第一章 緒論

1.1 研究背景

1.1.1 國家經(jīng)濟發(fā)展及物流行業(yè)政策

電商產(chǎn)業(yè)全面爆發(fā)，產(chǎn)生了龐大的物流需求，為中國物流行業(yè)發(fā)展提供前所未有的發(fā)展良機，但現(xiàn)有的物流體系難以支撐，需要一個更大規(guī)模、更高效率的社會化物流體系。當(dāng)前，中國物流產(chǎn)業(yè)順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展“新常態(tài)”，將進入升級轉(zhuǎn)型、整合提升的發(fā)展新階段，物流業(yè)將從單一物流鏈延伸轉(zhuǎn)變?yōu)楣⿷?yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈一體化融合，從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)變?yōu)槠脚_整合、產(chǎn)業(yè)融合、創(chuàng)新驅(qū)動，這對城市圈物流樞紐項目建設(shè)運營提供了難得的歷史發(fā)展機遇，特別是經(jīng)濟發(fā)展速度最快、經(jīng)濟最發(fā)達(dá)、物流基礎(chǔ)設(shè)施良好、物流產(chǎn)業(yè)資金最活躍的珠三角、長三角和京津唐三大城市經(jīng)濟圈，越來越顯現(xiàn)依托建設(shè)大型綜合物流園區(qū)等物流節(jié)點設(shè)施實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化、集約化、規(guī)模化、智能化發(fā)展的特征，為城市圈物流業(yè)集聚帶來了新的途徑和時機�！度珖锪鲌@區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013-2020 年）》和《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃（2014-2020 年）》均提出了加強物流節(jié)點城市建設(shè)的要求。另外以物流園區(qū)等物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)為基礎(chǔ)的物流業(yè)發(fā)展形態(tài)、組織模式等的創(chuàng)新不斷加快，出現(xiàn)了傳化、林安、安得、卡行天下、德邦等依托物流樞紐節(jié)點的網(wǎng)絡(luò)化運作創(chuàng)新企業(yè)，使得加快建設(shè)具有服務(wù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)高端集聚為特征的大型物流樞紐，既成為物流業(yè)發(fā)展的必然需求，又成為占領(lǐng)區(qū)域物流網(wǎng)絡(luò)建設(shè)制高點的重要途徑。目前，我國正在進行大范圍、大規(guī)模物流樞紐節(jié)點資源整合，國際國內(nèi)物流網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)企業(yè)紛紛進行物流樞紐節(jié)點布局和建設(shè)，部分企業(yè)（如 GB 集團和 HY 物流）已經(jīng)取得物流樞紐節(jié)點的投資、建設(shè)和運營管理經(jīng)驗。

1.1.2 珠三角經(jīng)濟發(fā)展及物流一體化進程

促進珠三角都市圈發(fā)展的動力是區(qū)域經(jīng)濟一體化，而物流一體化成為珠三角區(qū)域經(jīng)濟一體化合作實施提供了重要的前提和基礎(chǔ)。物流需求是經(jīng)濟發(fā)展必然的派生需求，從經(jīng)濟總量看，廣東省 2014 年 GDP 達(dá) 6.78 萬億元，人均 GDP 初次沖破了 1 萬美元大關(guān)。根據(jù)國際經(jīng)驗，人均 GDP 邁入 1 萬美元是一個重要的門檻，這既意味著經(jīng)濟社會發(fā)展進入一個新的臺階，標(biāo)志著廣東經(jīng)濟社會的整體發(fā)展已到達(dá)中等發(fā)達(dá)國家程度，同時表明珠三角的物流需求已進入快速增長階段，高端物流需求徹底釋放，也意味著物流產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式更加迫切。因此，在接下來的發(fā)展階段，如何將珠三角內(nèi)部的物流資源進行有效地對接、整合與集成，使之成為合理、高效的區(qū)域物流系統(tǒng)，同時不斷拓展輻射范圍，承接珠三角地區(qū)的中轉(zhuǎn)物流需求，從而為珠三角地區(qū)經(jīng)濟合作提供低成本、高效率、高質(zhì)量物流服務(wù)。這已成為珠三角物流業(yè)共同思考的問題，也是珠三角區(qū)域物流一體化發(fā)展所需要配合解決的問題。

...........................

