1 緒論

1.1 選題的背景、目的及意義
“城市綜合體”又稱 HOPSCA  （H~hotel  O~office  P~ponk  S~shopping  C~club A~apartment），是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體①。它是城市經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入一個新階段的象征，是城市化進(jìn)程發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它的形成和發(fā)展代表著現(xiàn)代城市發(fā)展的新動力和城市規(guī)劃的新標(biāo)向。一方面城市綜合體可以高效組合集約利用土地，以緩解土地供不應(yīng)求的問題，改善居民生產(chǎn)生活方式，并能重新構(gòu)建城市空間組織架構(gòu)，提升區(qū)域價值，發(fā)展城市經(jīng)濟，提升城市形象②。另一方面城市綜合體融合多種物業(yè)類型，滿足客戶多重需求，具備優(yōu)良資產(chǎn)性、能長期持續(xù)經(jīng)營，市場競爭力大，抗風(fēng)險能力強，引起了大部分開發(fā)商和投資者的關(guān)注，在全國范圍內(nèi)大量開發(fā)勢頭③。但同時城市綜合體項目規(guī)模大、所需資金多、開發(fā)周期長、涉及環(huán)節(jié)多、開發(fā)風(fēng)險大，開發(fā)布局過程中需要極強的策劃、管理、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力。在城市綜合體的大量開發(fā)背后，還存在著一些問題影響或制約城市綜合體的發(fā)展。一是定位不準(zhǔn)確；如只考慮商業(yè)部分而不考慮該項目整體定位，二三類城市盲目追隨一類城市現(xiàn)有的成功案例簡單復(fù)制。二是重開發(fā)輕運營；項目做得富麗堂皇大氣，但人氣不足，經(jīng)營困難，都是因為開發(fā)、招商和運營分割或者運營管理水平低下。三是缺乏高品質(zhì)產(chǎn)品；硬件設(shè)施相對優(yōu)良，但缺乏人文氣息和文化內(nèi)涵，降低了城市綜合體的整體競爭力。針對這些問題，國內(nèi)研究如何定位、采取何種運營模式等較多，但系統(tǒng)分析的較少。因此，針對城市綜合體投資開發(fā)的可行性研究分析顯得十分重要。 
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1.2 國內(nèi)外相關(guān)研究動態(tài)與發(fā)展前沿
可行性研究④是以預(yù)測為前提，以投資效果為目的，從技術(shù)上、經(jīng)濟上、管理上進(jìn)行全面綜合分析研究的方法。是對新建或改建項目在投資決策前,從技術(shù)經(jīng)濟角度進(jìn)行全面的分析和預(yù)測，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理,在既定的范圍內(nèi)進(jìn)行方案論證的選擇，多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法⑤。 為了保證田納西流域的合理開發(fā)和綜合利用，美國于上世紀(jì) 30 年代，開創(chuàng)了可行性研究的方法，并獲得成功。二戰(zhàn)后，西方國家已將這一方法廣泛地應(yīng)用到科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟建設(shè)領(lǐng)域，已逐步形成一整套行之有效的科學(xué)研究方法⑥。  我國在 20 世紀(jì) 70 年代開始引進(jìn)可行性研究方法并在政府主導(dǎo)下加以推廣。改革開放以后，我國有關(guān)部門開始重視相關(guān)人才的培養(yǎng)，并開設(shè)了相關(guān)的培訓(xùn)班。1981年,國家計委明確把可行性研究階段納入基本建設(shè)程序。80 年代后，國務(wù)院相關(guān)部門先后以行政文件的方式明確規(guī)定所有新建、擴建的大中型項目，都要在經(jīng)過反復(fù)周密的論證后，提出項目可行性研究報告。2001 年國家發(fā)改委頒布了《投資項目可行性研究指南》又進(jìn)一步提高了我國可行性研究工作的科學(xué)化、程序化⑦。我國目前十分重視可行性研究，并取得一定成效。
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2 城市綜合體相關(guān)論述

