物業(yè)管理收費(fèi)難的現(xiàn)狀與對(duì)策  

內(nèi)容摘要：物業(yè)管理是伴隨國(guó)家經(jīng)濟(jì)和人們生活的發(fā)展而來(lái)，是新的住宅產(chǎn)業(yè)化改革的產(chǎn)物。但物業(yè)收費(fèi)現(xiàn)狀并不容樂(lè)觀。不時(shí)有物業(yè)費(fèi)用拖欠和物業(yè)公司管理不到位等案件見(jiàn)諸報(bào)端和媒體。為什么在商品化的今天，物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行最基本的付費(fèi)條件難以達(dá)成？本文從物業(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn)入手，發(fā)現(xiàn)物業(yè)市場(chǎng)具有高度的“檸檬”市場(chǎng)特征。本文分析了物業(yè)管理市場(chǎng)的特征，并從物業(yè)公司管理者和業(yè)主兩個(gè)角度分析了作為服務(wù)買(mǎi)賣(mài)雙方的特點(diǎn)，進(jìn)而給出相應(yīng)的解決方案。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理收費(fèi) 檸檬市場(chǎng)  四象限分析法

Abstract: Property Management is a new industry accompany by the reform of the housing commercialization in 1980th.But the payment rate  is always not satisfied. Case like default the property management fee can be find sometimes. In this article ,the author discusses this kind of situation from the respect of theory named “The Market for Lemons”. And try to give some suggest about how to solve this problem from both respect of property management company and proprietor.

Key words: Payment to property management  The market for Lemons   BCG Matrix

目　錄

內(nèi)容摘要 1
關(guān)鍵詞 1
Abstract. 1
Key words 1
一、引言 2
（一）研究背景 2
（二）文獻(xiàn)綜述 2
二 我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)現(xiàn)狀 3
三 檸檬市場(chǎng)視角下物業(yè)收費(fèi)難問(wèn)題的分析 3
（一）檸檬市場(chǎng)理論 3
（二）市場(chǎng)分析 4
（三）業(yè)主心理分析 5
（四）原因分析 6
四 解決對(duì)策與建議 9
（一） 解決思路 9
（二）具體舉措 10

參考文獻(xiàn) 12

一、引言

 （一）研究背景
  隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革開(kāi)放，城市發(fā)展逐漸擴(kuò)大，各城市的住宅區(qū)小區(qū)變得越來(lái)越多。隨之的物業(yè)管理也應(yīng)運(yùn)而生，物業(yè)收費(fèi)糾紛案件也屢見(jiàn)報(bào)端，層出不窮。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的當(dāng)今，物業(yè)管理是房屋管理模式的一種創(chuàng)新，具有專業(yè)化、市場(chǎng)化以及規(guī)范化等特點(diǎn)，并快速發(fā)展、完善起來(lái)。然而，由于我國(guó)城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展較晚，在如今還存在很多不同的問(wèn)題，其中物業(yè)管理費(fèi)的收取就是最難的問(wèn)題。
 物業(yè)公司的生存和發(fā)展主要是以在住宅區(qū)內(nèi)收取物業(yè)管理費(fèi)為基礎(chǔ)，其在物業(yè)公司的收入占重要地位。如果一家物業(yè)企業(yè)不斷陷入物業(yè)費(fèi)糾紛，既不利于企業(yè)健康發(fā)展，也不利于業(yè)主和諧健康的生活環(huán)境。分析物業(yè)管理費(fèi)收取難的成因、提出物業(yè)收費(fèi)難問(wèn)題的具體解決辦法，建立健全全國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)作風(fēng)，提高各社區(qū)內(nèi)居民的生活質(zhì)量，這對(duì)建立我國(guó)社會(huì)主義和諧社會(huì)有著非常重要的意義。
（二）文獻(xiàn)綜述
各專業(yè)學(xué)者對(duì)此做過(guò)許多探討。早期物業(yè)管理行業(yè)剛剛出現(xiàn)時(shí)曾有過(guò)對(duì)物業(yè)費(fèi)是否應(yīng)該收取的探討。比如姚小杭的《 免收物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算的探討》隨著住宅小區(qū)增多，物業(yè)費(fèi)逐漸常態(tài)化這種討論漸漸減少。90年代初起物業(yè)收費(fèi)的矛盾也增多了，有學(xué)者開(kāi)始探討如何合理收費(fèi)。
胡泳靈的《我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題探討》討論的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理與經(jīng)營(yíng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益依賴于物業(yè)費(fèi)的收取，收費(fèi)率低就難以保證經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)和運(yùn)轉(zhuǎn)。如何在服務(wù)和收費(fèi)中取得良好效益，使物業(yè)企業(yè)良性運(yùn)行，這篇文章討論的重點(diǎn)。
呼信布,王非,程小軍的《物業(yè)管理收費(fèi)難的博弈分析及對(duì)策研究》從博弈論的角度分析物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方達(dá)成平衡的繳費(fèi)與收費(fèi)策略。探討在物業(yè)費(fèi)繳納過(guò)程中業(yè)主與物業(yè)公司之間的均衡關(guān)系。從理論與實(shí)際角度分析了如何達(dá)成雙贏的物業(yè)費(fèi)繳納與收取策略。陳建永的《淺析物業(yè)管理收費(fèi)難的原因與對(duì)策》一文從對(duì)策的角度著重探討了政府在其中可以發(fā)揮的作用。王德軍的《關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題的探討》側(cè)重于經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析和規(guī)劃，從物業(yè)公司會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)入手，在收費(fèi)預(yù)算決算方面給出了詳細(xì)的計(jì)劃和建議。鄧熾南《淺談物業(yè)管理收費(fèi)難的原因與對(duì)策》和張錦京《淺談如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題》從信息不對(duì)稱的角度出發(fā)，探討物業(yè)公司與小區(qū)居民之間的信息交流問(wèn)題。在溝通機(jī)制、問(wèn)題解決等方面提出了相關(guān)建議。喬楓的《物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題本源》在文中探討了如果解決物業(yè)管理收費(fèi)難題的具體措施辦法。從制度建設(shè)、溝通渠道、收費(fèi)設(shè)置、收費(fèi)方法等幾個(gè)不同方面為解決物業(yè)管理收費(fèi)你那的問(wèn)題提供了新的思路和方法。

