發(fā)布時(shí)間：2016-08-04 09:49

1  導(dǎo)論 

“倒按揭”是住房反向抵押貸款的簡(jiǎn)稱。因?yàn)楝F(xiàn)金流向方面與傳統(tǒng)的按揭貸款業(yè)務(wù)正好相反，故被稱為“倒按揭”。通常的做法是符合一定條件的房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，將產(chǎn)權(quán)房抵押給特定機(jī)構(gòu)，后者在對(duì)借款人的相關(guān)條件進(jìn)行綜合評(píng)估后，支付給老人資金。資金按照雙方的約定可以一次性支取或者按月固定領(lǐng)取。抵押人去世或是自愿搬離房屋后，貸款機(jī)構(gòu)將房產(chǎn)出售，以此來(lái)彌補(bǔ)之前的本息支出，至于房產(chǎn)升值的部分，按照雙方之前的約定歸屬一方或是共享。 

1.1  研究背景與意義 
近年來(lái)，我國(guó)人口老齡化現(xiàn)象越來(lái)越明顯。截止到 2015 年底，全球 60 歲及以上人口約 9.01 億，占世界人口的 12.3%。中國(guó)是世界上老齡人口最多的國(guó)家，有 2.09 億。①與此同時(shí)，老齡人的生活質(zhì)量也堪憂。中國(guó)老年人口中大約有 1899 萬(wàn)高齡人口，其中多半處于半自理或無(wú)法自理的狀態(tài)。農(nóng)村有超過(guò) 4000 萬(wàn)的留守老人，大中型城市中甚至 70%是空巢家庭。②養(yǎng)老問(wèn)題的加劇，使得養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求不斷增加。目前公立養(yǎng)老組織的床位嚴(yán)重不足，而民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于部分從業(yè)人員素質(zhì)不高、政府扶持不到位等問(wèn)題，發(fā)展速度緩慢，難以滿足老人的養(yǎng)老需求。 老人的晚年生活費(fèi)用大概由三部分組成：兒女贍養(yǎng)費(fèi)、早年儲(chǔ)蓄、社會(huì)養(yǎng)老金。目前我國(guó)人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化，獨(dú)生子女和少量二胎式家庭比重加大，特別是 4-2-1的家庭模式的增多，使我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)逐漸形成倒金字塔型。這表明傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老模式已經(jīng)越來(lái)越不能滿足養(yǎng)老需求。與此同時(shí)，通貨膨脹率逐年增長(zhǎng)，而且老人一般缺乏合理的理財(cái)觀念，加上年輕時(shí)的工資水平有限，使得儲(chǔ)蓄養(yǎng)老這一模式也面臨巨大挑戰(zhàn)。近年來(lái)，我國(guó)的養(yǎng)老金缺口不斷增大，而且養(yǎng)老金結(jié)余在各個(gè)省市差異明顯，部分地區(qū)養(yǎng)老金水平低于每月必要開(kāi)支。總的來(lái)說(shuō)，老人很難依靠現(xiàn)有的養(yǎng)老方式保持較高的生活品質(zhì)。 
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1.2  研究現(xiàn)狀及其述評(píng) 
在“倒按揭”模式是否具有市場(chǎng)前景和效用方面，國(guó)外學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了比較全面的研究和論述。Jacobs（1986）使用 AHS（American Housing Survey）數(shù)據(jù)分析“倒按揭”模式在美國(guó)的開(kāi)辦效用。他的研究表明，年齡在 65 歲以上的老年房主中大概有四分之一能夠參與該模式并達(dá)到改善生活品質(zhì)，脫離貧困現(xiàn)狀的目的。Davidoff和Welke（2004）通過(guò)構(gòu)建模型發(fā)現(xiàn)在美國(guó)“倒按揭”這一做法對(duì)期望改善晚年生活的老人很有吸引力，，因?yàn)檫@項(xiàng)業(yè)務(wù)可以將自己擁有的房子變成現(xiàn)金流。Olivia S. Mitchell 和 John Piggott（2004）專注于研究日本“倒按揭”業(yè)務(wù)的發(fā)展情況，結(jié)論是：“倒按揭”業(yè)務(wù)的推出使得老年人生活水平提高，老人的消費(fèi)能力提升了，生活更有保障，但需要政府給予一定的政策支持，例如對(duì)這部分房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓出售收入進(jìn)行稅費(fèi)減免、加快資本市場(chǎng)信息流通率、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)以及建立“倒按揭”業(yè)務(wù)再保險(xiǎn)制度等等。George Liondis（2005）就澳大利亞的實(shí)際情況進(jìn)行研究，他指出因?yàn)榘拇罄麃嗮B(yǎng)老金水平較低，老年人晚年生活質(zhì)量很難達(dá)到退休前水平。因此，認(rèn)為在澳大利亞“倒按揭”業(yè)務(wù)大有前景。并且認(rèn)為該項(xiàng)業(yè)務(wù)正在逐步發(fā)展壯大。關(guān)于金融機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的研究，Szymanoski（1994）認(rèn)為通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行資產(chǎn)證券化可以有效地分散流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。Rasmussen（1997）認(rèn)為貸款機(jī)構(gòu)可以在合同中約定貸款的總額來(lái)確保借款人擁有一定比例的房屋凈值或者通過(guò)對(duì)利息收取保險(xiǎn)金的方法來(lái)防范維護(hù)風(fēng)險(xiǎn)。Robert J. Shiner 和 Allan N. Weiss（2000）為貸款機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)道德風(fēng)險(xiǎn)提出方案，他們指出房產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)隨房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的變化而變動(dòng)，因此把未來(lái)房產(chǎn)的部分或全部?jī)r(jià)格與之相聯(lián)系，能在一定程度上控制這種風(fēng)險(xiǎn)。Thomas Davidoff和 Gerd Welke（2004）認(rèn)為“倒按揭”業(yè)務(wù)中貸款機(jī)構(gòu)面臨的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)大數(shù)定律分散，但這實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)是貸款機(jī)構(gòu)與老人簽訂大量的“倒按揭”合同。  
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2  “倒按揭”模式構(gòu)建的理論依據(jù) 

