近些年來(lái),因人口增長(zhǎng)及越來(lái)越多的人將房屋作為一種增值、保值的手段,購(gòu)房需求較大,一部分人為獲得房屋價(jià)格優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等而借用他人名義進(jìn)行購(gòu)房現(xiàn)象突出,加之政府為了抑制過(guò)度投資和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展出臺(tái)了一系列的“限購(gòu)令”,借名買房的現(xiàn)象更加凸顯。截止到2020年,中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)公示的關(guān)于借名買房的案件達(dá)六千余件,這對(duì)在此方面沒(méi)有做出相應(yīng)立法的我國(guó)不是一個(gè)小問(wèn)題。另外,解決借名買房案件的法律規(guī)定不明確,學(xué)者觀點(diǎn)不統(tǒng)一,導(dǎo)致裁判結(jié)果存在分歧,甚至?xí)l(fā)生同案不同判的現(xiàn)象。切實(shí)解決借名買房案件中存在的爭(zhēng)議對(duì)于現(xiàn)實(shí)需求和社會(huì)穩(wěn)定健康發(fā)展具有一定的積極意義。本文主體分為五部分:第一部分,緒論。此部分主要介紹借名買房現(xiàn)象的背景,處理借名買房案件的具體意義所在,以及學(xué)者對(duì)借名買房的研究狀況,同時(shí)展示文章研究的思路、方法。第二部分,借名買房的概述。此部分主要對(duì)借名買房的概念、性質(zhì)和借名買房現(xiàn)象產(chǎn)生原因進(jìn)行介紹。此部分明確了借名買房的概念并將借名買房中的借名合同的性質(zhì)分情況討論,將借名買房產(chǎn)生原因依據(jù)是否涉及購(gòu)房資格和社會(huì)公共利益劃分為兩類。第三部分,借名買房案件的司法裁判現(xiàn)狀及其存在的問(wèn)題。此部分主要... 

【文章來(lái)源】：內(nèi)蒙古科技大學(xué)內(nèi)蒙古自治區(qū)

【文章頁(yè)數(shù)】：46 頁(yè)

【學(xué)位級(jí)別】：碩士

【部分圖文】：

1主要裁判觀點(diǎn)展示

圖3.1.1主要裁判觀點(diǎn)展示在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房方面,一部分認(rèn)為借名買房協(xié)議效力為無(wú)效,[23]一部分裁判認(rèn)為協(xié)議有效。[24]購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等具有保障性的借名協(xié)議無(wú)效的理由主要是:經(jīng)濟(jì)適用房只對(duì)特定的人群銷售,具有一定的保障性和福利性且數(shù)量有限,此行為一定程度上損害了其他可購(gòu)房人的利益或者損害了社會(huì)公共利益;合同簽訂的目的是為了規(guī)避政府關(guān)于公有住房的限制性規(guī)定,這種情形屬于合同法上關(guān)于合同無(wú)效情形中的合法形式掩蓋非法目的的規(guī)定。認(rèn)為購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的借名買房協(xié)議有效的理由主要為:當(dāng)事人意思表示自由、不違反社會(huì)公共利益、無(wú)無(wú)效事由;購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的目的僅僅是自己住,而不是為了投資或投機(jī);協(xié)議內(nèi)容不違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,以及訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)在已經(jīng)符合上市交易的條件。在因限購(gòu)令借名買房協(xié)議效力的認(rèn)定方面,一部分裁判認(rèn)為借名買房協(xié)議有效,[25]一部分裁判認(rèn)為借名買房協(xié)議無(wú)效。[26]因限購(gòu)而借名買房協(xié)議無(wú)效的理由主要是:違反限購(gòu)令無(wú)效;限購(gòu)令作為嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房手段,同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要政策措施,體現(xiàn)了社會(huì)公共利益,借名行為因違反社會(huì)公共利益而無(wú)效。因限購(gòu)而借名買房協(xié)議有效的理由主要是:當(dāng)事人意思表示自由、不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、無(wú)無(wú)效事由。

綜合來(lái)看,在因主體資格問(wèn)題而借名買房時(shí),對(duì)于借名合同認(rèn)定合同的簽訂違反公共利益更為合適。而對(duì)于房屋買賣合同,當(dāng)事人的認(rèn)定分情況進(jìn)行討論,但顯而易見(jiàn)的是,只要是購(gòu)房合同成立生效時(shí),房屋買賣合同的一方為房屋出賣方,另一方必須是出名人。如圖4.1.3合同效力分析。在借名人和出名人之間的借名合同無(wú)效時(shí),為了取得裁判良好的社會(huì)效果,鼓勵(lì)交易和當(dāng)事人意思表示,在借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、公有住房、解困房時(shí)或者限購(gòu)房時(shí)可以類推適用《德國(guó)民法典》第140的法律行為轉(zhuǎn)換制度。所謂法律行為轉(zhuǎn)換是指一項(xiàng)無(wú)效法律行為符合另一項(xiàng)有效法律行為的要件,從而使之發(fā)生后者之效力。[55]我國(guó)部分省份的高級(jí)人民法院做了類似規(guī)定。[56]所以在借名買房案件中的此種情況下,房屋權(quán)屬爭(zhēng)議可以解釋為在滿足一定情形下,借名人可以憑借和出名人之間的借名合同這一債權(quán)債務(wù)合同為其辦理過(guò)戶登記。例如經(jīng)濟(jì)適用房在過(guò)了五年的期限后可以上市的解釋,限購(gòu)房在過(guò)了限購(gòu)期限出名人可以為借名人辦理過(guò)戶的解釋。對(duì)于借名合同的無(wú)效,會(huì)產(chǎn)生一系列的法律后果。其中最主要的是借名人無(wú)法通過(guò)借名合同取得房屋,借名人從出名人處基于法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的通道被切斷。這時(shí)借名人的出資等利益將處于暴露和危險(xiǎn)地步,出名人處于一個(gè)較為有利的地位。為了將二者經(jīng)歷利益進(jìn)行平衡。這樣的解釋并無(wú)不可,一者在合同雙方當(dāng)事人都愿意的情況下既尊重了雙方的真實(shí)意愿也使雙方的利益重新平衡,使誠(chéng)實(shí)信用原則得到維護(hù),利益得到公正衡量。二者此種解釋并不違反社會(huì)的公共利益,因?yàn)橥ㄟ^(guò)解釋,正是在不存在違背社會(huì)公共利益的前提下進(jìn)行的,所以借名人從出名人處取得房屋并無(wú)障礙。這樣的處理方式不會(huì)對(duì)案件的社會(huì)效果產(chǎn)生消極的影響,反而,這是尊重誠(chéng)信,維護(hù)公平正義,取得當(dāng)事人和社會(huì)認(rèn)同的靈活裁判的體現(xiàn)。根據(jù)總結(jié)可以看出,在因主體資格問(wèn)題而借名買房時(shí),在購(gòu)房合同可以成立的情況下,所有權(quán)的變動(dòng)是由房屋出賣方轉(zhuǎn)移到出名人,然后在符合一定情況下,出名人轉(zhuǎn)移到借名人,這種情況下借名合同類似于附條件成立的債權(quán)債務(wù)合同,借名人和出名人之間的所有權(quán)變動(dòng)認(rèn)定為約定的履行。


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