本文關(guān)鍵詞：上海城市居民住房需求偏好與消費(fèi)行為研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

上海高端住區(qū)客戶核心消費(fèi)價(jià)值探討

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[摘 要]本文通過(guò)初步了解上海高端住區(qū)客戶住房消費(fèi)的需求現(xiàn)狀，對(duì)其核心消費(fèi)價(jià)值進(jìn)行了分析和探討。
[關(guān)鍵詞]高端住區(qū) 核心消費(fèi)價(jià)值
本文受到“易居研究生科研資助基金”的資助和上海易居房地產(chǎn)研究院的指導(dǎo)
近年來(lái)不斷高漲的房?jī)r(jià)使住房成為市民生活消費(fèi)中最為昂貴，同時(shí)也是最為重要的一種商品。隨著上海市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)，高端住宅消費(fèi)日漸表現(xiàn)出向社會(huì)中等收入家庭傾斜的傾向，高端住區(qū)的消費(fèi)需求不斷增長(zhǎng)。
一、高端住區(qū)客戶選取范圍
本次研究試圖通過(guò)定性、定量?jī)刹糠终{(diào)查，了解目前上海高端住區(qū)客戶主導(dǎo)的消費(fèi)趨勢(shì)。為保證研究的科學(xué)性，對(duì)研究對(duì)象的選取設(shè)定了范圍：定性調(diào)查的訪談對(duì)象以房產(chǎn)價(jià)值高于200萬(wàn)或接近200萬(wàn)，或者家庭年收入高于30萬(wàn)為基本標(biāo)準(zhǔn)，一共31名位于上海市不同區(qū)位的業(yè)主。定量調(diào)查則選取了8個(gè)居委會(huì)轄區(qū)的高檔商品房小區(qū)，涉及到上海老城區(qū)小區(qū)1個(gè)，新發(fā)展城區(qū)小區(qū)5個(gè)，城鄉(xiāng)結(jié)合部小區(qū)2個(gè)，調(diào)查樣本總數(shù)共203份。
二、高端住區(qū)客戶住房消費(fèi)行為的主導(dǎo)趨勢(shì)
（一）再次購(gòu)房意愿低
雖然在定性調(diào)查中，有66%的被訪者置業(yè)率超過(guò)兩次，且購(gòu)房原因多樣，“改善居住環(huán)境”為主要原因，，但目前大部分高端住區(qū)客戶再次購(gòu)房的意愿不強(qiáng)，不愿購(gòu)房的原因呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。對(duì)于收入較高的群體，經(jīng)濟(jì)壓力不是主要原因。目前上海的樓市行情尚不穩(wěn)定，持投資目的的購(gòu)房者比例較低，部分消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有住房較為滿意，沒(méi)有進(jìn)一步的購(gòu)房需求。綜合這些因素，因此高端住區(qū)客戶的再度置業(yè)意愿較低。
（二）小高層更受歡迎
在住房類型的偏好方面，小高層作為高層與多層之間的銜接成為消費(fèi)者的主要選擇。42%的被調(diào)查者選擇了小高層，選擇多層和高層的被調(diào)查者比例接近，均不足三成，而選擇別墅的人數(shù)則只占8.9%。究其原因，選擇小高層主要是由于有電梯，得房率也較高，而別墅則由于價(jià)格較高、所處位置較偏等原因受到冷落。
（三）地段因素備受重視
房產(chǎn)界有一句名言，“Location， location and location”，這句話說(shuō)明了地段對(duì)于房產(chǎn)的重要性。通過(guò)分析定量調(diào)查的數(shù)據(jù)后我們發(fā)現(xiàn)，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)考慮的前三位因素是“地段”、“房?jī)r(jià)”和“交通”。而地段本身就能夠明顯影響房?jī)r(jià)和交通。高端住區(qū)的客戶通常包括中小企業(yè)家、一般經(jīng)理階層和高級(jí)白領(lǐng)等，他們是都市中最為忙碌的一群人。特別是在上海這樣的特大型城市，每天上下班的交通是他們必須考慮的問(wèn)題。而且地段還意味著其他生活設(shè)施的獲取是否便捷，以及房產(chǎn)未來(lái)的升值潛力，因此高端住區(qū)客戶對(duì)地段的重視也是必然的。
（四）開發(fā)商品牌的關(guān)注度提高
