發(fā)布時(shí)間：2021-09-06 23:00

　　地票是一種票據(jù)化的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo),將農(nóng)村閑置的建設(shè)用地指標(biāo)通過復(fù)墾耕地的形式發(fā)送至城鎮(zhèn),避開了農(nóng)村集體建設(shè)用地不能直接入市的法律限制,激活了農(nóng)村土地要素市場。2008年12月4日,重慶市進(jìn)行了第一次地票交易,經(jīng)過十二年的實(shí)踐與探索,重慶市地票制度在保證國家耕地?cái)?shù)量、開發(fā)農(nóng)村閑置土地資源以及促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)一體化等方面取得了一定成效,但該制度至今仍然無法在全國推行以及建立相關(guān)二級市場,其主要原因是重慶市地票價(jià)格彈性偏低,價(jià)格形成機(jī)制市場化程度不高。目前學(xué)者大多從土地發(fā)展權(quán)視角研究地票復(fù)墾和交易過程中的價(jià)格形成機(jī)制,受限于土地發(fā)展權(quán)定價(jià)方法較模糊,始終無法對地票價(jià)格進(jìn)行有效量化。同時(shí)部分學(xué)者認(rèn)為,對于重慶市地票持有者,地票所表現(xiàn)的使用價(jià)格是兩費(fèi)價(jià)格和地塊選擇權(quán)價(jià)值之和,但并沒有給出選擇權(quán)的量化方法。因此,本文嘗試從地票持有者權(quán)利角度出發(fā),利用實(shí)物期權(quán)思想發(fā)掘地票中選擇權(quán)的期權(quán)屬性,構(gòu)建相匹配的實(shí)物期權(quán)估值模型,運(yùn)用最小二乘蒙特卡洛模擬方法模擬重慶市房價(jià)與地價(jià)的運(yùn)動路徑,對重慶市地票中選擇權(quán)的價(jià)值進(jìn)行計(jì)算,并利用敏感性分析得出重慶市地票價(jià)格對于各個(gè)影響因素的敏感程度。研究結(jié)論表... 

【文章來源】：西南科技大學(xué)四川省

【文章頁數(shù)】：58 頁

【學(xué)位級別】：碩士

【部分圖文】：

重慶市地票的運(yùn)行機(jī)制

市9個(gè)主城區(qū)土地出讓價(jià)格與地票價(jià)格之比，可以看到都市功能核心區(qū)的渝北區(qū)和九龍坡區(qū)比率最高，非核心區(qū)中北碚區(qū)比率最低，即區(qū)位差異較明顯。2013年之后重慶市地票一直保持“同票同價(jià)”的特點(diǎn)，即不同場次和不同落地區(qū)域的地票價(jià)格基本相同，“同票同價(jià)”在地票使用面積上體現(xiàn)了公平性，但由于重慶市9個(gè)主城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有差距，不同城區(qū)的房價(jià)與地價(jià)有差異，地票持有者選擇不同的落地區(qū)域所獲得的收益也不相同，因此“同票同價(jià)”在地票使用區(qū)位上無法展現(xiàn)其公平性，導(dǎo)致目前重慶市地票的交易價(jià)格市場化程度仍然較低。圖2-22019重慶市9個(gè)主城區(qū)土地出讓成本與地票價(jià)格之比2.3.2級差地租理論馬克思的級差地租理論將土地分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。級差地租Ⅰ是由于不同地塊的土地肥力程度和地理位置差異形成。土地面積相同時(shí)，肥力越高，其產(chǎn)量越大，潛在收益也越大，級差地租Ⅰ相應(yīng)越大。土地肥力、產(chǎn)量相同的情況下，距離中心城區(qū)2.3相關(guān)理論

重慶市地票價(jià)格分析及實(shí)物期權(quán)模型構(gòu)建17圖3-12008-2019年重慶市地票價(jià)格走勢3.1.2地票價(jià)格的問題目前重慶市地票地起拍價(jià)格是由政府制定，制定標(biāo)準(zhǔn)非常模糊，只是在2016年出臺的《重慶農(nóng)村土地交易所地票交易規(guī)則》中第十四條提到：“重慶農(nóng)村土地交易所根據(jù)地票市場供需情況、地票交易最低保護(hù)價(jià)格、近期地票成交情況等因素，確定擬公告地票交易起始價(jià)格”。地票的起拍價(jià)格屬于行政定價(jià)，是交易的指導(dǎo)價(jià)格，而地票的交易價(jià)格是在起拍價(jià)格的基礎(chǔ)上經(jīng)過掛牌或者拍賣的方式最終成交的價(jià)格，是地票的市場價(jià)格，同時(shí)地票的交易價(jià)格不能低于起拍價(jià)格。從近七年的地票起拍價(jià)格情況來看，地票起拍價(jià)格長期保持在19萬元/畝的水平上，基本沒有反映出市場因素的變化，而地票起拍價(jià)格作為政策性的指導(dǎo)價(jià)格，對最終的交易價(jià)格影響很大，模糊的制定標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致地票價(jià)格的非標(biāo)準(zhǔn)化，不利于未來地票二級市場的開放。重慶市地票的需求者除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外，還有土地儲備機(jī)構(gòu)，土地儲備機(jī)構(gòu)主要職能按照政府的指令將分散的土地資源進(jìn)行各種方式的收購并進(jìn)行儲備，對收購的土地進(jìn)行整治后投入市場，在大部分土地都集中在政府手中的情況下，政府可以依據(jù)國家政策與市場需求，對土地市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，提高土地交易公平與成交效率，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行提供有效支撐。因此在政府既充當(dāng)?shù)仄眱r(jià)格的制定者，同時(shí)又是地票價(jià)格接受者的情況下，模糊的起拍價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)可能導(dǎo)致政府的尋租行為，降低地票交易為農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)帶來的收益。根據(jù)地票交易規(guī)則，開發(fā)者購買地票只能按照政府最終確定的出讓起拍價(jià)或者高于出讓起拍價(jià)的價(jià)格購買地票。因此以P0表示政府規(guī)定的出讓起始價(jià)，P表示實(shí)際成交價(jià)格。在2012年以前，地票出讓起始價(jià)格總體呈上升趨勢。如圖3-2所示

【參考文獻(xiàn)】：
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本文編號：3388345