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《物業(yè)設備設施管理》教案
齊齊哈爾廣播電視大學05年3月
輔導教師:程會凱　　
《序》

本書是為教育部現(xiàn)代遠程教育物業(yè)管理專業(yè)編寫的系列教材之一，可作為高等院校物業(yè)管理專業(yè)的教材，也可供工發(fā)建專業(yè)、監(jiān)理專業(yè)、房地產(chǎn)管理及相關專業(yè)學生和有關專業(yè)人員參考。

本教材主要是針對建筑居住小區(qū)物業(yè)管理中極其重要的設備設施管理崗們?nèi)簯邆涞闹R結構設,特別強調(diào)了一些設備的維護和管理制度,對實際工作有針對性的指導作用。　　

本書共分十四章:小區(qū)的給排水、供電、供曖、設備設施的管理、現(xiàn)代化智能通信及計算機網(wǎng)絡管理。涵概面廣、內(nèi)容充分，是物業(yè)管理專業(yè)的必學教材。

第一章：物也設備管理基礎

本章重點：１、掌握物業(yè)設備設施的種類及管理目標　　

　　　　�。病⒘私馕飿I(yè)設備設施的管理意義

第一節(jié)：物業(yè)設備管理的意義和目標

一、物業(yè)設備概述　　

物業(yè)設備所涵概內(nèi)容：給徘水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調(diào)、天然氣供應及通信網(wǎng)絡�！　�

具體劃分為四大部分：１、給排水２消防工程、３供熱、供燃氣、通風、空調(diào)、４建筑電氣化、　　

給排水： 1、室內(nèi)給水　　
         2、室內(nèi)飲水　　
         3、室內(nèi)熱水
         4、室內(nèi)排水　　
         5、水景給排水　　
         6、游泳池給排水　　

消防工程：          1、消火栓消防系統(tǒng)　　

                    2、自動噴淋滅火　　

                    3、其它防火消防系統(tǒng)　　

供熱、供燃氣：      1、室內(nèi)供暖及熱源　　

    通風、空調(diào) ：   2、室內(nèi)燃氣供應　　

                    3、建筑通風及防排煙系統(tǒng)　　

                    4、空氣調(diào)節(jié)及冷源　　

建筑電氣化：        1、低壓配電系統(tǒng)     　　

                    2、建筑照明　　

                    3、建筑防雷　　

                    4、消防控制　　

                    5、安保系統(tǒng)　　

                    6、網(wǎng)絡系統(tǒng)　　

                    7、通信與廣播及有有線電視　　

                    8、網(wǎng)絡　　

二、物業(yè)設備管理意義：　　

1、管理目的：滿足人們生活基本需求，為業(yè)主提供更舒適，更安全的物業(yè)保證。　　

2、物業(yè)管理：　　

為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境做有利保障。　　

室實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，，促進物業(yè)與設備現(xiàn)代化，規(guī)范化的有利手段�！　�

是提高設備，設施性能與完好率，延長設備壽命，節(jié)約資金投入，保障設備安全運行的保證�！　�

是城市文明建設和發(fā)展的需要　　

是強化物業(yè)管理企業(yè)基礎建設的一個方面

第二節(jié)：物業(yè)設備管理的內(nèi)容

一、物業(yè)設施管理內(nèi)容：　　

物業(yè)設備基礎資料管理　　

物業(yè)設備運行管理　　

維修管理　　

更新改造管理　　

備品配件管理　　

固定資產(chǎn)（設備）管理　　

工程資料管理　　

二、物業(yè)設備運行管理：　　

1、技術運行管理　　

2、經(jīng)濟運行管理　　

什么事物業(yè)設備的經(jīng)濟運行？　　

答：指在物業(yè)設備安全，正常運行的前提下，通過有效切實可行的合理的措施，減低設備的消耗，操作費用，維護保養(yǎng)　　

費用以及檢查維修等方面的費用，即尋求最少的投資的最大的經(jīng)濟效益的方法�！　�

設備經(jīng)濟運行管理內(nèi)容：　　

初期投資費用管理�！　�

運行成本管理�！　�

三、物業(yè)設備的維修管理：　　

1、物業(yè)設備的維護保養(yǎng)�！　�

維護保養(yǎng)的方式：　　

清潔，堅固，潤滑，防腐，防凍，及外觀表面檢查�！　�

維護保養(yǎng)的工作實施：　　

（1）日常維護保養(yǎng)　　

（2）定期維護保養(yǎng)　　

設備的點檢　　

點檢：　　

對設備針對性檢查　　

2、物業(yè)設備的計劃檢修：　　

3、檢修與保養(yǎng)關系：維護為主計劃檢修為輔的原則�！　�

四、固定資產(chǎn)管理：　　

固定資產(chǎn)：指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保護物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)�！　�

