小區(qū)物業(yè)管理制度創(chuàng)新研究                    

1前言

1.1本研究的目的與意義
1.1.1研究目的
小區(qū)物業(yè)管理，從法律的角度來看，住宅物業(yè)管理，是指充分發(fā)揮社區(qū)建設(shè)的唯一范圍內(nèi)及輔助設(shè)備和物權(quán)的力量，對(duì)于對(duì)象管理和服務(wù)的行為，可以由業(yè)主自行管理由業(yè)主委托專業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理已成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人民生活的主要部分，隨著私有產(chǎn)權(quán)的發(fā)展，越來越多人關(guān)注住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，也越來越需要成熟的物業(yè)管理系統(tǒng)支持。
然而，我國現(xiàn)有的物業(yè)管理系統(tǒng)現(xiàn)狀和市場需求，仍有很大的差距。面對(duì)物業(yè)管理糾紛，物業(yè)管理企業(yè)的法律地位，物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理的法律性質(zhì)，監(jiān)督和監(jiān)管問題，業(yè)主自治組織的法律地位，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)行機(jī)制和制衡的物業(yè)管理主體，權(quán)利和義務(wù)等等應(yīng)當(dāng)明確和解決。這需要研究的學(xué)術(shù)研究物業(yè)管理相關(guān)理論，嘗試物業(yè)管理模式的實(shí)踐創(chuàng)新。在構(gòu)建和諧社會(huì)的背景下，穩(wěn)定物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，不僅可以改善人們的生活和工作環(huán)境，同時(shí)也會(huì)造成財(cái)產(chǎn)的維護(hù)和升值，將有助于改善城市形象，完善城市功能。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，一定規(guī)模和完整的基礎(chǔ)設(shè)施和智能住宅小區(qū)，需要一個(gè)專業(yè)的物業(yè)管理。和其他新興產(chǎn)業(yè)相比，物業(yè)管理在其快速發(fā)展的過程中，不可避免地伴隨著一系列的問題。基于城市住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，并探討如何創(chuàng)新解決問題，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展。住宅物業(yè)管理公司治理模型，針對(duì)物業(yè)管理糾紛越來越頻繁的問題，借鑒公司治理和組織集合論方法，目的是為了完善我國物業(yè)管理法律制度。論文寫作方法是使用比較方法，結(jié)合公司治理和物業(yè)管理之間的關(guān)系進(jìn)行了討論和實(shí)際操作。
1.1.2研究意義
小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)和組織建立系統(tǒng)具有良好的現(xiàn)實(shí)意義和學(xué)術(shù)價(jià)值。基于委托代理的公司治理下的“兩權(quán)”分離理論為起點(diǎn)，這是一個(gè)很好的方法來分析和解決物業(yè)管理中存在的問題。委托代理的“兩權(quán)分離”下的公司治理理論經(jīng)濟(jì)學(xué)，但有一些健康和物業(yè)管理，物業(yè)管理，由于委托代理分離公司的所有權(quán)和管理，物業(yè)管理公司治理理論依據(jù)參考。委托物業(yè)管理理論作為一個(gè)起點(diǎn)，考慮公司治理的使用，如股東、董事、監(jiān)事、經(jīng)理在管理組織的設(shè)置中，你可以試著物業(yè)管理模式創(chuàng)新。首先，委托公司治理理論闡明物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同的法律地位和公司治理結(jié)構(gòu)的本質(zhì)將明確的法律實(shí)體功能，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督企業(yè)有很好的現(xiàn)實(shí)意義；其次將促進(jìn)社會(huì)物業(yè)管理領(lǐng)域的公司治理理論，公司治理理論也可以擴(kuò)大使用的擴(kuò)展，公司治理的橫向膨脹理論具有現(xiàn)實(shí)意義的學(xué)術(shù)價(jià)值。
1.2本研究的主要內(nèi)容
本課題從小區(qū)物業(yè)管理的理論出發(fā)，首先，公司的獨(dú)立法人的公司治理系統(tǒng)，業(yè)主的物業(yè)管理法人地位明確其法律地位；其次，借鑒的地位和作用，公司的董事會(huì)，重新定義業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理和業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。再次，借鑒法律關(guān)系的董事會(huì)和經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系；最后考慮到公司組織設(shè)立監(jiān)事會(huì)的監(jiān)督和管理職能，建立監(jiān)事會(huì)。
物業(yè)管理試圖借鑒公司治理組織理論，解決這個(gè)問題的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利制衡機(jī)制，明確法律地位的業(yè)主自治組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角色定位，豐富的物業(yè)管理模式，在這種機(jī)制，借鑒該公司股東代表訴訟制度和股東除名制度，建立業(yè)主代表訴訟制度和刪除系統(tǒng)所有者，進(jìn)一步完善我國住宅物業(yè)管理機(jī)制。

