第 1 章 緒論

1.1  研究背景

進入新世紀以來，中國房地產業(yè)快速發(fā)展，取得了令人矚目的成就，尤其在改善廣大城鎮(zhèn)居民的住房條件、改變城鎮(zhèn)面貌、促進經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)四個方面，更是發(fā)揮了巨大的作用，房地產業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的主導產業(yè)和支柱產業(yè)。然而隨著房地產業(yè)的發(fā)展，一系列問題和矛盾也出現(xiàn)了，房地產行業(yè)雖然投資回報率較高，但是投資額巨大，并且開發(fā)周期長，受政策影響也比較明顯，存在很多不確定因素，風險較高，成功與否有著很大的不確定性。如果完全不考慮房地產投資項目的風險因素，必然導致投資失敗，因此，加強對房地產項目風險管理研究具有非常重要的理論意義和現(xiàn)實意義。

房地產項目具有復雜性、長期性等特點，更受政策、投資環(huán)境等不確定因素的影響，投資風險在日益激烈的市場競爭中必然存在。風險管理包括風險識別、風險評估與評價、風險防范和風險控制。然而我國房地產項目風險管理在建設領域還不是特別成熟與完善，缺乏相應的意識，沒有形成規(guī)模性的、系統(tǒng)性的體系。建立完善的風險控制和管理機制是保障房地產項目順利實現(xiàn)的重要途徑，通過防控體系可以有效減少風險損失，降低風險發(fā)生。

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1.2  研究目的及意義

1.2.1   研究目的

目前房地產在我國仍有著大量的剛性需求和投資需求，很多投資者為了追求較高的利潤，將大量資金投資房地產項目。但是與較發(fā)達國家相比，我國的房地產行業(yè)還處于起步階段，仍然存在很多困難，影響房地產投資項目收益的因素千變萬化，正確認識房地產投資，未雨綢繆提早制定好風險管理計劃及應對措施，才能把握機遇將風險轉化為商機。

匯鄰灣置業(yè)（徐州）有限公司把以人為本，為人著想，讓人滿意作為宗旨，通過“美好·匯鄰灣”項目的開發(fā)，將用一流的建設成果和一流的物業(yè)管理向社會展示公司有實力、負責任的形象。為保證項目的順利開展和項目目標的順利實現(xiàn),針對項目進行過程中國家政策、區(qū)域環(huán)境、公司管理能力、項目自身等多方面因素的影響，對項目開發(fā)的各個過程的風險進行識別，進行評估和風險監(jiān)控應對，以求項目順利實現(xiàn)。

1.2.2   研究意義

（1）通過對美好·匯鄰灣項目進行分析，識別項目面臨的主要風險，可以有效提高項目投資決策的科學性。

（2）在對美好·匯鄰灣項目進行風險評估后有針對性地提出應對措施，可以防范、降低甚至規(guī)避項目即將面臨的風險，從而實現(xiàn)項目的經(jīng)濟效益和社會效益。

（3）美好·匯鄰灣項目作為匯鄰灣置業(yè)（徐州）有限公司的重點項目，對其進行風險管理不僅有利于該項目目標的順利實現(xiàn)，也可以為公司日后房地產投資項目的開展積累經(jīng)驗。

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第 2 章  匯鄰灣項目分析

2.1  匯鄰灣項目簡介

2.1.1  項目建設背景

房地產行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有重要的地位，溫家寶總理在 2008 年 11 月 10 日部署落實中央政策措施的七項工作中，明確提出了對房地產行業(yè)定調，溫家寶總理用“重要支柱、舉足輕重、至關重要”來形容房地產行業(yè)對國民經(jīng)濟的意義。另外，金融業(yè)為房地產項目提供廣泛的信貸資源，房地產行業(yè)的復蘇能有效促進金融業(yè)的穩(wěn)定，有利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定上行。近幾年來，繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的宏觀經(jīng)濟形勢和房價的快速上升及其他因素共同作用于房地產業(yè)的發(fā)展，房地產市場預期提高，將推動企業(yè)努力發(fā)展使庫存增加，房地產開發(fā)和投資繼續(xù)保持快速增長。