2.1  “倒按揭”業(yè)務(wù)相關(guān)主體的特殊性 
需求者也就是業(yè)務(wù)的申請(qǐng)方。“倒按揭”這一業(yè)務(wù)得以開(kāi)展的前提是在養(yǎng)老市場(chǎng)上存在著需求，所以無(wú)論是希望享受更優(yōu)質(zhì)的老年生活還是出于保障晚年基本生活費(fèi)用的老年人是該業(yè)務(wù)不可缺少的參與方，但是并不是所有的老人都可以參與到“倒按揭”業(yè)務(wù)中來(lái)。各國(guó)對(duì)這類需求者都規(guī)定了年齡、自有房屋產(chǎn)權(quán)等條件。例如，澳大利亞“倒按揭”業(yè)務(wù)借款人必須符合的條件是：澳大利亞居民且已年屆 65 歲或以上；擁有自己的房產(chǎn)；貸款的目的是個(gè)人使用；沒(méi)有其他借款（信用卡貸款等除外）。對(duì)借款人資格條件的規(guī)定，一方面是基于該產(chǎn)品的設(shè)計(jì)初衷，即它作為社會(huì)養(yǎng)老資金不足的一種補(bǔ)充，具有一定的政策屬性，因此貸款對(duì)象應(yīng)有一定針對(duì)性；另一方面則是出于對(duì)貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，因?yàn)橘J款期限需持續(xù)至借款人去世，借款人越年輕，貸款期限就可能越長(zhǎng)，而向特定年齡以上的居民放款可以縮短整體貸款期限，減少貸款風(fēng)險(xiǎn)。 “倒按揭”業(yè)務(wù)作為一種新興的養(yǎng)老方式，其順利開(kāi)展除了有需求的老年人和直接提供資金的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)外，相關(guān)的中介和職能部門也是必不可少的。房屋的價(jià)值是老人可獲資金多少的決定因素之一，這就需要房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的參與。房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作為具有專業(yè)知識(shí)的第三方可以給出相對(duì)合理的房屋評(píng)估價(jià)格。除此之外，法律咨詢機(jī)構(gòu)也是重要的中介參與方�！暗拱唇摇睒I(yè)務(wù)的合同持續(xù)期較長(zhǎng)，而且涉及到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面的問(wèn)題，必然需要法律層面的支持，所以專業(yè)的法律支持必不可少。提到法律支持，就必須有法可依，這就需要國(guó)家職能部門完善相關(guān)的法律，減少業(yè)務(wù)開(kāi)展中遇到的法律糾紛。因?yàn)樵摌I(yè)務(wù)涉及到產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必然房產(chǎn)管理局、民政局也是重要的參與方。 
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2.2  “倒按揭”的屬性 
“倒按揭”業(yè)務(wù)是一種新型的養(yǎng)老方式，申請(qǐng)人有明確的資格規(guī)定，開(kāi)辦機(jī)構(gòu)需要協(xié)同合作，相關(guān)部門需要保障該市場(chǎng)的秩序，同時(shí)還有房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)參與保證市場(chǎng)流動(dòng)性。“倒按揭”業(yè)務(wù)除了這些特點(diǎn)外，還具有一些特定的屬性�！暗拱唇摇痹诒举|(zhì)上是一種金融商品。廣義的商品可分為有形的產(chǎn)品外和無(wú)形的服務(wù)。“倒按揭”業(yè)務(wù)顯然是項(xiàng)目承辦者提供給老年人的一種金融產(chǎn)品。產(chǎn)品的受眾是期望改善老年生活品質(zhì)的房屋擁有者。那么，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的合理程度直接影響到老人的參與熱情，而且商品的利潤(rùn)訴求是商業(yè)銀行參與的出發(fā)點(diǎn)。