1.2 研究意義

在中國物流產(chǎn)業(yè)適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展“新常態(tài)”以及基于區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級大背景下，加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，對于促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、提高國民經(jīng)濟競爭力具有重要意義。區(qū)域物流發(fā)展和城市物流節(jié)點的建設(shè)，日趨受到政府和企業(yè)的高度重視，一方面是由于區(qū)域經(jīng)濟合作深度和廣度的不斷加強，以及服務(wù)于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的物流系統(tǒng)基于物流樞紐和節(jié)點城市的集聚發(fā)展取得實質(zhì)性進展，而且不斷提高集聚發(fā)展水平的趨勢越來越明顯，必須加快區(qū)域物流系統(tǒng)建設(shè)，尤其是加快有利于區(qū)域物流系統(tǒng)功能提升、成本降低和效率提高的物流樞紐和城市物流節(jié)點的建設(shè)。另一方面，我國物流企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)�；l(fā)展中實現(xiàn)了突破，企業(yè)通過節(jié)點設(shè)施建設(shè)和兼并重組擴張物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的動力得到規(guī)模效應(yīng)的支持，搶占網(wǎng)絡(luò)節(jié)點資源布局具有規(guī)模擴張能力的網(wǎng)絡(luò)成為企業(yè)發(fā)展的重要趨勢。

1.2.1 從經(jīng)營企業(yè)角度

GB 物流結(jié)合企業(yè)經(jīng)營實際，發(fā)起研究建設(shè)物流樞紐項目，結(jié)合 MSFLB、SLP 等規(guī)劃設(shè)計理論的支持，從區(qū)域市場分析、項目策劃、戰(zhàn)略定位研究、選址規(guī)劃、功能布局、規(guī)劃設(shè)計、市場客戶需求、商業(yè)模式、合作模式、運營模式、融資方式、投資測算、商業(yè)推廣、業(yè)務(wù)流程、風(fēng)險管控等多個方面進行全面的研究分析與研判，項目的論證與實施，將對 GB 集團創(chuàng)新物流商業(yè)模式及持續(xù)發(fā)展現(xiàn)代物流具有重要深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。

1.2.2 從行業(yè)研究角度

目前我國在物流樞紐的開發(fā)運作與發(fā)展策略制定的過程中，由于缺乏嚴(yán)格的理論指導(dǎo)、行業(yè)實踐及成熟模式的支持，一般的物流園區(qū)項目在戰(zhàn)略定位、規(guī)劃布局、功能設(shè)計、商業(yè)模式等方面存在諸多不完善的地方，導(dǎo)致新建項目的建設(shè)發(fā)展和運營與區(qū)域之間及城市內(nèi)部大量的物流基礎(chǔ)設(shè)施缺乏有機的協(xié)調(diào)與協(xié)同，一定程度上影響了物流樞紐項目的整體功能發(fā)揮，從而影響到項目所在城市在區(qū)域物流系統(tǒng)中的輻射和支撐作用。本項目提出完整的、具備理論支撐的物流樞紐項目開發(fā)運作的商業(yè)模式體系，提出“物流樞紐運營商”市場定位，打造“物流+產(chǎn)業(yè)”新型業(yè)態(tài)綜合體，為物流樞紐的規(guī)劃建設(shè)及運營探索出一條新的發(fā)展道路，同時對物流產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級轉(zhuǎn)型的實踐方面做出積極嘗試和貢獻。

...........................