2物業(yè)管理概述

2.1物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理的概念，不同學(xué)科的管理往往是基于特定的社會(huì)行為，在物業(yè)管理方面主要傾向于法律的內(nèi)容，另一方面，所有權(quán)管理模型，定義了信托法律關(guān)系為出發(fā)點(diǎn)，在法律科學(xué)，物業(yè)管理的概念分為廣義和狹義兩種，“一般物業(yè)管理是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主自治性質(zhì)的專業(yè)管理和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理”。“狹義的物業(yè)管理是指專業(yè)物業(yè)管理公司通過公開、公平、公正的競爭，授權(quán)的所有者，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主公約和物業(yè)管理合同和支付給專業(yè)的管理和服務(wù)活動(dòng)。委托“特殊物業(yè)管理、綜合管理類型的物業(yè)管理、住宅物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理和輔助設(shè)施，消防建設(shè)綠色水電管理。然而，廣義和狹義的物業(yè)管理，管理風(fēng)格是不屬于私法自治的范疇和管理的私人權(quán)利。本文研究的主題屬于特殊財(cái)產(chǎn)委托物業(yè)管理管理。
2.2物業(yè)管理的特征
物業(yè)管理的特點(diǎn)主要有以下五個(gè)：
第一，社會(huì)管理。社會(huì)化主要是指建立、維護(hù)、清潔、安全、消防和衛(wèi)生分散在物業(yè)管理活動(dòng)中，統(tǒng)一的物業(yè)管理公司，如分散的業(yè)主或用戶管理員委托物業(yè)管理事務(wù)中，這有利于通過城市管理活動(dòng)來提高他們的社會(huì)化。
第二，管理專業(yè)化。在物業(yè)管理實(shí)踐中，通過經(jīng)驗(yàn)或?qū)W習(xí)指南，物業(yè)管理企業(yè)逐漸形成一套完整的管理體系，，如建立一個(gè)專門的部門專門從事相應(yīng)的管理服務(wù)，如通過安全服務(wù)合同雇傭?qū)I(yè)安全公司發(fā)送的安全和安全管理社區(qū)，或維護(hù)、清潔和綠化的分包合同對(duì)應(yīng)的專業(yè)公司。
第三，企業(yè)的管理。物業(yè)管理企業(yè)屬于企業(yè)法人，建立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)營業(yè)執(zhí)照，工商行政部門根據(jù)上面所提到的，營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍項(xiàng)目為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，根據(jù)企業(yè)提供高質(zhì)量的服務(wù)參與競爭。
第四，業(yè)務(wù)的管理。物業(yè)管理提供了一個(gè)主要的物業(yè)管理服務(wù)或利潤，老板同意服務(wù)需要支付合同價(jià)格，如支付物業(yè)費(fèi)。
第五，管理合同。在合同前提下“物業(yè)管理活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理公司履行合同義務(wù)，明確的服務(wù)目標(biāo)，具有明顯的合同屬性。當(dāng)然，除了老板和房地產(chǎn)企業(yè)之間的合同行為，所有者的權(quán)利和義務(wù)達(dá)成一致，特別是業(yè)主為方便行使產(chǎn)權(quán)應(yīng)該觀察到其他限制，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的目的，維護(hù)安全與秩序。
2.3物業(yè)管理的內(nèi)容
如上分析，提供物業(yè)管理服務(wù)的非營利性社會(huì)物業(yè)管理企業(yè)所有者，專業(yè)、全面的企業(yè)管理、租賃服務(wù)，提供維護(hù)、安全管理、利用空間來保持健康、綠色的物業(yè)管理服務(wù)。住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容，物業(yè)管理服務(wù)類型和服務(wù)范圍，有四個(gè)基本類別：“
2.3.1常規(guī)性的公共服務(wù)

我們是由國務(wù)院發(fā)布了《物業(yè)管理規(guī)定》是一個(gè)公共服務(wù)的項(xiàng)目，第三十六條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》提供了傳統(tǒng)的公共服務(wù)是根據(jù)物業(yè)管理合同，合同服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)對(duì)象、基于住宅和住宅所有者行使權(quán)利，是最基本的類型的服務(wù)，內(nèi)容包括：施工管理，日常維護(hù)和維修的使用建筑更新；附屬設(shè)施管理，包括使用水泵、電梯機(jī)電和加熱設(shè)備和管理服務(wù)，包括修理和維護(hù)更新，環(huán)境管理，包括清潔、衛(wèi)生、清潔維護(hù)公共環(huán)境和垃圾車運(yùn)走，下水道和水塔水箱清潔和環(huán)境衛(wèi)生，綠化管理，包括社區(qū)綠化設(shè)計(jì)、建設(shè)和維護(hù)公共安全管理，如消防設(shè)備維護(hù)更新和使用，和管轄車輛對(duì)道路交通安全管理；公共秩序管理，維護(hù)和保持安靜的村莊，根據(jù)請(qǐng)求或社區(qū)自治排除噪聲污染；糾紛處理，處理業(yè)主的投訴，鄰里糾紛，中介協(xié)調(diào)屬性使用矛盾等等。

