本文關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)善意取得，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

    [案情介紹]  陸小峰與周忠蘭系夫妻關(guān)系，共同擁有房屋一套，該房屋產(chǎn)權(quán)證上所有權(quán)人一欄為陸小峰。2007年9月12日，陸小峰在未征得妻子同意的情況下，經(jīng)揚州雅居房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱雅居公司）中介服務(wù)，與葉冰松簽訂了《房地產(chǎn)買賣契約》及《補充協(xié)議》各一份，約定陸小峰將上述房屋出售給葉冰松；協(xié)議簽訂后，葉冰松于同年9月22日按約支付了全部購房款385000元并實際入住，陸小峰委托雅居公司處理該房屋轉(zhuǎn)讓事宜，并與葉冰松均在揚州市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字。2007年10月3日，陸小峰之妻周忠蘭回家發(fā)現(xiàn)葉冰松居住在自己房屋內(nèi)即報警，江蘇省揚州市維揚區(qū)公安分局梅嶺派出所出警后，責成雅居公司暫停過戶。2008年4月2日，葉冰松將陸小峰和周忠蘭起訴到法院,認為其與被告陸小峰簽訂的協(xié)議有效，原告已交付了房款并實際入住，兩被告應(yīng)辦理訟爭房屋過戶手續(xù)，并賠償原告損失87140元。被告陸小峰未答辯。被告周忠蘭辨稱，原告與被告陸小峰簽訂的《主地產(chǎn)買賣契約》其不知曉，該房屋系兩被告共有，被告陸小峰私自處分共有房屋，應(yīng)屬無效。

    [問題探討]  2007年3月通過的《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第一百零六條規(guī)定了動產(chǎn)與不動產(chǎn)的善意取得，“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定�！痹诒景傅膶徖磉^程中，關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的具體適用上尚有如下問題值得探討：

    1、本案中若中介公司惡意是否影響對受讓人善意的認定

    原告葉冰松通過中介公司與陸小峰簽訂買賣合同，如果中介公司明知陸小峰屬于無權(quán)處分但有意不告知葉冰松，致使雙方訂立合同并完成過戶登記，是推定受讓人主觀上具有善意從而取得該處房產(chǎn)，讓原所有權(quán)人周忠蘭將無權(quán)處分人陸小峰和中介公司同時列為被告追究其侵權(quán)責任；還是認定受讓人不具有主觀善意從而不適用善意取得，由陸小峰和中介公司共同承擔履行不能的違約責任？

    對于中介公司主觀惡意對受讓人的影響，筆者認為應(yīng)視具體情況而定。如果中介公司的服務(wù)內(nèi)容僅為提供中介信息，主要交易為當事人雙方而為，則應(yīng)以第一種方式處理為益；如果中介公司不但提供了中介信息，而且還代理受讓人行使了實體交易行為，則后一種處理方式更為合適。因為，雖然受讓人在受讓不動產(chǎn)時是善意不知情的，但代理人的行為后果應(yīng)由被代理人承擔，受讓人應(yīng)為自己選任代理人承擔相應(yīng)的風(fēng)險；而在單純接受中介信息的情況下，由于受讓人主要是通過自己的行為而與對方達成交易，在此過程中其意志是真實無瑕疵的，在盡到注意義務(wù)的情況下，應(yīng)視為善意。本案中葉冰松委托中介公司代辦房產(chǎn)過戶手續(xù)，實為委托代理行為，如若中介公司明知陸小峰為無權(quán)處分人，應(yīng)推定原告不具備主觀善意的條件。

    2、本案中原告善意的狀態(tài)應(yīng)保持到何時才能被認定

    在本案中，原告已經(jīng)向房地產(chǎn)管理部門申請了過戶登記，這時發(fā)現(xiàn)陸小峰實為無權(quán)處分，如果后來登記成功了，原告是否還符合善意的主觀要件呢？認定受讓人主觀善意應(yīng)以何時為準，對這一問題的不同認識將直接影響到對本案的判決，也是本案的主要分歧所在，具體而言存在三種觀點：

    第一種觀點認為應(yīng)當以簽訂合同時為準，理由是不動產(chǎn)登記是以國家信用為保障的，如果要求不動產(chǎn)的受讓人除了要了解登記薄的狀況之外，，還要去承擔額外的審查義務(wù)，這不但對于受讓人不公平，也不利于商品的自由流轉(zhuǎn)。因此，只要受讓人在簽訂合同時履行了注意義務(wù)就應(yīng)推定其具有主觀善意。本案中原告基于對房產(chǎn)證記載事項的信賴而與被告簽定了房屋買賣合同，已經(jīng)盡到了必要注意義務(wù)，且原告已經(jīng)支付了合理對價并已實際入住，為維護我國房產(chǎn)登記制度的公示公信力、保護交易安全，應(yīng)當認定原告基于“善意”而“取得”訟爭房產(chǎn)，判決兩被告繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。周忠蘭則可以通過訴訟，要求無權(quán)處分人陸小峰承擔相應(yīng)的侵權(quán)責任。