開發(fā)商品牌的影響力已經(jīng)開始走強(qiáng)，被調(diào)查者中僅有16%的人表示開發(fā)商的品牌對(duì)他們“沒(méi)有影響”，72%的人表示“會(huì)考慮，但主要還是看房子本身”，4%的人表示開發(fā)商品牌對(duì)他們的購(gòu)房行為“有明顯影響”，另外8%的被調(diào)查者表示購(gòu)房“主要看品牌，品牌不行的不買”。由于房產(chǎn)作為特別昂貴的耐用消費(fèi)品，消費(fèi)者的選擇行為保持著高度的理性，關(guān)注更多的仍然是具體項(xiàng)目。開發(fā)商品牌固然有影響，但最吸引他們的還是功能性的利益點(diǎn)，如房屋的品質(zhì)、價(jià)格。然而，市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，品牌是一種發(fā)展的趨勢(shì)，良好的房地產(chǎn)品牌代表著房產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)良且具有較高的附加價(jià)值和回報(bào)收益。消費(fèi)者必然會(huì)越來(lái)越重視品牌，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)為獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而積極樹立自己的品牌形象。
三、高端住區(qū)客戶對(duì)住房?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)的主流需求
（一）要求內(nèi)部空間面積寬敞
定量調(diào)查發(fā)現(xiàn)，3室2廳2衛(wèi)1廚的戶型結(jié)構(gòu)是高端住區(qū)客戶的主流需求。而無(wú)論是客廳、臥室、陽(yáng)臺(tái)、廚房還是衛(wèi)生間，對(duì)“面積寬敞”的要求在各類空間中都有所體現(xiàn)。分析被調(diào)查者認(rèn)為合適的室內(nèi)空間面積，客廳面積的平均值約為37.13平米，而臥室的平均值約為18.06平米；超過(guò)半數(shù)的被調(diào)查者認(rèn)為30~40平米的客廳面積比較合適，86%的被調(diào)查者認(rèn)為1520平米的臥室面積較為合適�？梢�，寬敞的客廳和面積相對(duì)較小的臥室是高端住區(qū)客戶的主流要求。臥室是為人們提供休息的私人場(chǎng)所，因此舒適溫馨是最被看重的，而面積就相對(duì)次要了�？蛷d則是接待友人的公共空間，人們普遍要求客廳寬敞明亮，一是方便招待，二也是一個(gè)家庭對(duì)外展示的空間，寬敞的客廳還代表了家庭良好的經(jīng)濟(jì)條件和高層次的社會(huì)地位。
（二）追求舒適、便捷、私密、安全的居住環(huán)境
由于高端住區(qū)客戶群體工作及生活節(jié)奏通常較快，休閑時(shí)間有限，同時(shí)他們又具備高品位的生活情趣，對(duì)精神、物質(zhì)生活要求較高，因此他們追求舒適、便捷的生活環(huán)境。調(diào)查顯示，“看電視”、“上網(wǎng)”、“購(gòu)物”、“旅游”等非團(tuán)隊(duì)性活動(dòng)是高端住區(qū)客戶的主要休閑方式。這表示這一部分人群的生活休閑方式逐漸獨(dú)立化，而這種獨(dú)立化的生活起居必然要求房屋構(gòu)造上的私密和獨(dú)立。高端住區(qū)客戶群體中，高學(xué)歷、高收入的人占很大一部分，這類人群往往具有高度自尊和強(qiáng)烈的自我保護(hù)意識(shí)，因此對(duì)居所的安全性也更為關(guān)注。
通過(guò)分析目前上海高端住區(qū)客戶的主導(dǎo)消費(fèi)趨勢(shì)，即探討了其核心消費(fèi)價(jià)值。進(jìn)一步加強(qiáng)這方面的研究，可以準(zhǔn)確把握高端樓盤市場(chǎng)的需求狀況，促使高端商品房的設(shè)計(jì)真正滿足客戶的實(shí)際需要，從而增強(qiáng)高端住區(qū)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)能力；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也能夠?qū)崿F(xiàn)土地、建材、資金、人力等資源的節(jié)約利用和合理配置，提高上海生態(tài)城市建設(shè)的品味。
參考文獻(xiàn)
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  本文關(guān)鍵詞：上海城市居民住房需求偏好與消費(fèi)行為研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。