2.經(jīng)營性的專項(xiàng)服務(wù)

除了常規(guī)的公共服務(wù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)市場的發(fā)展，業(yè)主需要為了實(shí)現(xiàn)工業(yè)部門的目標(biāo)，住宅物業(yè)管理公司將為業(yè)主提供特殊服務(wù)，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)是一個(gè)行業(yè)，所以很自然的特殊服務(wù)。例如，租賃管理、租賃住房機(jī)構(gòu)的唯一擁有者維護(hù)家用電器和生活必需品。特殊服務(wù)，滿足業(yè)主的需要，同時(shí)，也可以擴(kuò)展屬性來獲得利潤通過多元化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增加物業(yè)管理利潤金額。
3.委托性的特約服務(wù)
第三個(gè)是一個(gè)特殊的服務(wù)委托財(cái)產(chǎn)的內(nèi)容，物業(yè)管理公司委托特殊服務(wù)除了支付特定的所有者通常有特殊的需求。特殊服務(wù)是首先由物業(yè)管理公司建立的相關(guān)服務(wù)，和業(yè)主的宣傳和公共服務(wù)信息和內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)，如國內(nèi)服務(wù)是更常見的客人服務(wù)，除了教育和培訓(xùn)服務(wù)，業(yè)務(wù)代理服務(wù)。委托特殊服務(wù)市場和其他財(cái)產(chǎn)的所有者是用戶的工作和生活條件改善，物業(yè)管理公司的利潤，當(dāng)然，提供激勵(lì)服務(wù)市場。委托特殊服務(wù)的特點(diǎn)除了一般利潤和暫時(shí)的，特殊的服務(wù)，物業(yè)管理公司提供的所有者必須接受服務(wù)的需求，做出選擇。
4.無償性服務(wù)
無償性服務(wù)，顧名思義是不以營利為目的開放物業(yè)管理企業(yè)的福利，并提供免費(fèi)服務(wù)，如自來水水龍頭和廁所的所有者免費(fèi)維護(hù)、照明和門鎖，和免費(fèi)向業(yè)主提供方便的生活和緊急服務(wù)，雨具和其他貸款，代業(yè)主購買生活用品，旅行，等等，性自由的服務(wù)本身的性質(zhì)可以支付，但你是免費(fèi)的，簡單的老板收到了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好，同時(shí)也能建立一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)形象。