徐州市位于江蘇、山東、河南、安徽四省接壤地區(qū)，交通四通八達，地理位置及其優(yōu)越。徐州市為江蘇省省轄市、第二大城市，是中華人民共和國的特大城市，是國務院確定的擁有地方立法權的較大的市，是江蘇省重點規(guī)劃建設的三大都市圈（徐州都市圈）核心城市，也是新亞歐大陸橋中國段五大中心城市之一。 

江蘇省委、省政府要求，徐州要加快特大城市建設，構建徐州現(xiàn)代化城市圈。徐州國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一五年規(guī)劃綱要，對徐州市的城市建設提出了：按照“高標準、現(xiàn)代化、強輻射、生態(tài)型”要求，突出城市個性，塑造城市品牌，構筑老城區(qū)、新城區(qū)、徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)互動發(fā)展的“三核”型空間結構，逐步形成功能合理、布局優(yōu)化、協(xié)調有序的特大城市建設格局。

2011 年 188 項城鎮(zhèn)重點工程確定。今年的城鎮(zhèn)重點工程項目包括市重點管理項目 25 大項 91 子項，區(qū)管理項目 37 大項 97 子項。其中，續(xù)建項目 50 項，項目總投資 335 億元，年度計劃投資 110 億元；新建項目 138 項，項目總投資322 億元，年度計劃投資 149 億元。 

數(shù)據(jù)統(tǒng)計研究機構顯示，2011 年 10 月，徐州市（含區(qū)縣）共成交商品房7370 套，日均成交 238 套，環(huán)比 9 月上升 92.7%，同比下降 6.5%，，其中，市區(qū)（含銅山區(qū)）共計成交商品房 5197 套，日均成交 168 套，環(huán)比 9 月上升140.9%，同比上升 25.4%。其中，市區(qū)成交面積 43.77 萬平方米。在市區(qū)各大行政區(qū)中，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成交 2030 套數(shù)遙遙領先，日均成交 65 套，占市區(qū)成交總量的 39.06%，成交面積 12.66 萬平方米。

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2.2 匯鄰灣項目影響分析

2.2.1  項目環(huán)境和生態(tài)影響分析

本項目為居住型房地產開發(fā)項目，施工期產生的短暫污染不會對周圍環(huán)境產生影響，投入使用后只要加強管理，亦不會對周圍生態(tài)環(huán)境產生影響。其建設施工階段主要污染物污染源為：

1.大氣污染  建設項目施工期間產生的大氣污染物主要是揚塵。運營期大氣環(huán)境污染物主要是汽車尾氣及烹飪產生的廚房油煙。

2.廢水 建設項目廢水以項目建成投入使用后對外環(huán)境影響更為顯著，營運期廢水主要是生活污水等。

3.噪聲污染 建設項目噪聲污染以施工期較為嚴重，各類施工機械設備和車輛均會產生噪聲，是噪聲污染源。 

4.固體廢棄物  主要為施工期產生的建筑垃圾以及項目運營期產生的生活垃圾，主要包括廢紙、廢塑料垃圾及少量玻璃、金屬、煤渣等。

在項目施工前，為減輕其對環(huán)境空氣的影響，縮小污染影響范圍，必須制定污染防治措施的施工方案，項目施工時，嚴格按照既定方案采取合理可行的控制措施。

2.2.2  項目經(jīng)濟影響分析

1.行業(yè)影響分析  本項目總建筑面積 99240 ㎡，能進一步緩解徐州住宅市場的壓力。在建設過程中，廣泛推廣應用新技術，在節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材、節(jié)水等環(huán)節(jié)上進行創(chuàng)新，對推動徐州房地產產業(yè)結構、技術進步將起到一定作用。

2.區(qū)域經(jīng)濟影響分析  本項目對帶動本地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展起到一定的帶動作用，可以提高該地區(qū)的土地利用率，周邊環(huán)境配套建設可以增加就業(yè)機會，同時，可以帶動周邊消費的增長。

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第 3 章  匯鄰灣項目風險分析 ............... 17