因此，商業(yè)銀行改進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，并找到合理的風(fēng)險(xiǎn)分散方式，對(duì)確保該商品的“質(zhì)量”起決定性作用。只有產(chǎn)品的“質(zhì)量”得到保障，該項(xiàng)業(yè)務(wù)才能得到老年人的認(rèn)可。遠(yuǎn)期合約是指合約雙方約定在未來(lái)某一時(shí)刻按約定的價(jià)格買賣約定數(shù)量的金融資產(chǎn)�！暗拱唇摇睒I(yè)務(wù)開(kāi)辦之初借款人與資金提供者需簽訂合同，要明確規(guī)定每月或是一次性給老人的資金數(shù)，這個(gè)數(shù)目的確定必然來(lái)自于房屋的價(jià)值估計(jì)。但是房屋需要老人過(guò)世時(shí)才能轉(zhuǎn)讓出售，而這時(shí)的出售價(jià)格是不確定的，而合同相當(dāng)于把未來(lái)要售賣的房產(chǎn)價(jià)格在簽訂合同之時(shí)提前約定好。從這層面來(lái)說(shuō)，合同具有遠(yuǎn)期合約的屬性。既然具有遠(yuǎn)期屬性，商業(yè)銀行就必然承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，例如房屋的價(jià)值變動(dòng)等。這就需要商業(yè)銀行在參與之初，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)防范準(zhǔn)備，制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。
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3  “倒按揭”是我國(guó)最具發(fā)展前景的“以房養(yǎng)老”模式 ...... 13 
3.1  我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式試點(diǎn)情況 ........... 13 
3.2  我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式試點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn) ..... 14 
3.2.1  業(yè)務(wù)供給方可分為銀行型和非銀行型 ............ 14 
3.2.2  老人房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移狀況不同 ........... 14 
3.2.3  供給主體利益訴求有一定差異 ......... 14 
3.2.4  需求方都反應(yīng)淡漠 .......... 15 
3.3  失敗的案例給予未來(lái)“倒按揭”業(yè)務(wù)開(kāi)展的啟示 ...... 15
3.4  “倒按揭”業(yè)務(wù)在我國(guó)發(fā)展遠(yuǎn)景樂(lè)觀 ....... 16
4  商業(yè)銀行應(yīng)繼續(xù)完善與推廣“倒按揭”業(yè)務(wù) ..... 19 
4.1  商業(yè)銀行要正確認(rèn)識(shí)自身的角色定位 ....... 19
4.2  商業(yè)銀行開(kāi)辦“倒按揭”業(yè)務(wù)的 SWOT 矩陣 ........... 21 
4.3   今后商業(yè)銀行“倒按揭”產(chǎn)品改進(jìn)要點(diǎn) .... 26
5  商業(yè)銀行“倒按揭”業(yè)務(wù)的可能風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)源剖析 ........ 29 
5.1  開(kāi)辦“倒按揭”業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn) ...... 29
5.2  風(fēng)險(xiǎn)源探討 ........... 30 

