本文關鍵詞：物業(yè)設備設施管理，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

摘要

在全球一體化的營運環(huán)境下，市場出現(xiàn)日漸復雜的需求，單純的物業(yè)管理已不足以應付，設施管理這一嶄新概念便應運而生。它針對物業(yè)管理的不足，發(fā)展出一套全面的管理體系和機制，從成本分析、空間規(guī)劃、制訂標準、能源審核，到風險評估、發(fā)展策略及引進新科技等，均全面照顧投資者、發(fā)展商及跨國企業(yè)的需求，提供一套全面的管理系統(tǒng)及運行機制，使物業(yè)大幅減低營運成本之余，大大提高了營運效率。本文將從設施管理的概念、現(xiàn)狀及經(jīng)營模式進行層面的分析，僅作為理論上的研討。

主題詞：物業(yè)管理 設備 設施 管理

一、物業(yè)管理設施管理概念

所謂物業(yè)設施管理(Facility Management，簡稱FM)，按照國際物業(yè)設施管理協(xié)會(IFMA)和美國國會圖書館的定義，是“以保持業(yè)務空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環(huán)境進行規(guī)劃、整備和維護管理的工作”。它“將物質(zhì)的工作場所與人和機構的工作任務結合起來。它綜合了工商管理、建筑、行為科學和工程技術的基本原理”。物業(yè)設施管理這一行業(yè)真正得到世界范圍的承認還只是近幾年的事。越來越多的實業(yè)機構開始相信，保持管理得井井有條和高效率的設施對其業(yè)務的成功是必不可少的。

尤其是高新技術的發(fā)展、環(huán)保意識的普及和對人的健康的關心，，使物業(yè)設施管理行業(yè)和物業(yè)設施管理專業(yè)人員更顯得重要。物業(yè)設施管理不單為了延長設備設施的使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，擴大收益、降低運營費用，也是為了提高企業(yè)形象、提供適合于用戶的各種高效率的服務、改善用戶的業(yè)務、使工作流程合理化和簡潔化。簡而言之，物業(yè)設施管理的服務對象是人；物業(yè)設施管理的目標是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。

二、物業(yè)設備與設施管理的現(xiàn)狀

一般意義上的物業(yè)設備與設施包括建筑給排水、采暖通風及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理，主要是在物業(yè)管理過程中對上述水暖電設備進行維護保養(yǎng)，把各種設備能夠正常運行作為工作目標，著眼于有故障的設備，具有“維持”的特點、但隨著網(wǎng)絡技術的運用和建筑智能化建設的推進，信息化的現(xiàn)代建筑設備更快地進入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設備設施形成龐大而復雜的系統(tǒng)，各項傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務也由于結合了信息技術而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設備設施營運過程中的成本花費占物業(yè)管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應物業(yè)管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設備運轉(zhuǎn)起來就行了。這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題：諸如能耗高、自控不能實現(xiàn)、設備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化（典型如空氣品質(zhì)）等等。據(jù)報道，某座180米以上的大型建筑，雖大都設置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運行情況差異很大。運行正常且在物業(yè)設備管理中起到重要作用的僅占20％，運行不正常但尚可使用的只有45％，另有35％左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運行或運行一段時間后即發(fā)生故障無人修復。
　　
導致國內(nèi)物業(yè)設備設施管理工作滯后的原因，首先是建設方、設計方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié)；建設方在建設階段較少考慮今后運營時的節(jié)約和便利，而過多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自己的時間和精力。且在安裝設備的過程中，較少考慮各項設備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設備的施工、調(diào)試與驗收過程中，設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個預先的系統(tǒng)的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統(tǒng)運行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是采用了一些智能設備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應有作用。其次，是部分物管企業(yè)服務的觀念還沒樹立起來，在工程交付使用后，相當數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業(yè)培訓，顛倒與業(yè)主的關系，動輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。第三的一個認識誤區(qū)，就是認為只要設備設施無故障、開得動就行了，這就是物業(yè)設備設施管理的全部工作內(nèi)容，這個認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調(diào)過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒有認識到物業(yè)設備管理的服務對象是人，沒有意識到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)（即各種物業(yè)設備設施的運行效果）才是物業(yè)設備管理的最高工作目標。另外，國內(nèi)物業(yè)設備管理的技術含量不高，人才匾乏，招聘合適的設備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗、拼設備等手工作坊式的運作還是國內(nèi)物業(yè)設備管理的主流，國內(nèi)各種層次的培訓，但無論是內(nèi)容還是對象都還沒能完全跟上物業(yè)設備管理的發(fā)展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設計標準，但各省市在理解和應用上均還存在不同的誤區(qū)。
　　
三、物業(yè)設施管理的經(jīng)營模式

一般來講有三種經(jīng)營模式。第一種是由房地產(chǎn)開發(fā)商自主經(jīng)營的物業(yè)設施管理公司。公司有獨立的專業(yè)人員隊伍，管理自己開發(fā)的物業(yè)。用所提取的物業(yè)管理費、設備折舊費和能源費獨立核算、自負盈虧。第二種是由社會建立的物業(yè)設施管理公司承包大樓的空調(diào)系統(tǒng)運行管理，業(yè)主與公司之間用契約形式確定彼此的責權利、確定設備系統(tǒng)的產(chǎn)權關系、確定服務質(zhì)量標準和賞罰規(guī)則。第三種是物業(yè)設施管理公司帶資參建，成為業(yè)主的合作伙伴。公司投入的是空調(diào)系統(tǒng)，取得的回報是授運以后的物業(yè)管理費、設備折舊費和能源費。用戶入戶之后就如同繳付水電費、電話費一樣按月或按年度向物業(yè)設施管理公司繳付冷熱費；空調(diào)系統(tǒng)的產(chǎn)權歸物業(yè)設施公司。前兩種方式，社會上已在推行，不過還只限于傳統(tǒng)概念的“物業(yè)管理”，即物業(yè)管理公司提供安保和清潔等技術含量不高的服務。由于觀念和經(jīng)營方式還帶有濃重的計劃經(jīng)濟的色彩，因此除了外資物業(yè)管理公司和少數(shù)國內(nèi)公司外，成功的不多；第三種方式，我國的一些電話局已經(jīng)在試行，效果不錯。

  本文關鍵詞：物業(yè)設備設施管理，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。