3我國小區(qū)物業(yè)管理制度中存在的問題

3.1物業(yè)管理法律制度方面的問題

物業(yè)管理糾紛的大量產(chǎn)生，主要有兩方面的原因：
一是物業(yè)管理法律體系存在的問題，不清楚物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)；二是物業(yè)管理企業(yè)的法律地位，房地產(chǎn)公司的法律地位知道偏差，有很多房地產(chǎn)公司篡奪經(jīng)理的作用，擴(kuò)大管理任何所有者利益；同樣，中國現(xiàn)有物業(yè)管理業(yè)務(wù)模式也有很多問題，尤其是委托管理模式是企業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者缺乏監(jiān)督制度。
二是業(yè)主自治組織的法律體系，如不清楚法律地位的所有者、產(chǎn)權(quán)糾紛所有者不能替代業(yè)主索賠基于法律地位；業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)行不完美，很難建立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，機(jī)構(gòu)權(quán)限不明確，有權(quán)無責(zé)；另一個(gè)是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)缺乏監(jiān)督機(jī)制、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，行使的權(quán)利所有者，作為最高權(quán)力的所有者不會(huì)進(jìn)步，所以，即使在整個(gè)生產(chǎn)過程監(jiān)督的力量業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，導(dǎo)致所有者權(quán)益的損害而導(dǎo)致糾紛。
3.1.1物業(yè)服務(wù)合同法律性質(zhì)不明確
物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)問題，也就是說，什么樣的合同應(yīng)該歸因于問題的類型，這個(gè)理論已經(jīng)相當(dāng)大的爭議，也有很多不同的方式。有三個(gè)主要類型的一些典型的觀點(diǎn)來看，第一個(gè)是“物業(yè)服務(wù)合同屬于委托，物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主在主要位置，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的受托人的位置，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的所有者委托處理委托事務(wù)，這是物業(yè)管理。法院在物業(yè)服務(wù)糾紛，物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)的合同當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系通常表示為一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理事務(wù)、司法實(shí)踐是更傾向于第一點(diǎn)。和其他兩種典型的觀點(diǎn)是，勞動(dòng)合同和合同，勞動(dòng)合同，表示物業(yè)服務(wù)合同作為雇傭合同，業(yè)主作為雇主，招聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同，該合同，承包商物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主的要求，履行其義務(wù)，承擔(dān)支付物業(yè)管理工作。
3.1.2物業(yè)管理企業(yè)法律地位不明確
物業(yè)管理企業(yè)的所有者提供更多的服務(wù)，而不是管理，同時(shí)并不完全是消極的物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)管理的本質(zhì)。檢查從物業(yè)管理糾紛的角度，所以位置更容易得到批準(zhǔn)，從社會(huì)分工和行業(yè)，服務(wù)行業(yè)，但不是“管理”的概念，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在管理活動(dòng)中，正確定位其法律地位，業(yè)主妥善維護(hù)合法權(quán)益。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理企業(yè)，它的法律地位高于所有者，甚至決定了物業(yè)管理部門的性質(zhì)將行政權(quán)力和行政權(quán)力的濫用，處置財(cái)產(chǎn)領(lǐng)域的輔助設(shè)施，公共道路資源分配，為物業(yè)服務(wù)紀(jì)律處分，或者不是一個(gè)合同義務(wù)，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量越低，服務(wù)態(tài)度不好，單方面的物業(yè)費(fèi)和被迫接受業(yè)主，根據(jù)業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)身份的法律地位問題，當(dāng)然，最重要的原因的差異或當(dāng)前我國物業(yè)管理立法缺乏明確定位物業(yè)管理企業(yè)法律地位的條款，或沒有合理分配權(quán)利和義務(wù)之間的業(yè)主和物業(yè)管理公司和監(jiān)督機(jī)制，，很難形成制衡為了實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的平衡。
3.1.3物業(yè)管理經(jīng)營模式有缺陷
熟悉的所有者管理的社區(qū)管理模式在中國會(huì)展的所有者，所有者的國會(huì)選舉的選舉業(yè)主委員會(huì)成員解決行業(yè)權(quán)威，業(yè)主的委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議，住宅物業(yè)管理運(yùn)動(dòng)或指定一個(gè)專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理社區(qū)的數(shù)量太少，或者只有當(dāng)主人的所有社區(qū)的業(yè)主同意設(shè)立業(yè)主的國會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成員的所有者執(zhí)行職責(zé)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。與業(yè)主和物業(yè)管理模式兩種行業(yè)權(quán)威自營或委托管理，管理是最常見的一種物業(yè)管理模式在我國。委托管理和所有權(quán)移交權(quán)力的所有者的臉是最優(yōu)秀的物業(yè)管理監(jiān)督，監(jiān)督并不一定導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)也“權(quán)力”濫用在物業(yè)管理活動(dòng)中，或沒有嚴(yán)重的現(xiàn)象。事實(shí)上，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的行為，然而，業(yè)主，如果不是他們的利益是至關(guān)重要的，它不是一個(gè)規(guī)范，監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容寬的所有者社區(qū)管理的一部分，這部分涉及到物業(yè)管理的內(nèi)容，服務(wù)管理不當(dāng)行使公司的所有者監(jiān)督越來越常見。和現(xiàn)行法律沒有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)不是沒有物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和法律責(zé)任，這使得業(yè)主的監(jiān)督委員會(huì)，這是一個(gè)嚴(yán)重的遺漏現(xiàn)象。所以中國住宅物業(yè)管理的缺陷授權(quán)管理模型，但是沒有授權(quán)規(guī)則法規(guī)，這是其中一個(gè)重要的原因?qū)е麓罅康奈飿I(yè)管理糾紛。

3.2業(yè)主自治機(jī)制制度方面的問題
3.2.1業(yè)主自治機(jī)構(gòu)法律地位不明確
3.2.2業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)行機(jī)制不完善
3.2.3業(yè)主自治機(jī)構(gòu)監(jiān)督缺失
4 優(yōu)化我國小區(qū)物業(yè)管理制度創(chuàng)新的建議
4.1賦予業(yè)主團(tuán)體法人資格                   
4.2明確物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和管理企業(yè)的法律地位
4.3完善物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)置
5 結(jié)論
致謝
附錄                           
參考文獻(xiàn)                      
論文評(píng)定表                 

本文編號(hào)：133301