現(xiàn)有文獻(xiàn)容易陷入表面現(xiàn)象，難以抓住物業(yè)市場(chǎng)的難點(diǎn)。在本文中，以“檸檬市場(chǎng)”的特點(diǎn)作為分析點(diǎn)，分析物業(yè)管理市場(chǎng)，并針對(duì)其特點(diǎn)提出了相應(yīng)的對(duì)策和建議。

四 解決對(duì)策與建議

（一） 解決思路

從“檸檬市場(chǎng)”的特點(diǎn)出發(fā)，針對(duì)其特點(diǎn)分別找出解決方法。檸檬市場(chǎng)的兩個(gè)主要特點(diǎn)是，產(chǎn)品質(zhì)量良莠不齊和不對(duì)稱的市場(chǎng)信息。在于物業(yè)管理公司方面，注重提高服務(wù)質(zhì)量，將服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)明確量化。做好服務(wù)和工作計(jì)劃，定期公示。這樣主動(dòng)與業(yè)主溝通，使業(yè)主訴求有及時(shí)有效的表達(dá)渠道。提高工作效率就是提高市場(chǎng)上產(chǎn)品質(zhì)量。因?yàn)闃I(yè)主是信息收集弱勢(shì)一方，物業(yè)公司就要主動(dòng)傳達(dá)信息。這種傳達(dá)不是虛假的宣傳和夸張，而是基于優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上的。所以作好服務(wù)是建立業(yè)主與公司之間關(guān)系的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上建立好溝通渠道，比如設(shè)置與業(yè)主大會(huì)溝通專員，設(shè)立投訴接待處等。如果業(yè)主遇到問(wèn)題時(shí)，可以對(duì)該問(wèn)題給予解決，那么也就不會(huì)出現(xiàn)不繳納物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生。
從業(yè)主以方面來(lái)說(shuō)，應(yīng)該了解到，要想得到好的服務(wù)避免“劣質(zhì)”產(chǎn)品驅(qū)逐“優(yōu)質(zhì)”產(chǎn)品的情況發(fā)生，一定要做到兩點(diǎn)——合理評(píng)價(jià)服務(wù)質(zhì)量和認(rèn)真鑒別信息。對(duì)于物業(yè)公司提供的服務(wù)用親身體驗(yàn)合理評(píng)價(jià)，有不滿意的方面通過(guò)有效渠道正常反饋。不要道聽(tīng)途說(shuō)。當(dāng)然，各業(yè)主與物業(yè)公司之間也應(yīng)該在溝通渠道上做好功課。
（二）具體舉措
1.建立行業(yè)規(guī)范 建立物業(yè)服務(wù)考評(píng)與評(píng)級(jí)制度
對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品，可以考慮實(shí)施評(píng)級(jí)制度。建立分級(jí)管理制度。通過(guò)性能的影響提供的服務(wù)分為基礎(chǔ)服務(wù)和享受服務(wù)。對(duì)于不同層次的小區(qū)在物業(yè)管理方面也配置不同的服務(wù)，其收取的物業(yè)管理費(fèi)用也不相同。比如對(duì)于保障房配套以基礎(chǔ)型物業(yè)服務(wù)，對(duì)高檔別墅區(qū)配套以享受型服務(wù)。形成有效的市場(chǎng)秩序。
2.統(tǒng)一收費(fèi)與項(xiàng)目收費(fèi)兩者整合
對(duì)于綠化、垃圾處理、停車場(chǎng)管理、治安管理等常規(guī)性公共性服務(wù)實(shí)行統(tǒng)一收費(fèi)，，并且取消按住宅面積收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，常識(shí)按照服務(wù)區(qū)域的公共面積收費(fèi)。對(duì)于單個(gè)房屋修繕等單一服務(wù)可以按次收費(fèi)，達(dá)到“一分錢(qián)買(mǎi)一分貨”的效果。量化服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量，使得收費(fèi)明晰，消費(fèi)者花錢(qián)花得明白，減少糾紛。
3.物業(yè)企業(yè)勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 打破檸檬市場(chǎng)

物業(yè)服務(wù)容易陷入服務(wù)差——不繳費(fèi)——服務(wù)更差的怪圈，要打破怪圈應(yīng)該從物業(yè)企業(yè)做起。服務(wù)質(zhì)量提升，給業(yè)主帶來(lái)更多的舒適感。很多的物業(yè)服務(wù)案件，都反映了業(yè)主們對(duì)自身權(quán)利維護(hù)的困難程度。更主要的問(wèn)題是，但業(yè)主不滿物業(yè)公司服務(wù)時(shí)，除法律訴訟方式以外，沒(méi)有其他別的更有效的方法可以選擇。所以，業(yè)主只能選擇不繳納物業(yè)費(fèi)或是與物業(yè)公司在法庭上見(jiàn)。著實(shí)反映了物業(yè)和業(yè)主之間，然而業(yè)主仍然處于劣勢(shì)物業(yè)企業(yè)在檸檬市場(chǎng)中，承擔(dān)消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)疑是為顧客建立信任關(guān)系的捷徑，也是打破檸檬市場(chǎng)的有效手段。

參考文獻(xiàn) 略

本文編號(hào)：174882