在中國社會經(jīng)濟快速轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期,黨的十六屆三中全會明確提出了“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的發(fā)展戰(zhàn)略,進一步明確了社會經(jīng)濟發(fā)展的方向。在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下,目前的城鄉(xiāng)住房制度差異一直是學術(shù)界關(guān)注的熱點話題。自改革開放以來,城鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的影響下呈現(xiàn)出截然不同的發(fā)展局面。城市房地產(chǎn)業(yè)自城鎮(zhèn)住宅制度改革啟動以來日漸發(fā)展壯大,逐漸成為國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),為解決城市土地資源的有效配置和提高城鎮(zhèn)居民住房水平做出了極大貢獻,同時也暴露了房價虛高、市場結(jié)構(gòu)失衡等出諸多問題；而房地產(chǎn)業(yè)在農(nóng)村卻受住宅制度限制尚未尋得發(fā)展空間。盡管如此,隨著社會主義新農(nóng)村建設的推進農(nóng)村住宅制度市場化改革也日益成為社會關(guān)注的焦點,農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)、農(nóng)村住宅市場化的呼聲也越來越高。 在這一背景下,本文以“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)過度市場化及其對農(nóng)村住宅制度改革的啟示”為題,對房地產(chǎn)業(yè)在城市和農(nóng)村的發(fā)展問題進行了思考和探討,梳理和分析了我國城鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)二元結(jié)構(gòu)的形成歷史；明確了城市房地產(chǎn)業(yè)過度市場化的內(nèi)涵,并以全國和十大一線城市的房價以及居民收入和消費數(shù)據(jù)為基礎,對城市房地產(chǎn)業(yè)過度市場化問題進行了測度分析,指出房價過高、居民住房支付能力嚴重不足是過度市場化的重要表征,房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)失衡則是過度市場化的內(nèi)在表現(xiàn)；分析了中央政府、地方政府和開發(fā)商在城市房地產(chǎn)過度市場化問題中的角色以及行為方式,指出地方政府多重角色間的矛盾和沖突是導致城市房地產(chǎn)業(yè)過度市場化的根本原因；分析了農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展態(tài)勢,梳理了農(nóng)村住宅市場化現(xiàn)狀,分析了農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化面臨的制約因素以及住宅產(chǎn)業(yè)化的必要性和可行性；最后本文在總結(jié)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)過度市場化經(jīng)驗教訓以及農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展態(tài)勢的基礎上提出農(nóng)村住宅漸進式產(chǎn)業(yè)化改革的主張,認為目前農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化面臨的諸多制約因素并非一朝一夕便可解決,部分制約因素將會在相當長的時期內(nèi)繼續(xù)存在,農(nóng)村住宅制度的改革必須建立在農(nóng)村實際的基礎上,盲目地地推行農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化改革必然是行不通的,因此我們需要選擇漸進式的住宅產(chǎn)業(yè)化改革路徑,積極借鑒城鎮(zhèn)房地產(chǎn)制度改革經(jīng)驗,有計劃地逐步推進農(nóng)村住宅制度的改革。
【學位單位】：浙江大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2012
【中圖分類】：F293.3;F301.3
【文章目錄】：
致謝
摘要
Abstract
目錄
表目錄
圖目錄
1 緒論
    1.1 問題的提出
        1.1.1 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)雖已成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè),但暴露的諸多問題引發(fā)關(guān)注
        1.1.2 社會主義新農(nóng)村建設加速推進,農(nóng)村住宅制度改革成熱點
        1.1.3 農(nóng)村住宅制度存在諸多問題,改革呼聲高漲
    1.2 研究目的與意義
    1.3 研究方法
    1.4 研究綜述
        1.4.1 我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)研究綜述
            1.4.1.1 我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)存問題研究
            1.4.1.2 房地產(chǎn)市場化測度研究
        1.4.2 農(nóng)村住宅制度研究綜述
            1.4.2.1 宅基地制度研究
            1.4.2.2 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題研究
2 我國城鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)二元結(jié)構(gòu)的形成
    2.1 相關(guān)概念及說明
        2.1.1 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)與農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)
        2.1.2 農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)與住宅產(chǎn)業(yè)
        2.1.3 農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化與市場化
    2.2 我國城鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)二元結(jié)構(gòu)形成歷史
        2.2.1 第一階段：社會主義改造下房地產(chǎn)非市場化（建國初至60年代末）
        2.2.2 第二階段：城鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)二元結(jié)構(gòu)形成（70年代初至80年代末）
        2.2.3 第三階段：城鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)二元結(jié)構(gòu)顯化（90年代）
