本文關鍵詞：基于特征價格模型的南通市存量房批量價格評估研究

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【摘要】：隨著我國市場化和城市化加深,經濟快速發(fā)展,作為市場經濟中調節(jié)房地產供求關系進而調節(jié)行業(yè)資源配置的主要因素的價格,其大小的評估牽涉的利益甚廣。2003年政府工作報告中,我國政府表明房地產稅收制度改革意向。從契稅,到研究中的財產稅,甚至是未來可能開征的遺產稅,其計稅依據的評估都使存量房評估方法的計算速度、科學性和公正性受到了前所未有的挑戰(zhàn)。存量房是房地產的重要組成。南通市區(qū)的存量房批量價格評估研究的重要性在這樣的背景下,凸顯出來,對其他準二線城市具有參考意義。本文通過梳理國內外相關文獻,總結了存量房批量價格評估的相關理論,提出建立以效用法為理論基礎的特征價格模型來實現南通市存量房的批量評估。本文采用南通市區(qū)550個存量房小區(qū)的數據,針對南通市區(qū)存量房市場的發(fā)展現狀和現實評估需求,構建了適應南通市區(qū)存量房市場的批量價格評估模型,初步篩選出了12個特征變量,進行影響區(qū)域存量房價格的因素的探討與評估模型的探索。本研究為南通市存量房批量評估在涉稅的稅基評估、市場價格調控中的價格指數計算、投資引導需要的大量價格數據支持、市政建設參考的價格和空間分異規(guī)律研究等更廣闊領域的應用提供數據基礎。結果顯示：線性模型、對數-線性模型、對數模型、線性對數模型四個模型中,對數-線性形式的特征價格模型在南通市區(qū)存量房批量價格評估應用中表現最好。物業(yè)類型、外部自然環(huán)境、套型、建筑樓齡、物業(yè)狀況、樓層特征和小區(qū)內環(huán)境等七個變量是影響南通市區(qū)存量房價格的特征變量。
【關鍵詞】：存量房 批量價格評估方法 特征價格模型 特征變量
【學位授予單位】：合肥工業(yè)大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2015
【分類號】：F299.23
【目錄】：

• 致謝7-8
• 摘要8-9
• ABSTRACT9-14
• 第一章 緒論14-24
• 1.1 研究的背景及意義14-16
• 1.2 國內外研究現狀16-22
• 1.2.1 批量價格評估16-19
• 1.2.2 特征價格模型19-22
• 1.3 研究內容與擬解決的關鍵問題22-23
• 1.3.1 主要研究內容22
• 1.3.2 擬解決的關鍵問題22-23
• 1.4 文章的結構安排23-24
• 第二章 存量房批量價格評估的相關概念和理論研究24-33
• 2.1 存量房定義24-25
• 2.2 存量房批量評估25-26
• 2.2.1 存量房批量價格評估的基本流程25
• 2.2.2 存量房批量價格評估的優(yōu)越性25-26
• 2.2.3 存量房批量價格評估的應用領域26
• 2.3 特征價格模型原理26-30
• 2.3.1 特征價格模型定義27
• 2.3.2 特征價格模型的理論基礎27-28
• 2.3.3 Hedonic模型的假設前提28
• 2.3.4 Hedonic模型的一般形式28-29
• 2.3.5 特征價格模型估計與檢驗29-30
• 2.4 傳統(tǒng)的存量房評估方法30-33
• 2.4.1 收益法30-31
• 2.4.2 成本法31
• 2.4.3 市場法31-33
• 第三章 南通市存量房的現狀分析及特征變量初選33-46
• 3.1 南通市環(huán)境概述33-35
• 3.2 南通市存量房現狀研究35-37
• 3.2.1 南通市商品房發(fā)展環(huán)境分析35-36
• 3.2.2 南通市商品住宅行業(yè)交易現狀分析36
• 3.2.3 南通市商品房建設規(guī)模分析36-37
• 3.3 初選特征變量與量化方法37-45
• 3.3.1 特征變量的量化方法類型38
• 3.3.2 區(qū)位特征及量化標準38-39
• 3.3.3 建筑特征及量化標準39-42
• 3.3.4 鄰里特征及量化標準42-44
• 3.3.5 特征變量的設置44-45
• 3.4 研究的數據來源45-46
• 第四章 南通市存量房批量價格評估的特征價格模型構建及其有效性檢驗46-60
• 4.1 存量房批量評估的Hedonic模型構建46-48
• 4.1.1 Hedonic模型的具體函數設計46-47
• 4.1.2 Hedonic模型的建立47-48
• 4.2 南通市區(qū)存量房多評估模型擬合效果比較48-49
• 4.3 對數-線性函數模型的估計和檢驗49-55
• 4.3.1 決定系數R~2擬合優(yōu)度檢驗50
• 4.3.2 總體顯著性F檢驗50
• 4.3.3 隨機誤差項的自相關性檢驗50-51
• 4.3.4 特征變量的共線性檢驗51
• 4.3.5 殘差正態(tài)性檢驗51-52
• 4.3.6 均方差性檢驗52-53
• 4.3.7 回歸系數顯著性檢驗53-54
• 4.3.8 模型回歸結果54-55
• 4.3.9 經濟意義檢驗55
• 4.4 南通市存量房批量價格評估模型有效性檢驗55-58
• 4.5 結果分析58-60
• 第五章 總結與展望60-62
• 5.1 總結60-61
• 5.2 展望61-62
• 參考文獻62-65
• 攻讀碩士學位期間的學術活動及成果情況65

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10 陳識;莊g，

本文編號：960652