè)內(nèi)部的裝飾材料和布局提出建議。這些因素都將關(guān)系到未來資本金投入和租金水平，以及維護(hù)過程的成本，最終影響物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命。

　　開發(fā)商的意圖將會(huì)體現(xiàn)在物業(yè)的設(shè)計(jì)中，因?yàn)樗麄円獙⑽飿I(yè)出售，必須要給市場提供一個(gè)具有吸引力的產(chǎn)品，卻并不關(guān)注物業(yè)的折舊問題和長期維護(hù)問題。他們的觀點(diǎn)與物業(yè)長期持有者或使用者的觀點(diǎn)可能完全不同。

　　對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)�，F(xiàn)在這類供給已經(jīng)比較充足，因此潛在租戶的選擇空間比較大，他們也因此變得比過去更為挑剔；特別是在有了專業(yè)人員提供建議的時(shí)候，他們對(duì)租約的安排會(huì)有更多的想法。從第二次世界大戰(zhàn)以來，投資者越來越看重提供具有吸引力的、合理的、節(jié)能的和盡量低的維護(hù)成本的物業(yè)。

　　對(duì)于商業(yè)物業(yè)，區(qū)位因素更為重要。對(duì)于其他物業(yè)有重要影響的維護(hù)費(fèi)用問題在商業(yè)物業(yè)上體現(xiàn)并不明顯。這主要是因?yàn)檫@類項(xiàng)目的主要成本是地價(jià)或地租，因此對(duì)增加建筑和維護(hù)成本并不非常敏感。

　　設(shè)計(jì)水平、使用的材料和施工質(zhì)量都影響到建筑物全壽命周期中的維修成本。理想的物業(yè)應(yīng)該是在設(shè)計(jì)上比較靈活，在使用上比較專業(yè)，使用中不太需要特別維護(hù)的物業(yè)。當(dāng)然，這種物業(yè)在經(jīng)濟(jì)上不可能是最節(jié)省的}典型的物業(yè)最有可能是合理的設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)與可接受的維修成本的組合。

　　每個(gè)建筑都應(yīng)該有自己的維修修計(jì)劃。對(duì)于一個(gè)新建筑物來說，物業(yè)業(yè)主可以得到由建筑承包商和分包商提供的使用說明，作為對(duì)物業(yè)日常進(jìn)行的維修、維護(hù)和安裝等工作可能出現(xiàn)的各種問題提出的處理建議，還可以為相應(yīng)的成本提供一個(gè)估算的標(biāo)準(zhǔn)。維修計(jì)劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的，從短期和長期兩個(gè)方面考慮。

　　(五)設(shè)施設(shè)備管理

　　設(shè)施設(shè)備管理問題是物業(yè)管理中的一個(gè)新問題，其邊界并不確定，不同的物業(yè)項(xiàng)目、不同的使用者都有不盡相同的設(shè)施設(shè)備管理問題。

　　從廣義上講，設(shè)施設(shè)備管理是一種“家務(wù)性”活動(dòng)，與使用者或租客的日�；顒�(dòng)密切相關(guān)。很多公司都認(rèn)為保持較高的設(shè)施管理水平有助于提高物業(yè)的運(yùn)行效率，并有助于提升物業(yè)的對(duì)外形象。傳統(tǒng)的業(yè)主不太關(guān)注設(shè)施方面的條款，但也只是個(gè)程序問題——他們也許會(huì)安排物業(yè)管理師定期擦窗，但又可能不會(huì)安排定期清潔地毯。過高水平的設(shè)施設(shè)備管理有時(shí)候?qū)I(yè)主來說并不是一件好事，雖然它對(duì)某些租戶比較有吸引力，但是會(huì)提高管理成本，增加提高租金的可能性，從而會(huì)喪失一部分租戶。有人建議對(duì)設(shè)施的管理由使用者自己來做，因?yàn)橹挥兴麄儗?duì)使用的設(shè)施最為了解；但同時(shí)也有人認(rèn)為現(xiàn)代建筑中使用的很多儀器和設(shè)備很復(fù)雜，特別是關(guān)系到物業(yè)本身運(yùn)轉(zhuǎn)的一些設(shè)備設(shè)施，需要專門人員進(jìn)行管理，這樣才能保持較高的效率，并及時(shí)實(shí)現(xiàn)技術(shù)更新。

　　(六)物業(yè)保險(xiǎn)管理

　　業(yè)主希望一旦發(fā)生事故造成損失，能夠獲得補(bǔ)償。這需要事先與保險(xiǎn)公司簽訂合約，每年繳納一定的保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)公司會(huì)按照合同內(nèi)容為必要的修繕或者重置提供支持。保險(xiǎn)賠償覆蓋的范圍一般與租約條款相對(duì)應(yīng)。盡管租約中不會(huì)明確總額，但是會(huì)明確全部補(bǔ)償需要的各種參數(shù)。如果發(fā)生投保額度過低的情況，投保方將承擔(dān)自行支付全部補(bǔ)償成本和保險(xiǎn)實(shí)際補(bǔ)償金額之間的風(fēng)險(xiǎn)。因此，大多數(shù)建議都會(huì)要求投保方對(duì)物業(yè)可能產(chǎn)生的損失進(jìn)行全額保險(xiǎn)。

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參考文獻(xiàn)

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