固定資產(chǎn)必須同時具備的兩個條件：　　

使用年限在一年以上。　　

單位價值在規(guī)定的限額以上：

第二章：建筑室內(nèi)給水

本章重點:1、掌握建筑室內(nèi)給水的分類及管理內(nèi)容　　

         2、熟悉室內(nèi)給水系統(tǒng)常用設備　　

         3、了解室內(nèi)給水管道的布置與敷設

第一節(jié)：建筑物業(yè)給水系統(tǒng)概述

一、室內(nèi)給水系統(tǒng)的分類：　　

1) 生活給水系統(tǒng)：有水質(zhì)要求�！　�

2) 生產(chǎn)給水系統(tǒng)：水質(zhì)有高有低�！　�

3) 消防給水系統(tǒng)：水質(zhì)無要求�！　�

系統(tǒng)設置原則：　　

水質(zhì)，水壓要求相近盡可能采用供用給水系統(tǒng)�！　�

節(jié)省系統(tǒng)費用，提高系統(tǒng)利用率。　　

消防要求級別高的應獨立設置消防給水系統(tǒng)�！　�

二、室內(nèi)給水系統(tǒng)的組成：　　

1.         進入管（進戶管）　　

2.         水表節(jié)點　　

3.         給水管道　　

4.         給水附件　　

5.         升壓和儲水設備　　

6.         室內(nèi)消防設備　　

三、室內(nèi)給水系統(tǒng)的給水方式：　　

1. 直接給水方式　　

適應條件：低層或高層建筑：　　

2. 設置升壓設備的給水方式：　　

（1）單設水箱給水方式　　

特點：不需增壓設備，因設水箱水易被污染，增造價。　　

適用條件：外網(wǎng)供水不足場合，或需要連續(xù)穩(wěn)定供水場合�！　�

（2）單設水泵給水方式：　　

適用：外網(wǎng)壓力大部分時間內(nèi)不能滿足供水要求，且室內(nèi)用水量較大又較均勻時�！　�

特點：出水量均勻，水質(zhì)穩(wěn)定，但要防止外網(wǎng)負壓�！　�

（3）水泵—水箱聯(lián)合供水方式�！　�

特點：蓄水池防止產(chǎn)生外網(wǎng)負壓�！　�

水箱：上行下給式供水優(yōu)點，穩(wěn)定，成本高。　　

適用：對水壓，水量要求標準較高的建筑物�！　�

3. 分區(qū)供給水方式：　　

適用：地層用水量大如：洗衣房，浴池，大型餐飲，洗車行等�！　�

4. 氣壓灌給水方式：　　

特點：水壓因氣壓不穩(wěn)而壓差大，管理費用高，安裝氣灌方便，水質(zhì)不易污染。　　

適用：建筑工地施工用水�！　�

四、高層用水方式：　　

高層供水特點：水壓不等差距大，如果按常規(guī)供水低層水管設備水壓過大，易被損壞，甚至流水噪聲，水龍頭流出水流噴濺�！　�

采用方式：分區(qū)減壓給水方式

第二節(jié): 室內(nèi)給水系統(tǒng)常用設備

一、給水常用管材，管件及其連接　　

1、常用管材：鋼管，銅管，鑄鐵管，塑料管，復合管�！　�

連接：金屬器材：1、螺紋連接2、焊接3、法蘭連接　　

        非金屬：1、絲扣連接2、粘接（熱溶）3、法蘭　　

二、給水管道附件：　　

給水管道附件分為配水附件和空附件兩類，陪水附件就是水龍頭，作用是調(diào)節(jié)分配水流控件附件：是調(diào)節(jié)水兩，水流，關斷水流，改變流向的作用�！　�

水表：　　

水泵（略）　　

水箱　　

水箱功能：在儲存水的同時對供水網(wǎng)內(nèi)的水壓起到調(diào)節(jié)的作用（增加，穩(wěn)壓，減壓）　　

增壓：頂部  減壓：高層建筑物中部　　

水箱構成：箱體  內(nèi)外人梯，出入水口，水位計，溢水管　　

溢水管：當浮止閥失靈時起作用（開始工作）　　

細節(jié)：進水管高于溢水管　　

泄水管（出水管）：出水，出水口上緣高于第50~100mm（防止污物流入配水管網(wǎng)）　　

此時還應設定期清洗排污口�！　�

水位信號管：通過此信號管可隨時發(fā)現(xiàn)浮球閥是否失靈，避免水從溢流管浪費掉�！　�

通氣管：生活水管密封設施，防止因氣壓影響水流而設。　　

三、氣壓給水設備（略）

第三節(jié)：室內(nèi)給水管道的布置與敷設

室內(nèi)給水管道的管路布置：　　

1、  布置形式：明裝，暗裝　　

明裝：特點：暴露   缺點：積灰，凝水，防礙美觀，優(yōu)點：造價低，易維修，易安裝�！　�

暗裝：優(yōu)點：美觀   缺點：造價高，不易維修，不易安裝�！　�

2、  布置原則：　　

力求長度最短（節(jié)約管線）：兼顧美觀，便于檢修�！　�

主干管線盡量靠近水量最大設備處或不允許斷水處�！　�

不允許敷設在排水溝，煙道，風道內(nèi)，不允許穿過大小便槽，櫥窗，壁柜，盡量避開沉降縫，如需則必須采取措施設來回彎。

第四節(jié): 建筑室內(nèi)給水系統(tǒng)的維護與管理

一、物業(yè)管理部門對給水系統(tǒng)的日常維護管理：　　

如何做：首先把好設備設施的基礎關，嚴格驗收接管制度的制定與完善入手，對故障進行及時的維修，切實灌實對物業(yè)設備設施的綜合維護，確保高效的物業(yè)管理�！　�

二、給水系統(tǒng)常用故障：　　

1、水質(zhì)污染　　

2、水龍頭出流量過小或過大　　

3、管道和器具漏水　　

4、屋頂水箱溢水或漏水

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本文編號：56241