2.1 城市綜合體簡述 
城市綜合體在國外是一個比較成熟的建筑理念，它是指各種形態(tài)的物業(yè)高度集約，相互依存、互補，從而使它能夠滿足辦公、購物和居住的城市多元化的需求。因此城市綜合體也形成的與其它商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)不同的特點。 
（1）物業(yè)：復(fù)合互補 城市綜合體自身是城市功能的高度集約化發(fā)展，包括了多元消費功能體系，加上便利的城市交通網(wǎng)絡(luò)，各功能體系之間聯(lián)系，互為補充，從而呈現(xiàn)出城市功能多樣性、復(fù)合性。 
（2）規(guī)模：體量具大 知名城市綜合體項目都呈現(xiàn)出了開發(fā)規(guī)模體量大，建筑高密度的特點，部分項目會修建超高層塔樓，以成為一個城市或地區(qū)的地標(biāo)性建筑，如香港 IFC、ICC 項目，臺灣 101 項目。 
（3）外部：高便可達(dá) 城市綜合體通常位于經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市中心區(qū)、城市副中心或新區(qū)，一般都會是城市主要交通網(wǎng)絡(luò)的節(jié)點，而且項目周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，可達(dá)性高，要與地鐵站點出入口做到無縫連接。 
（4）人流：高度密集 成熟的城市綜合體都會呈現(xiàn)出人流密集，人口密度高，客層層次多元化的現(xiàn)象。白天商務(wù)人流、消費人流和晚間周邊居民人流互補，工作日與周末不同消費人流形互補。  
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2.2 城市綜合體的發(fā)展歷程
城市，按照社會學(xué)的傳統(tǒng)，被定義為具有某些特征的、在地理上有界的社會組織形式。通常而言指具有一定人口規(guī)模、以非農(nóng)業(yè)人口為主較大居民點，人口稠密較高的地區(qū)稱為城市。城市是人類文明的主要組成部分，城市也是伴隨人類文明與進(jìn)步發(fā)展起來的。農(nóng)耕時代的城市規(guī)模很小，相對封閉。真正意義上的城市是工商業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，如 13 世紀(jì)的地中海沿岸重要的商業(yè)和貿(mào)易中心米蘭、威尼斯等。工業(yè)革命之后，城市化進(jìn)程大大加快了，到上世紀(jì)初，發(fā)達(dá)國家絕大多數(shù)人口都已生活在城市。與西方不同，中國城市的起源是“城”與“市”的組合詞�！俺恰敝饕菫榱朔佬l(wèi)，并且用城墻等圍起來的地域。“市”則是指進(jìn)行交易的場所，“日中為市”。這兩者都是城市最原始的形態(tài)，嚴(yán)格地說，都不是真正意義上的城市，在生產(chǎn)力發(fā)展的驅(qū)動下“城”和“市”才走向結(jié)合。 城市化，又稱城鎮(zhèn)化，是指伴隨著工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)和社會經(jīng)濟的發(fā)展，鄉(xiāng)村人口與城鎮(zhèn)人口的此消彼長，居民的生活方式向城鎮(zhèn)型轉(zhuǎn)化并穩(wěn)定的過程。城市化進(jìn)程伴隨著城市產(chǎn)生而開始。早在原始社會向奴隸社會轉(zhuǎn)變的時期，就出現(xiàn)了城市。然而，生產(chǎn)力低下，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)簡單，人口聚集能力不強，城市的發(fā)展極其緩慢。工業(yè)革命后，社會化大生產(chǎn)的出現(xiàn)，促進(jìn)社會分工，才使得城市人口迅速增長，城市人口比例不斷上升，從 1800～1950 年城市人口增加了 23 倍。從整個世界看，1900 到 1980年，城市人口從 13.6%增長為 41.3%。所以，現(xiàn)代工業(yè)的出現(xiàn)、資本主義的產(chǎn)生促進(jìn)了城市化。 
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3 影響城市綜合體開發(fā)的要素分析 .......  21  
3.1 影響城市綜合體開發(fā)的因素整理分析 .........  21  
3.1.1 影響因素的尋找 ......  21  
3.1.2 影響因素的整理分析 .....  24  
3.2 影響城市綜合體開發(fā)因素的確立 ..........  26  
3.2.1 影響城市綜合體開發(fā)的外部因素 ......  27  
3.2.2 影響城市綜合體開發(fā)的內(nèi)部因素 ......  28  
3.3 城市綜合體案例分析 .........  30  
3.3.1 成功案例....  30  
3.3.2 失敗案例....  43  
3.3.3 案例分析啟示 ..........  30  
3.4 本章小結(jié) .......  46  
4 實例研究 ....  47
4.1 影響因素分析.......  47  
4.1.1 項目外部因素分析 .........  47  
4.1.2 項目內(nèi)部因素分析 .........  51  
4.2 財務(wù)評價與預(yù)測 ..........  58  
4.4.1 財務(wù)效益與費用估算 .....  58  
4.4.2 盈利能力分析 ..........  60  
4.4.3 財務(wù)生存能力分析 .........  61  
4.4.4 借款償還能力分析 .........  61  
4.4.5 不確定性分析 ..........  61  
4.3 社會評價 .......  62  
4.3.1 正面影響....  62  
4.3.2 負(fù)面影響....  63  
4.4 項目主要結(jié)論.......  63  
4.5 本章小結(jié) .......  63  
5 實例研究啟示 ..........  65 