5  商業(yè)銀行“倒按揭”業(yè)務(wù)的可能風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)源剖析 

盡管商業(yè)銀行開(kāi)展“倒按揭”業(yè)務(wù)存在著可行性與必要性，但是還是存在著一些影響其參與該項(xiàng)目積極性的影響因素，一方面是因?yàn)椤暗拱唇摇睒I(yè)務(wù)具有遠(yuǎn)期屬性，開(kāi)辦機(jī)構(gòu)就必然承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，例如房屋的價(jià)值變動(dòng)等；另一方面老人可能存在逆向選擇，使得開(kāi)辦機(jī)構(gòu)面臨道德風(fēng)險(xiǎn)等。 

5.1  開(kāi)辦“倒按揭”業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn) 

商業(yè)銀行開(kāi)辦“倒按揭”業(yè)務(wù)盈利的前提處置房屋時(shí)的收益大于此前支付給老人的資金總額。因此，房屋是否具有升值空間，房?jī)r(jià)上漲的程度是商業(yè)銀行決定是否開(kāi)辦“倒按揭”業(yè)務(wù)的關(guān)鍵性因素。雖然，從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，房產(chǎn)價(jià)格整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但我國(guó)近年來(lái)相繼出臺(tái)的宏觀政策在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的漲速，未來(lái)國(guó)家是否還會(huì)加大力度控制房?jī)r(jià)還是一個(gè)未知數(shù)。如果老人參與“倒按揭”業(yè)務(wù)之初，正趕上房產(chǎn)價(jià)格被高估之時(shí)，而等到商業(yè)銀行出售房屋時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格又回到理性狀態(tài)，商業(yè)銀行收回成本都不可能更不要說(shuō)實(shí)現(xiàn)盈利了。因此，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是商業(yè)銀行開(kāi)辦“倒按揭”業(yè)務(wù)要面臨的風(fēng)險(xiǎn)之一。而且，從老人角度看，擔(dān)心自己的房產(chǎn)被低估或是享受不到未來(lái)房子的收益也會(huì)致使其放棄“倒按揭”這種養(yǎng)老方式。因此，房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)這一實(shí)際存在的情況會(huì)影響商業(yè)銀行開(kāi)辦“倒按揭”業(yè)務(wù)。目前，我國(guó)居民平均壽命 71 歲，但每個(gè)人的個(gè)體差異非常大，存活壽命問(wèn)題也就非常復(fù)雜。由于老人對(duì)自己身體狀況的了解多于金融機(jī)構(gòu)，在這一方面存在著信息不對(duì)稱。這就會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：首先，預(yù)期自己會(huì)長(zhǎng)壽的老人會(huì)比身體不健康的老人更加愿意參與“倒按揭”業(yè)務(wù)。隨后，商業(yè)銀行意識(shí)到這一點(diǎn)，降低每月給老人的資金額度。再后來(lái)，身體不健康的老人意識(shí)到自己在這種交易中不合算，會(huì)退出交易。久而久之，“倒按揭”業(yè)務(wù)就會(huì)無(wú)法運(yùn)營(yíng)。就算不存在老人故意隱瞞健康狀況的現(xiàn)象，壽命這一方面也是不能完全預(yù)測(cè)準(zhǔn)確的。如果商業(yè)銀行與老人簽訂的合同約定一直給付資金到老年人去世，那么預(yù)期壽命短于其實(shí)際壽命時(shí)，商業(yè)銀行就因多支付了老人貸款而虧損。若是雙方合同規(guī)定貸款額的總數(shù)而且在一定年限內(nèi)發(fā)放完畢，在合同終止時(shí)老人仍然健在，商業(yè)銀行又面臨艱難抉擇，不處置房產(chǎn)得不到收益，處置房產(chǎn)讓老人搬去他處會(huì)受到社會(huì)譴責(zé)影響其社會(huì)形象。總之，長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行開(kāi)辦“倒按揭”業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，因壽命長(zhǎng)度的不可預(yù)測(cè)，該風(fēng)險(xiǎn)不可完全避免。 

