【摘要】：住房保障是政府為解決中低收入人群住房問題而實(shí)行的一種社會保障制度,是體現(xiàn)社會公平,維護(hù)社會穩(wěn)定的重要保證。隨著住房制度改革的深化,房地產(chǎn)業(yè)成為了我國的支柱產(chǎn)業(yè),住房價(jià)格也迅速攀升。但與此同時(shí)我國的中低收入人群住房問題卻更加嚴(yán)重。近年來,我國針對中低收入人群的住房保障制度也日趨完善,有解決最低收入人群住房最基本需求的廉租房；也有鼓勵(lì)中等收入人群購買住房的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房；還有解決“夾心層”人群的公租房,這些措施在一定程度上緩解了我國的住房矛盾。雖然我國的住房保障制度在覆蓋面上顧及了不同收入的人群,但問題依然十分突出。廉租房的建設(shè)、管理,經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入條件等問題沒有妥善解決,出現(xiàn)了高收入人群居住經(jīng)濟(jì)適用房,經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成了別墅等問題。這些問題的出現(xiàn)與制度設(shè)計(jì)的缺陷有關(guān),也與住房保障的供給不足有關(guān)。我國的商品房市場出現(xiàn)了長期的繁榮景象,但針對低收入人群的住房保障市場卻步履維艱,嚴(yán)重滯后于商品房市場的發(fā)展步伐。 住房是人類的基本需求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,按照完全競爭市場理論,無論是普通住房還是保障性住房都應(yīng)該由市場來調(diào)節(jié),只有市場的調(diào)節(jié)才能使得資源達(dá)到最優(yōu)配置。但是市場也存在失靈,完全由市場調(diào)節(jié)必然導(dǎo)致眾多的低收入群體無房可住。這不僅僅影響著經(jīng)濟(jì)的軌跡,更影響著一個(gè)社會的穩(wěn)定。從住房需求和住房供給的角度分析,我國的住房矛盾十分突出。現(xiàn)階段我國居民的住房支付能力卻并沒有隨著經(jīng)濟(jì)的增長,隨著工資的增長而增強(qiáng),其原因就在于這些年的商品房價(jià)格上漲的速度驚人。 本文在系統(tǒng)分析了我國住房保障的體系后,又分析了我國住房保障發(fā)展緩慢的原因。在現(xiàn)階段我國各類保障房的建設(shè)資金出現(xiàn)了很大問題。本文認(rèn)為阻礙保障房資金來源的一個(gè)首要原因還在于各級地方政府的積極性不高。因?yàn)楸Ｕ戏康慕ㄔO(shè)需要地方政府出讓一部分土地出讓收益,廉租房的土地甚至需要無償劃撥,而目前土地出讓收益是政府財(cái)政收入的一大來源。在沒有其他激勵(lì)約束的情況下,政府根本沒有意愿去投資保障性住房；其次我國住房保障融資的模式比較單一,沒有大膽利用資本市場的資金,沒有創(chuàng)新融資模式。在住房保障的融資領(lǐng)域其實(shí)可以采取多元化的融資方式；再次我國住房保障現(xiàn)有的資金來源并不穩(wěn)定,建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的資金來源主要集中在土地出讓收益和公積金增值收益。 本文分析總結(jié)了幾個(gè)典型國家和地區(qū)住房保障的做法。在我國,針對融資困難問題,政府的財(cái)政資金投入不是很大,而且政府對住房保障的財(cái)政稅收的支持力度也不是很大。我國并沒有一個(gè)完整的體系來保障住房資金的穩(wěn)定。而在英國、美國、德國和我國香港地區(qū),都有完善的保障低收入人群的住房制度,國家無論在財(cái)政投入還是在金融稅收的支持力度上都大于我國。針對解決中低收入人群的住房問題,這些國家和地區(qū)都有完善的住房保障體系。在住房保障融資方面,從制度監(jiān)管、土地保障、稅收政策優(yōu)惠、住房金融保障等各個(gè)方面保障資金的來源。在國家大力支持的基礎(chǔ)上,也積極采取市場化的手段來解決住房保障融資問題。英國每年用于住房保障方面的支出占財(cái)政支出的比例在25%以上,對保障房的租金有嚴(yán)格的限制,并且有住房協(xié)會這種非贏利的機(jī)構(gòu)來完善整個(gè)住房體系；德國的合同儲蓄模式類似英國的住房協(xié)會吸取居民的儲蓄,但卻是一個(gè)封閉運(yùn)行的儲蓄體系。并且德國政府對于居民住房儲蓄還給予獎(jiǎng)勵(lì),鼓勵(lì)居民在住房儲蓄銀行存款；美國雖然是一個(gè)發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家,但為了解決低收入人群的住房問題有非常完善的金融體系支持。在發(fā)達(dá)的一級市場和二級市場都有為低收入人群擔(dān)保的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)和民間擔(dān)保機(jī)構(gòu)；而在我國的香港地區(qū)有統(tǒng)一的監(jiān)管機(jī)構(gòu)-房委會負(fù)責(zé)整個(gè)住房體系,確保居民的住房問題。在資金緊張的時(shí)刻,香港也積極在資本市場融資,比如香港的“領(lǐng)匯”基金上市。 本文最后提出我國住房保障融資還沒有一個(gè)完整的體系,我國需從立法、監(jiān)管、專門的住房金融、國家財(cái)稅政策以及住房支持機(jī)構(gòu)如擔(dān)保機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)等各個(gè)層面去完善。只有在政策層面有了確實(shí)的保障,住房保障融資的問題才能真正得以解決。因?yàn)楸Ｕ戏康牡屠麧?政府必須給以開發(fā)商一定的優(yōu)惠使得開發(fā)商可以在其他方面提升利潤才有可能吸引開發(fā)商投資住房保障的建設(shè)。因此在政府大力的支持下我們可以嘗試不同的融資模式,利用政府的土地、稅收政策吸引商業(yè)地產(chǎn)商,鼓勵(lì)社�；�、保險(xiǎn)資金等追求穩(wěn)定收益率資金的進(jìn)入。保險(xiǎn)資金和社保資金追求的就是穩(wěn)定的收益,而保障房現(xiàn)金流的一個(gè)主要特點(diǎn)就是穩(wěn)定。在這種基礎(chǔ)上我們也需要運(yùn)用資本市場的力量、民間居民的力量來解決住房保障的資金。比如我們在籌集民間資金的時(shí)候可以采取福利彩票的模式,創(chuàng)新實(shí)行住房彩票制度。這樣可以大量籌集到民間小規(guī)模、閑散但是總量非常龐大的資金。我們也可以創(chuàng)新地把保障房附屬商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營權(quán)交給開發(fā)商,增加保障房的價(jià)值達(dá)到吸引開發(fā)商的目的。 本文在前人研究的基礎(chǔ)上試圖系統(tǒng)分析我國保障性住房開發(fā)融資問題。通過梳理各種類型的保障房,歸納各種保障房的特點(diǎn)及其現(xiàn)有融資體系,試圖做到以下兩個(gè)方面的創(chuàng)新：第一,以往文獻(xiàn)對住房保障融資的研究往往集中于分析某一具體的方式,比如REITS,債券等。本文的一個(gè)觀點(diǎn)是：在進(jìn)行具體的融資前,我國必須先在政策層面加以完善。完善財(cái)稅體制,完善資本市場,形成我國特有的住房保障系統(tǒng)；第二,本文試圖提出一些新的融資模式：住房彩票模式、商業(yè)設(shè)施壟斷經(jīng)營權(quán)模式、“基金-融資平臺”模式。
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號】：F293.3

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2751369