5 實例研究啟示

當(dāng)一個城市的半徑不斷擴張，原有傳統(tǒng)的商業(yè)、休閑、娛樂往往就不能適應(yīng)城市的需求，這就需要具有復(fù)合型、多重功能型的城市新商業(yè)綜合體的出現(xiàn)。根據(jù)前文確立的影響城市綜合體開發(fā)的主要因素，通過 G-85 地塊項目的實例研究，我們有如下啟示： 外部因素（城市發(fā)展水平）是城市綜合體開發(fā)的基礎(chǔ)，是其發(fā)展的原動力。進(jìn)行城市綜合體開發(fā)，首先要對所在的城市進(jìn)行分析研究，確定城市是否具備開發(fā)城市綜合體的條件。根據(jù)前文的研究，主要是分析城市的發(fā)展水平是否可以承載城市綜合體的開發(fā)，城市發(fā)展水平主要包括政策因素、經(jīng)濟因素、區(qū)位因素和人口因素四個方面。一個綜合體的投資開發(fā)要取得成功，所在區(qū)域的經(jīng)濟水平、人們的消費習(xí)慣和購買能力，附近的交通是否便利，有沒有相應(yīng)的鼓勵政策都會有極大的影響。 內(nèi)部因素（開發(fā)商能力）是城市綜合體開發(fā)的保證。一個再好的項目，如果沒有資金作為保證，那么巧婦也難為無米之炊。而從金源 MALL 的重生我們可以發(fā)現(xiàn)，即使城市發(fā)展水平再高，外部因素再好，仍然有經(jīng)營不善、關(guān)張倒閉的綜合體項目。包括我們進(jìn)行的財務(wù)評價，也是基于項目良好運營的預(yù)期來開展的，，不管在定位、業(yè)態(tài)組合、招商、后期管理哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都勢必將影響城市綜合體的開發(fā)建設(shè)。所以一個成功的綜合體應(yīng)當(dāng)是在經(jīng)營的過程中不斷調(diào)整，但內(nèi)因卻是關(guān)鍵，必須準(zhǔn)確定位，通過規(guī)模經(jīng)營、業(yè)態(tài)組合和科學(xué)管理以及不斷的創(chuàng)新，形成自身優(yōu)勢，才能確保項目長期獲益，運營成功。  

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結(jié)論

結(jié)論 城市綜合體作為一種新型地產(chǎn)開發(fā)模式，顛覆了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的運作方式，其具備資源整合性、系統(tǒng)復(fù)雜性、客群多樣性、業(yè)態(tài)多樣性等多種特征，有著強大的生命力和良好的發(fā)展前景，必將對我國房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 本文從城市的發(fā)展軌跡著手，沿著城市化進(jìn)程的脈絡(luò)，通過分析城市綜合體的發(fā)展背景，發(fā)展歷程，從城市發(fā)展的歷程和城市化的進(jìn)程推出，城市綜合體是城市化發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，而產(chǎn)業(yè)升級、城市化進(jìn)程加快、生活方式的改變是城市綜合體產(chǎn)生的根本原因，商業(yè)綜合體的發(fā)展與一個城市的商業(yè)價值發(fā)展有著息息相關(guān)而又互為推動的功能。當(dāng)一個城市的半徑不斷擴張，原有老城區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)、休閑、娛樂往往就不能適應(yīng)城市的需求，城市商業(yè)綜合體的出現(xiàn)正好發(fā)揮了商業(yè)中心的引領(lǐng)作用，一個城市的商業(yè)綜合體就是一個城市的中心。 通過對文獻(xiàn)的分析。結(jié)合作者的觀點，總結(jié)了影響城市綜合體開發(fā)的主要因素。并結(jié)合國內(nèi)外案例的整理分析予以佐證。同時運用于 G-85 地塊的開發(fā)，得到以下結(jié)論： 
（1）影響城市綜合體開發(fā)的要素主要包括城市發(fā)展水平和開發(fā)商的開發(fā)運營能力。城市發(fā)展的水平是城市綜合體開發(fā)取得成功的外因，主要體現(xiàn)在城市綜合體的開發(fā)建設(shè)要與城市發(fā)展水平相適應(yīng)，從政策、經(jīng)濟、區(qū)位、人口四個因素進(jìn)行分析，要符合當(dāng)?shù)氐恼撸心苤尉C合體開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟基礎(chǔ)和消費人群，選擇交通便利的區(qū)位，充分論證。開發(fā)商的開發(fā)運營能力是城市綜合體開發(fā)取得成功的內(nèi)因。城市綜合體的開發(fā)要由有成熟經(jīng)驗的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來操盤開發(fā)，要有雄厚的資金實力和成熟的大型商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，以免導(dǎo)致開發(fā)失敗。  
（2）城市綜合體的開發(fā)建設(shè)不能僅僅考慮經(jīng)濟效益，還要綜合考慮城市綜合體的社會效益和環(huán)境效益。一方面要發(fā)揮城市綜合體的商業(yè)職能，同時要承擔(dān)更多的城市公共設(shè)施的職能，要通過城市綜合體項目的建設(shè)，在完善社會區(qū)域功能、提高城市商業(yè)檔次、改善城市環(huán)境，提升城市品質(zhì)，增加就業(yè)崗位、創(chuàng)造持續(xù)稅收等方面都發(fā)揮積極重要的作用。 
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參考文獻(xiàn)(略)

本文編號：45920