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結(jié) 論

“倒按揭”業(yè)務(wù)是我國(guó)養(yǎng)老方式的重要補(bǔ)充，它在我國(guó)能推行主要是因?yàn)槿矫娴脑颍阂皇侨丝诶匣瘒?yán)重，養(yǎng)老壓力增大，社會(huì)養(yǎng)老金存在的缺口迫使政府積極尋求養(yǎng)老的解決方法；二是居民住房自有化率較高，老人可以通過(guò)參與“倒按揭”業(yè)務(wù)將自有住房抵押換取資金的流入，從而實(shí)現(xiàn)老年生活品質(zhì)的提升；三是“倒按揭”業(yè)務(wù)在國(guó)外已有成功的試點(diǎn)，既然該業(yè)務(wù)可以在其他國(guó)家實(shí)施，如果可以根據(jù)我國(guó)國(guó)情加以改進(jìn)，相信會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)有積極的作用。 雖然“倒按揭”業(yè)務(wù)很可能成為商業(yè)銀行資金的新來(lái)源，商業(yè)銀行可以通過(guò)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的改進(jìn)來(lái)擴(kuò)大銷量。但必須清楚認(rèn)識(shí)的是“倒按揭”業(yè)務(wù)畢竟是一個(gè)新的金融產(chǎn)品，得到群眾的認(rèn)可和接納需要一定的時(shí)間。而且對(duì)貸款人條件的限制導(dǎo)致該業(yè)務(wù)只能是我國(guó)養(yǎng)老方式的一種補(bǔ)充而不能成為主流的養(yǎng)老方式�！暗拱唇摇睒I(yè)務(wù)開(kāi)辦之初，需要政府的大力宣傳，這是因?yàn)檎墓帕ψ顝?qiáng)，最能打消老人對(duì)自身權(quán)益能否得到保障的疑慮。除了宣傳引導(dǎo)外，政府還應(yīng)盡快出臺(tái)相應(yīng)的配套的法律來(lái)對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)監(jiān)管，進(jìn)一步完善“倒按揭”業(yè)務(wù)的市場(chǎng)環(huán)境。商業(yè)銀行在開(kāi)辦“倒按揭”業(yè)務(wù)時(shí)，除了建立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制來(lái)合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)外，還應(yīng)意識(shí)到，短期內(nèi)“倒按揭”業(yè)務(wù)的收益不會(huì)特別明顯，因?yàn)槔先怂枷胗^念轉(zhuǎn)變需要一定的時(shí)間，市場(chǎng)環(huán)境的完善也需逐步進(jìn)行。雖然“倒按揭”業(yè)務(wù)在短期內(nèi)無(wú)法大范圍地推廣開(kāi)來(lái)，但是如果能通過(guò)適當(dāng)?shù)闹贫劝才藕彤a(chǎn)品設(shè)計(jì)，輔以持之以恒的宣傳、教育，在滿足小部分群體需求的基礎(chǔ)上，逐步發(fā)揮項(xiàng)目示范效應(yīng)，將能夠逐步調(diào)動(dòng)潛在市場(chǎng)需求，使“倒按揭”的受益面逐步提升。 
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參考文獻(xiàn)(略)

本文編號(hào)：84454