第二章 項目概況

2.1 項目名稱及投資規(guī)模

1、項目名稱

QY 物流樞紐項目（以下簡稱“項目”），是以物流資源和物流企業(yè)聚集為主要發(fā)展內(nèi)容的區(qū)域性物流節(jié)點項目，也是完善珠三角產(chǎn)業(yè)布局和提升區(qū)域競爭力的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略項目。

2、項目發(fā)起

項目由 GB 集團、HY 物流、中國倉儲協(xié)會強強聯(lián)合，共同發(fā)起，牽頭組織一批國際國內(nèi)知名物流企業(yè)共同打造，結(jié)合 GB 品牌、資金運作、先進管理優(yōu)勢和 HY 物流在大型公路物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)、干線運輸網(wǎng)絡(luò)、客戶招商優(yōu)勢及中國倉儲協(xié)會全國招商網(wǎng)絡(luò)，并在 GB、HY 兩家企業(yè)既有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上進行物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺的建設(shè)，引進各類物流企業(yè)進駐，整合信息、技術(shù)、金融、保險、人力資源等與現(xiàn)代物流供需產(chǎn)業(yè)鏈上的各類資源，形成各類物流主體集中投資和聚集發(fā)展的多元化投資主體運作格局。

3、項目規(guī)模

項目占地 1500 畝，規(guī)劃建設(shè)總面積 91.24 萬平方米，計劃總投資約 30 億元。

.........................

2.2 項目交通及選址分析

本項目選址于 QY 市源潭鎮(zhèn)源潭商貿(mào)物流園，廣樂高速源潭出口區(qū)域，主要圍繞廣樂高速、佛清從高速及京廣鐵路區(qū)域布局。

1、項目區(qū)位優(yōu)勢

QY 市地處珠三角的北部，是廣東省的北大門，珠三角的后花園，交通條件得天獨厚。珠三角的商品要進入北部內(nèi)陸地區(qū)，很大程度上要路經(jīng)清遠(yuǎn)。從廣東其它地方來的貨物在 QY 集聚后，可以不經(jīng)過廣州中心區(qū)，快速疏散到珠三角的兩翼、粵東、粵西、粵北甚至是湖南、湖北、江西、廣西等地。

........................

第三章 QY 項目區(qū)域經(jīng)濟與物流需求分析.................18

3.1 珠三角經(jīng)濟總量與物流總費用占比分析............18

3.2 珠三角物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分析...........................18

3.3 珠三角物流業(yè)發(fā)展定位及發(fā)展方向分析......................19

第四章 項目定位規(guī)劃及商業(yè)模式.....................32

4.1 項目戰(zhàn)略...............32

4.2 項目定位..................33

第五章 項目財務(wù)測算及經(jīng)濟評價....................48

5.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取..............................48

5.2 項目投資與收入估算...........................49

第六章 項目風(fēng)險與防范措施

本項目為物流地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，項目規(guī)模大，投資額大，開發(fā)周期長，還將吸引眾多的企業(yè)和資本進駐，因此在投資、開發(fā)、融資、建設(shè)和運營過程中將會面臨政策風(fēng)險、合作方風(fēng)險、資金風(fēng)險、招商運營風(fēng)險、法律風(fēng)險、工程風(fēng)險、市場風(fēng)險和土地風(fēng)險等各類的風(fēng)險，為保障項目的順利進行，實現(xiàn)最終的商業(yè)目標(biāo)，必須建立全周期、全方位的風(fēng)險管理體系，并聘請有相關(guān)資質(zhì)和經(jīng)驗的律師事務(wù)所對項目進行全程風(fēng)險管理。

6.1 政策風(fēng)險及防范措施

1、政策風(fēng)險

鑒于本項目投資額巨大，征地難度較高，流程復(fù)雜，時間較長，項目整體開發(fā)存在較大的不確定性，期間會面臨國家宏觀政策與國資政策的調(diào)整，特別需要適應(yīng)不同時期的國資管理要求。

2、防范措施

第一，加強同當(dāng)?shù)卣鞴懿块T及市國資部門的溝通，根據(jù)政策變化調(diào)整經(jīng)營思路。

第二，與合作各方溝通聯(lián)系，積極發(fā)揮國企、民企混合優(yōu)勢，營造依法規(guī)范經(jīng)營管理的運作體系，規(guī)避公司經(jīng)營風(fēng)險。

第三，隨時關(guān)注省、市政府動向，對相關(guān)政策進行深入了解和學(xué)習(xí)，確保方案的制定與政策相貼合。

..........................

