本文關鍵詞：中國商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：由于我國商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇經(jīng)驗不足、缺乏長期考量,開發(fā)商與地方政府受短期利益驅(qū)動盲目開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目,導致了商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位分布不合理、結構失衡,而且同質(zhì)化嚴重。再加之,地方政府為了追求政績、解決“財政饑渴”,進一步推動了商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)熱潮,加劇了區(qū)域泡沫化風險。目前的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位分布既是開發(fā)商自由進行區(qū)位選擇的結果,也是受地方政府“土地財政”、地方官員“晉升錦標賽”作用的結果。因此,本文從區(qū)域經(jīng)濟視角,探討了全國31個省市的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位布局與選擇,以及商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇中開發(fā)商引力與地方政府引力。為了說明在商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇過程中的開發(fā)商引力與地方政府引力,本文引入了商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇的開發(fā)商引力與地方政府引力模型。在確定我國商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇的主要影響因素后,建立了商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇的評價指標體系。在引力模型中,首先明確兩個引力的影響因素:開發(fā)商引力主要受自然引力和市場引力影響,地方政府引力主要受社會經(jīng)濟引力和生態(tài)環(huán)境引力影響。然后,結合空間計量模型與面板數(shù)據(jù)計量理論,同時考慮到了空間單元相關性與時間尺度相關性,構建出一個新的綜合性引力模型,利用定性與定量結合分析法、對比分析、綜合分析與邏輯歸納等方法對我國31個省市的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇進行詳細分析,從而得到商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇中的開發(fā)商引力系數(shù)和地方政府引力系數(shù)。最后,根據(jù)所得到的開發(fā)商引力和地方政府引力對商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位投資的系數(shù),通過引力作用的差異性分析,進一步分析開發(fā)商引力和地方政府引力在商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇過程中的作用過程,以及雙引力視角下的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇空間格局。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇的雙引力模型,開發(fā)商的引力系數(shù)大于地方政府的引力系數(shù),說明開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇中的意愿或意向較強;同時,除西藏外,全國30個省市的地方政府引力作用大于開發(fā)商引力作用,這是開發(fā)商引力和地方政府引力在商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇中的決定或?qū)嵙橇Φ慕Y果,與我國目前地區(qū)政府的現(xiàn)行體制高度一致,說明在“土地財政”主導的環(huán)境下,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為地方政府的熱衷,這也是造成目前商業(yè)地產(chǎn)投資過熱的體制因素。這說明開發(fā)商在與地方政府的博弈過程中,達成了某種默契或共識,存在著地方政府被“俘虜”,或地方政府被開發(fā)商“綁架”,或自愿被“綁架”的現(xiàn)象。在這一博弈過程中,開發(fā)商引力的傳導機制是完全有效傳導(甚至傳導到地方政府),而地方政府引力的傳導機制則為部分無效傳導,亦或完全無效傳導。在雙引力視角下,商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇既受到開發(fā)商逐利性作用,存在著短視性與負外部性,又受到地方政府“土地財政”和“唯GDP論”的干擾,存在區(qū)域性、盲目性。因此,本文從微觀和區(qū)域選擇角度轉化到宏觀區(qū)位選擇角度,分析了雙引力視角下的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇的效應與局限性。雙引力作用下的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇,由于中心—外圍效應和空間累積因果效應,容易產(chǎn)生區(qū)域不平衡等問題,再加上區(qū)位資源利用具有外部性,以及市場失靈等局限性,純粹的雙引力商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇不利于區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展,因此需要從更全面的角度對商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇進行整體引導與管理。隨著微觀區(qū)位因子宏觀化趨勢,區(qū)位選擇的過程應該從以往的雙引力視角移化到三引力視角(開發(fā)商引力、地方政府引力和中央政府引力)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商希望通過區(qū)位選擇為企業(yè)創(chuàng)造利潤;地方政府希望通過商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展,并增加地方財政收入;中央政府希望通過商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇帶動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展,促進商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展,增加社會福祉。房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府所進行的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇存在著局限性、發(fā)展的短視性,甚至其決策行為在一定程度上會造成外部不經(jīng)濟性,而中央政府所進行的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇具有全局性,注重長期目標和整體協(xié)調(diào)性。立場不同,其所進行的決策行為也會存在巨大的差異。從經(jīng)濟學角度來說,開發(fā)商與地方政府側重于自身效益的最大化,而中央政府則希望達到社會效益的最大化。