        2.2.4 第四階段：城鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)二元結(jié)構(gòu)凸顯（90年代末至今）
3 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)過度市場化的表現(xiàn)及其測度
    3.1 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)過度市場化的內(nèi)涵與表現(xiàn)
    3.2 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)過度市場化測度
        3.2.1 居民住房支付能力評價
            3.2.1.1 住房支付能力評價規(guī)范方法及研究情況
            3.2.1.2 住房支付能力評價常用指標及判斷標準
            3.2.1.3 中國城市居民住房支付能力實證分析
        3.2.2 住宅市場結(jié)構(gòu)的合理性評價
            3.2.2.1 住宅市場需求現(xiàn)狀
            3.2.2.2 住宅市場供需矛盾
            3.2.2.3 我國住宅市場供需結(jié)構(gòu)實證分析
4 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)過度市場化成因分析
    4.1 我國房地產(chǎn)市場利益主體行為分析
        4.1.1 中央政府
        4.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)商
        4.1.3 地方政府
    4.2 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)過度市場化的主要成因——地方政府角色沖突
        4.2.1 地方政府在房地產(chǎn)業(yè)的多重角色及其沖突
        4.2.2 地方政府多重角色對房地產(chǎn)業(yè)過度市場化的影響
5 農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展態(tài)勢
    5.1 農(nóng)村住宅市場化現(xiàn)狀分析
        5.1.1 農(nóng)村住宅總量分析——宅基地總量
        5.1.2 農(nóng)村住宅交易情況
            5.1.2.1 農(nóng)村住宅交易事實與市場走訪調(diào)查
            5.1.2.2 農(nóng)村住宅交易區(qū)域差異
        5.1.3 農(nóng)村宅基地制度改革各地實踐
            5.1.3.1 宅基地聯(lián)合建房——都江堰“味江模式”
            5.1.3.2 宅基地使用權(quán)地票交易——重慶市
            5.1.3.3 宅基地置換——天津、上海、浙江嘉興等地
            5.1.3.4 宅基地轉(zhuǎn)權(quán)（國有化）退出——江蘇蘇州,浙江溫州、義烏等地
            5.1.3.5 宅基地合法（直接）流轉(zhuǎn)——廣州、成都等地
            5.1.3.6 其他農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)實踐
    5.2 農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化制約因素分析及必要性與可行性分析
        5.2.1 農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化制約因素
            5.2.1.1 城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地產(chǎn)權(quán)制度
            5.2.1.2 城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的戶籍制度
            5.2.1.3 城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的社會保障制度
            5.2.1.4 農(nóng)村草根文化的限制
            5.2.1.5 農(nóng)村分布廣泛,區(qū)域差異限制
        5.2.2 農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化必要性
            5.2.2.1 從資源環(huán)境的角度：是土地集約利用的必然結(jié)果
            5.2.2.2 從經(jīng)濟生活的角度：是提高農(nóng)民生活水平,加快新農(nóng)村建設的有效手段
            5.2.2.3 從社會和諧發(fā)展的角度：是城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、社會和諧進步的必然要求
        5.2.3 農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化可行性分析
            5.2.3.1 農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化的自身優(yōu)勢
            5.2.3.2 農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化的機遇
6 農(nóng)村住宅漸進式產(chǎn)業(yè)化的改革路徑
    6.1 農(nóng)村住宅漸進式產(chǎn)業(yè)化改革政策涵義
        6.1.1 住宅漸進式產(chǎn)業(yè)化改革政策目標
        6.1.2 住宅漸進式產(chǎn)業(yè)化改革政策路徑
            6.1.2.1 選擇漸進式改革路徑是社會安定團結(jié)的需要
            6.1.2.2 選擇漸進式改革路徑是我國農(nóng)村實際的需要
            6.1.2.3 選擇漸進式改革路徑是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀的考慮
            6.1.2.4 選擇漸進式改革路徑是城鎮(zhèn)住宅制度改革的啟示
    6.2 農(nóng)村住宅漸進式產(chǎn)業(yè)化改革政策措施
        6.2.1 重新明確地方政府角色定位,實現(xiàn)政府職能轉(zhuǎn)型
        6.2.2 加強農(nóng)村基層民主法治建設,完善民主監(jiān)督機制
        6.2.3 構(gòu)建土地增值收益分配機制,保障農(nóng)民合理利益
        6.2.4 逐步建立農(nóng)村住房保障制度,完善社會保障體系
        6.2.5 充分理解尊重鄉(xiāng)村文化特色,提升農(nóng)民生活品質(zhì)
        6.2.6 積極探索農(nóng)村住宅制度改革,釋放農(nóng)村住宅供給
7 結(jié)語
參考文獻

【參考文獻】

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本文編號：2871590