結(jié)論

本文的創(chuàng)新點主要體現(xiàn)以下三個方面:

一、結(jié)合本人十幾年從事物流行業(yè)對現(xiàn)代物流的探索實踐及領(lǐng)悟，初步提出及分析物流樞紐的內(nèi)涵及系統(tǒng)構(gòu)成，構(gòu)建服務(wù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)高端集聚、網(wǎng)絡(luò)化運作為特征的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺功能，總結(jié)在供應(yīng)鏈一體化前提下打造物流產(chǎn)業(yè)樞紐，所涉及到的生產(chǎn)要素 64 項，供應(yīng)鏈一體化和服務(wù)功能多樣性所涉及到的功能區(qū) 21 個，提供服務(wù)產(chǎn)品 39個。

二、結(jié)合國有集團對大項目可行性論證的管理流程實踐，綜合本人多年深耕大項目投資開發(fā)積累的經(jīng)驗，緊緊圍繞項目落地和實施兩個方向，對 QY 物流樞紐項目從開發(fā)策劃、立項、論證評估、投資決策、實施、考核和后評估的流程進行全面、系統(tǒng)、完整地歸納，，重點研究戰(zhàn)略定位、選址布局、商業(yè)模式，重點建立全程風(fēng)險管控體系，系統(tǒng)分析項目業(yè)務(wù)可行性、經(jīng)濟可行性、技術(shù)可行性、風(fēng)險管控可行性，對日后大項目的評估、論證、開發(fā)方面具有非常強的指導(dǎo)意義。

三、商業(yè)模式是決定物流樞紐項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵，本文著重于物流產(chǎn)業(yè)價值鏈整合視角、不同產(chǎn)業(yè)鏈融合視角、主體企業(yè)組織管理視角，結(jié)合開發(fā)模式、合作模式、運營模式、盈利模式、融資模式等內(nèi)容和方向，提出完整的、具備理論支撐的物流樞紐項目綜合開發(fā)的商業(yè)模式體系，為物流行業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新做出積極嘗試和一點貢獻。

論文不足和未來的課題有以下兩個方面：

一、由于本項目是本人首次嘗試對物流樞紐項目的內(nèi)涵及系統(tǒng)構(gòu)成進行分析，期間受到時間精力、跨界實踐、理論研究和行業(yè)實操經(jīng)驗等條件的約束，以致該項目可行性研究在推進過程中在摸著石頭過河，邊干邊學(xué)、邊學(xué)邊干，不斷總結(jié)、研究、修正、完善，難免對物流樞紐頂層設(shè)計、系統(tǒng)集成及運作原理的研究不深，對微觀層面深化構(gòu)建物流樞紐的商業(yè)模式及運行機制不夠透徹。下一步要在項目的落地實施過程中，對可研報告落實情況進行后評估，具體操盤對 QY 物流樞紐項目進行理論與實踐經(jīng)驗的系統(tǒng)化總結(jié)、提煉，使工作經(jīng)驗和成果上升到系統(tǒng)化理論高度，達(dá)到“項目知識系統(tǒng)化、管理經(jīng)驗理論化”，反過來指導(dǎo) QY 物流樞紐項目的開發(fā)建設(shè)與運營。

二、合作模式是商業(yè)模式構(gòu)建的核心要素之一。由于 GB 物流是國有獨資企業(yè)，HY 物流是民營企業(yè)，在國家鼓勵發(fā)展混合所有制經(jīng)濟的大背景下，國企、民企采取何種合作模式，直接決定項目的成敗。項目的規(guī)劃初衷是以混合所有制改革帶動物流主業(yè)在激勵機制、管理機制、用人機制、運作機制等方面的創(chuàng)新，實現(xiàn)國有規(guī)范性、非國有靈活性與混改企業(yè)的高效性的完美結(jié)合，建設(shè)長效激勵機制，迸發(fā)企業(yè)市場主體活力和激發(fā)員工活力和創(chuàng)造力。但在現(xiàn)實中，國企、民企如何避免不同文化下價值觀、經(jīng)營理念上、工作方式的差異帶來沖突和摩擦等影響項目的管理、建設(shè)速度和運營預(yù)期效果。這是一個擺在 GB 物流、HY 物流、中國倉儲協(xié)會三家股東面前急需共同解決的問題，留待下一個課題重點研究解決。

參考文獻（略）