本文關(guān)鍵詞：基于人口特征的住宅商品需求影響因素研究

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【摘要】：人類生活首先要滿足衣、食、住、行。其中住宅不僅為人類提供棲身、庇護(hù)的場(chǎng)所,滿足人28類生理生活的需求,還寄托著人類對(duì)美好生活的向往。十一屆三中全會(huì)以來(lái),我國(guó)城市化進(jìn)入加速發(fā)展的新階段,住宅需求呈現(xiàn)出不斷增加的趨勢(shì),同時(shí)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)迅速崛起,使之成為我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)。而如今我國(guó)面臨著居民缺房嚴(yán)重與住宅空置率居高不下的困境,住宅投資結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象較為嚴(yán)重,這些問(wèn)題嚴(yán)重影響著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中“需求決定經(jīng)濟(jì)”的定律,商品經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)必須要圍繞消費(fèi)者的各種需求,有需求才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值繼而產(chǎn)生利潤(rùn)。因此有必要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)行細(xì)分,根據(jù)住宅市場(chǎng)各種需求特點(diǎn),使之與開發(fā)商的特長(zhǎng)相結(jié)合,從而真正釋放廣大居民的有效需求,同時(shí)引導(dǎo)開發(fā)商投資結(jié)構(gòu)更加合理,避免資金的過(guò)度浪費(fèi)。 房地產(chǎn)行業(yè)的資深學(xué)者董藩指出造成我國(guó)住宅供不應(yīng)求的六大原因包括“人多地少、人口繼續(xù)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加劇、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城鄉(xiāng)收入差異嚴(yán)重、家庭規(guī)模小型化等”。可以看出人口是影響住宅市場(chǎng)的重要因素。在諸多影響因素中,經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)因素變動(dòng)較為復(fù)雜,規(guī)律不易掌握,而人口變動(dòng)相對(duì)較為穩(wěn)定,并呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。同時(shí)人口作為住宅的消費(fèi)主體,是影響住宅需求的內(nèi)在動(dòng)力。其中,人口規(guī)模、家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、職業(yè)、受教育程度等方面在不同程度上影響著消費(fèi)者購(gòu)房決策。據(jù)此本文旨在以人口特征為視角,運(yùn)用圖表、列聯(lián)表分析、對(duì)應(yīng)分析等方法對(duì)不同人口因素的住宅需求特征進(jìn)行描述,同時(shí)運(yùn)用面板數(shù)據(jù)計(jì)量模型對(duì)各影響因素的作用程度及地區(qū)差異進(jìn)行實(shí)證研究,試圖探究人口因素對(duì)住宅市場(chǎng)的作用規(guī)律以及住宅市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。 論文由五部分組成。第一章為引言,闡述了論文的選題背景、研究意義、基本內(nèi)容以及本文的創(chuàng)新點(diǎn)、不足之處。第二章從國(guó)內(nèi)外兩個(gè)角度對(duì)前人的研究成果進(jìn)行歸納整理,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行評(píng)述。第三章闡述了住宅需求的理論及現(xiàn)狀,并運(yùn)用描述性統(tǒng)計(jì)分析的方法從人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、職業(yè)及受教育程度六個(gè)角度詳細(xì)闡述了不同人口特征的住宅需求特點(diǎn)。第四章利用2002年到2011年全國(guó)31個(gè)省市的面板數(shù)據(jù),針對(duì)各人口因素對(duì)我國(guó)住宅需求的影響程度進(jìn)行了實(shí)證分析和區(qū)域差異研究以及影響因素貢獻(xiàn)度分析。第五章對(duì)實(shí)證結(jié)論進(jìn)行總結(jié),提出了相應(yīng)的政策建議。 研究發(fā)現(xiàn),家庭結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、城市化率和文盲率等人口特征均對(duì)住宅需求產(chǎn)生顯著作用,但正負(fù)效應(yīng)各有差異。其中,城市化水平和人口規(guī)模作為拉動(dòng)住宅需求增長(zhǎng)的兩大動(dòng)力,對(duì)住宅需求貢獻(xiàn)度之和高達(dá)73%。同時(shí),家庭結(jié)構(gòu)逐漸縮小對(duì)我國(guó)住宅需求的擴(kuò)大有顯著影響。人口老齡化對(duì)住宅需求影響日益顯現(xiàn),對(duì)老年人的住宅需求應(yīng)給與更多重視。此外,職業(yè)階層為管理精英、技術(shù)精英和辦事員的群體以及學(xué)歷在高中以上水平的群體在獲取住房資源上享有明顯的優(yōu)勢(shì)。西部地區(qū)人口受教育程度對(duì)住宅需求影響顯著高于其他地區(qū),住宅市場(chǎng)人力資本投入作用明顯。最后,利率變量在整體回歸模型中表現(xiàn)的不顯著,而東部地區(qū)利率的變動(dòng)對(duì)住宅市場(chǎng)作用較為明顯,說(shuō)明住宅需求仍表現(xiàn)為剛需,而局部地區(qū)住宅投資旺盛。 本文的創(chuàng)新之處可以歸結(jié)為兩點(diǎn)：第一個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)為結(jié)合全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù),較為全面的從人口規(guī)模、家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、職業(yè)和受教育程度六個(gè)角度探究了不同人口特征的住宅需求特點(diǎn)。并且在描述住宅需求特征時(shí),運(yùn)用了對(duì)應(yīng)分析法,清晰的展現(xiàn)了不同職業(yè)階層及受教育水平下,居民住宅選擇的差異狀況。第二個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)為在計(jì)量模型中綜合各人口因素,進(jìn)行分區(qū)域的穩(wěn)健性研究,并對(duì)各人口因素的貢獻(xiàn)度進(jìn)行分析,有助于對(duì)住宅市場(chǎng)中人口因素作用水平的區(qū)域差異及貢獻(xiàn)程度進(jìn)行深入認(rèn)知。不足之處可以歸納為兩點(diǎn)：第一個(gè)不足為在研究住宅需求時(shí),文章中只包含了建筑面積等住宅數(shù)量方面的需求,住宅質(zhì)量方面如住房建筑質(zhì)量、住房方便程度因素均未考慮,筆者認(rèn)為住宅需求結(jié)合兩方面的考慮更為恰當(dāng)。第二個(gè)不足為由于無(wú)法得到全國(guó)31個(gè)省市戶主職業(yè)與住房面積對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù),計(jì)量模型里剔除了職業(yè)階層指標(biāo),減少了人口因素對(duì)住宅需求影響程度定量分析的全面性。
【學(xué)位授予單位】：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2013
【分類號(hào)】：F224;F299.23;C924.2

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