因此,利用中央政府的宏觀調(diào)控填補目前商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇的弊端,促進區(qū)位選擇的合理性與科學性,結合微觀區(qū)位選擇與宏觀區(qū)位選擇,促進全社會整體效益的提高。本文的商業(yè)地產(chǎn)主要是指用于商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn),即商業(yè)營業(yè)用房,主要包括商場、市場、娛樂與餐飲業(yè)的商業(yè)物業(yè)、購物中心以及各種形式的商業(yè)街和批發(fā)市場。本文的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇主要是指基于全國31個省市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀,從全國層面或區(qū)域?qū)用嫠M行的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位布局及選擇,并非是開發(fā)商項目選址。本文的創(chuàng)新點在于:首次探討了商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇中的開發(fā)商引力與地方政府引力問題,并為此建立了商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇開發(fā)商引力與政府引力模型及其評價指標體系,提出了“在商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇中,開發(fā)商引力系數(shù)大于地方政府引力系數(shù)”等觀點。
【關鍵詞】：區(qū)位 引力模型 商業(yè)地產(chǎn) 房地產(chǎn)
【學位授予單位】：遼寧大學
【學位級別】：博士
【學位授予年份】：2015
【分類號】：F299.23
【目錄】：

• 摘要4-6
• ABSTRACT6-15
• 第1章 緒論15-21
• 1.1 問題的提出15-16
• 1.2 研究的意義16-17
• 1.3 研究的方法17
• 1.4 基本結構與主要內(nèi)容17-19
• 1.5 主要創(chuàng)新點及不足19-21
• 第2章 國內(nèi)外文獻綜述21-30
• 2.1 國外文獻綜述21-27
• 2.2 國內(nèi)文獻綜述27-30
• 第3章 商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇相關理論30-55
• 3.1 區(qū)位選擇基礎理論30-35
• 3.2 商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇的開發(fā)商引力與地方政府引力模型35-44
• 3.3 商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇引力模型的評價指標體系44-55
• 第4章 中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀55-87
• 4.1 中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷史沿革55-64
• 4.2 35個大中型城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀64-69
• 4.3 31個省市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀69-87
• 第5章 中國商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇模型分析87-100
• 5.1 商業(yè)地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相關性分析87-90
• 5.2 商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇模型分析90-100
• 第6章 商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇模型中開發(fā)商引力和地方政府引力的作用100-118
• 6.1 開發(fā)商引力與地方政府引力在商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇中的作用表現(xiàn)100-107
• 6.2 雙引力視角下商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇的空間格局107-118
• 第7章 商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇雙引力模型拓展118-135
• 7.1 商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇存在的主要問題及成因118-120
• 7.2 雙引力視角下商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇的效應及局限性120-123
• 7.3 商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇：從微觀和區(qū)域視角轉向宏觀視角123-125
• 7.4 商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇的宏觀調(diào)控政策125-135
• 第8章 與香港及主要發(fā)達國家的比較和借鑒135-144
• 8.1 香港地產(chǎn)開發(fā)的政府規(guī)劃引導與管制135-136
• 8.2 新加坡地產(chǎn)開發(fā)的城市規(guī)劃調(diào)控136-138
• 8.3 英國地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃引導與控制138-140
• 8.4 美國地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)劃法管理及綜合調(diào)節(jié)140-141
• 8.5 比較與借鑒141-144
• 第9章 促進我國商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇健康發(fā)展的對策措施144-154
• 9.1 改變地方政府“土地財政”主導的環(huán)境144-145
• 9.2 保持商業(yè)地產(chǎn)供求總量平衡145-147
• 9.3 引導商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇合理布局147-149
• 9.4 促進商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位結構優(yōu)化149-150
• 9.5 改善城市交通條件促進商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭150
• 9.6 調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)價格引導商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展150-152
• 9.7 加快商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)152
• 9.8 加大公眾監(jiān)督力度152-154
• 附錄154-169
• 參考文獻169-180
• 致謝180-181
• 攻讀學位期間發(fā)表論文以及參加科研情況181-182

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本文編號：284182