3.1  匯鄰灣項目風險類型 .............. 17

3.1.1  系統(tǒng)風險 ............. 17

第 4 章  匯鄰灣項目風險評估 .................. 27

4.1  匯鄰灣項目風險評估指標體系 ......... 27

4.2  匯鄰灣項目各階段風險評估 ............ 27

第 5 章  匯鄰灣項目風險應對 ................ 33

5.1  匯鄰灣項目各階段風險應對措施 ......... 33

5.1.1  投資決策階段風險應對 ............... 33

第 5 章  匯鄰灣項目風險應對

5.1 匯鄰灣項目各階段風險應對措施

5.1.1  投資決策階段風險應對

投資決策階段是房地產開發(fā)項目的第一階段，外部的投資環(huán)境是投資決策的重要決定因素，這些外部的投資環(huán)境包括國家政策和當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平、居民的購買力等。投資決策階段主要是要準確把握國家和地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，制定符合國家政策和地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境的開發(fā)策略，制定符合房地產企業(yè)特點的科學合理開發(fā)投資方案。同時這一階段一定要樹立風險意識，建立健全的風險管理體系，制定積極主動的風險應對措施方案和系統(tǒng)，并不斷完善進行風險規(guī)避。風險規(guī)避是指房地產投資者通過對房地產投資風險的識別和分析，在預測到某項房地產投資活動將帶來風險損失時，事先就避開風險源地或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的投資活動，以消除風險隱患。

匯鄰灣置業(yè)（徐州）有限公司準確把握當?shù)胤康禺a政策和經(jīng)濟發(fā)展趨勢，主動與土地資源局、發(fā)改委等政府部門溝通，了解當?shù)氐姆康禺a政策和經(jīng)濟發(fā)展水平，搜集大量資料，了解當?shù)胤康禺a市場的情況。同時，公司選擇了比較專業(yè)和權威的人員和機構對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平和房地產市場的情況進行調查，分析和整理，爭取拿到最準確最科學的信息，為投資決策和風險應對提供最可靠的數(shù)據(jù)與基礎。同時應當從整體出發(fā)，對搜集到的資料進行專業(yè)的分析，對房地產整個過程進行風險分析識別與評估，從而建立風險防范計劃，規(guī)避風險，將風險可能帶來的損失降到最低。

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結論

房地產行業(yè)是我國社會經(jīng)濟的主要組成部分，住房需求是社會生活的剛性需求，在今后的很長一段時間內還有繼續(xù)增長的趨勢。我國近幾年房地產行業(yè)的快速發(fā)展使該行業(yè)出現(xiàn)泡沫，為了保持國家經(jīng)濟的總體穩(wěn)定，房地產泡沫不會隨意就破滅，但房地產投資行業(yè)面臨的風險也不容小覷。國內外學者對于房地產項目投資風險管理的理論研究已經(jīng)形成一定體系，對優(yōu)化房地產項目方案、降低投資風險具有一定的指導作用。

本文在查閱大量文獻和案例了解了房地產項目投資風險的基礎上，結合匯鄰灣房地產項目實際情況，利用 SWOT 分析法對該項目進行分析，結合房地產開發(fā)面臨的具體風險因素，將項目全過程劃分為投資決策階段、前期準備階段、建設施工階段和項目銷售階段四個階段，指出四個階段所可能面臨的風險。同時，利用專家調查法對項目所遇到的各種風險進行評估，從而明確各個階段風險的重要程度。然后，利用財務指標分析法、盈虧平衡分析法和層次分析法等多種方法對該項目各階段風險進行評估和分析，并針對其所面臨的風險提出具有可操作性的風險應對措施。

本文通過對匯鄰灣項目全過程的風險識別和分析，認識到各種風險因素對項目的影響關系及其復雜，風險不能完全消除，只能通過制定完善的防范措施將風險控制在可接受范圍內。房地產項目投資風險管理是一個涉及眾多領域的課題，由于本人學識有限，缺乏實踐知識，對該問題的認識囿于本人的淺薄認識之中，不能站在更高的視角進行論述。在今后的工作學習中，本人將不斷積累知識，爭取能在這方面有所建樹。

參考文獻（略）