    第二種觀點認為應(yīng)以登記完畢時為準，理由是我國《物權(quán)法》規(guī)定受讓人在受讓時應(yīng)為善意，受讓即為接受讓予之意，一個完整的受讓過程應(yīng)當完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以交付為準，不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移則應(yīng)在登記后始為發(fā)生，因此只有在登記完畢時仍為善意者，才適用善意取得。更何況《物權(quán)法》對善意取得的要件明確作出了規(guī)定“依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”，其中“已經(jīng)登記”這一事實行為必須完成，否則無法發(fā)生善意取得的效力。本案中原告在過戶登記完成之前發(fā)現(xiàn)陸小峰為無權(quán)處分人，主觀上并非善意，又因過戶登記客觀上并未實際完成，因此不符合《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的主、客觀要件。被告陸小峰擅自處分共有人周忠蘭的財產(chǎn)，未經(jīng)周忠蘭追認該無權(quán)處分行為應(yīng)屬無效。對于因合同無效而導(dǎo)致的履行不能的問題，應(yīng)建議原告另行要求被告承擔違約責任。

    第三種觀點認為應(yīng)當以申請登記時為準，理由是鑒于我國目前登記機關(guān)眾多、混亂，而且登記過程非受讓人所能左右，以申請時為準更能保護受讓人的權(quán)益。即使在登記過程中知道讓與人無處分權(quán)，也不妨礙善意取得的適用，只要受讓人提出登記申請時為善意即可。例如，《德國民法典》第892條第2項便規(guī)定：“為取得權(quán)利而有必要進行登記的，對于取得人的知情，以提出申請的時間為準，或在依873條有必要成立的合同嗣后才成立時，以合意的時間為準”。本案中葉冰松與陸小峰已在房屋過戶申請表上簽字，應(yīng)視該房產(chǎn)交易行為已經(jīng)完成登記，葉冰松基于善意取得獲得該訟爭房屋的所有權(quán)，被告周忠蘭可以通過另行起訴要求陸小峰承擔侵權(quán)責任。

    筆者認為上述第一種觀點混淆了主觀善意與善意取得之間的關(guān)系，誤認為只要受讓人主觀“善意”便應(yīng)當擁有“取得”轉(zhuǎn)讓物的權(quán)利，從而將善意取得簡單地理解為一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。其實，主觀善意僅是構(gòu)成合同有效的條件之一，依法理“任何人不得處分不屬于自己的財產(chǎn)”，當無權(quán)處分人處分他人財產(chǎn)又未得到原權(quán)利人追認時，即使受讓人主觀善意該合同亦是無效的。而存在無權(quán)處分行為卻是善意取得制度得以發(fā)生的前提，善意受讓人并沒有一個合法的有權(quán)取得，才會發(fā)生所有權(quán)取得的例外規(guī)則。設(shè)立善意取得制度其目的并不在確認一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，善意取得是基于法律所確定的事實行為而取得物的所有權(quán)，是一種原始取得的方式。主觀善意也并不必然地導(dǎo)致發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移,只有當受讓人主觀上善意，支付對價并按照法律要求辦理了登記，不動產(chǎn)善意取得始為發(fā)生。

    對于第三種觀點，將當事人申請登記視為登記完成，的確有助于更好地保護受讓人的合法權(quán)益，存在相當?shù)暮侠硇浴５怯兴痉ń忉層枰悦鞔_規(guī)定，否則如此理解《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的規(guī)定，尚缺乏法律依據(jù)。

    因此，筆者同意第二種觀點，根據(jù)我國《合同法》第51條規(guī)定，在未得到共同共有人追認的情況下，對于無權(quán)處分人陸小峰擅自處分周忠蘭的共有財產(chǎn)的行為自然是無效的。并且，因為本案中因不動產(chǎn)登記尚未完成，物權(quán)變動這一事實行為并未發(fā)生，原告不能根據(jù)不動產(chǎn)善意取得制度取得訟爭房屋的所有權(quán)。

    [小結(jié)]

    當無權(quán)處分人擅自處分原權(quán)利人的財產(chǎn)時，原權(quán)利人和善意受讓人的合法權(quán)利都有可能受到侵害，保護了其中一方的物權(quán)，另一方就只能通過提起侵權(quán)或違約之訴實現(xiàn)救濟，然而債權(quán)的保護畢竟不如物權(quán)的保護直接有力。換言之，取得爭議不動產(chǎn)物權(quán)的一方得到了最大程度的保護，善意取得是國家立法在衡量原權(quán)利人和受讓人的利益保護力度后進行的一種制度安排。我國《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)善意取得必須在完成登記后才能實現(xiàn)，在最大程度上為原權(quán)利人保留了發(fā)現(xiàn)權(quán)利被侵害的時間，可見對原權(quán)利人的保護力度還是較大的。在對不動產(chǎn)善意取得制度的具體司法適用中，我們應(yīng)充分理解《物權(quán)法》平衡這兩種保護關(guān)系的立法原意，充分考查原權(quán)利人和善意受讓人是否盡到了必要的注意義務(wù)，根據(jù)各自的過錯程度，確定物權(quán)的最終歸屬。

    作者單位：江蘇省揚州市維揚區(qū)人民法院

  本文關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)善意取得，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。