本文選題：太原市 + 公共租賃住房�。� 參考：《山西財(cái)經(jīng)大學(xué)》2013年碩士論文

【摘要】：我國(guó)的公共租賃住房租金定價(jià)存在著租金標(biāo)準(zhǔn)制定不合理的問題，究其原因在于，從微觀層面看，定價(jià)方法不科學(xué)，僅考慮一個(gè)或兩個(gè)因素來制定租金標(biāo)準(zhǔn)，如只考慮成本因素、只考慮收入差異或者只根據(jù)市場(chǎng)租金下浮一定比例來定價(jià)等，并沒有一個(gè)全面、綜合的定價(jià)體系；從宏觀層面看，未能準(zhǔn)確選擇影響租金標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵因素，無(wú)法針對(duì)不同時(shí)間和不同地區(qū)進(jìn)行動(dòng)態(tài)定價(jià)，尤其是缺乏定量分析，最終導(dǎo)致租金的定價(jià)區(qū)間不合理，無(wú)法兼顧到住房政策的保障性與可持續(xù)性。 太原市的公共租賃住房剛剛起步，相關(guān)政策制定尚不完善，也沒有一個(gè)完善合理的定價(jià)模型來作為依據(jù)。本文就是要通過對(duì)目前理論界租金定價(jià)幾種模式的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行對(duì)比分析，，以及對(duì)保障性住房租金定價(jià)的國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀的分析，得出一個(gè)適合于太原市公共租賃住房的更為全面的定價(jià)模式，同時(shí)可為其他城市的公共租賃住房的定價(jià)實(shí)踐提供有效參考，有利于充分凸顯社會(huì)保障制度的公平性原則，有助于社會(huì)和諧，政治穩(wěn)定，有效刺激了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定、和諧、有序的發(fā)展。 定價(jià)思路為，首先基于受保障群體的支付能力計(jì)算出可承受租金作為基準(zhǔn)租金，然后利用租金價(jià)值結(jié)構(gòu)理論計(jì)算出成本租金，將基準(zhǔn)租金與成本租金、市場(chǎng)租金進(jìn)行比對(duì)來衡量租金的合理性，最后利用宏觀層面的多元線性回歸模型對(duì)公共租賃住房的租金實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整。前者選擇了家庭人均月收入、配租面積、家庭人口數(shù)量及區(qū)位差異等因素，用于得出針對(duì)太原市某一個(gè)家庭的具體定價(jià)值，是基于微觀和靜態(tài)層面的定價(jià)；后者選擇了非戶籍人口比重、城鎮(zhèn)居民人均可支配年收入、人均GDP以及固定資產(chǎn)投資總額等四個(gè)因素，作為針對(duì)一個(gè)城市市場(chǎng)租金的影響因素，得出其與市場(chǎng)租金的多元線性回歸方程，進(jìn)而依據(jù)將來太原市的四個(gè)自變量的變化值預(yù)測(cè)出新的市場(chǎng)租金，從而得到太原市合理的公共租賃住房租金定價(jià)范圍，是基于宏觀和動(dòng)態(tài)層面的定價(jià)。 公共租賃住房的租金定價(jià)應(yīng)該依據(jù)如下原則來進(jìn)行：微觀租金定價(jià)應(yīng)該確保資金的可回收性，符合保本微利原則；租金水平應(yīng)該實(shí)行差異化保障；應(yīng)該考慮同區(qū)位同類住房的市場(chǎng)租金水平；應(yīng)該兼顧受保障群體、政府以及房地產(chǎn)開發(fā)商等多方面的利益；公共租賃住房的租金水平還應(yīng)該與當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟(jì)狀況相一致。最后將研究中的不足、微宏觀模型在公共租賃住房定價(jià)實(shí)踐中的注意事項(xiàng)進(jìn)行了總結(jié)，并提出了在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)不同類保障房并軌運(yùn)行的設(shè)想。
[Abstract]:In our country, the rent standard of public rental housing is not reasonable. The reason is that the pricing method is not scientific, and only one or two factors are taken into account to establish the rent standard. If we only consider the cost factor, consider only the income difference or price according to a certain proportion of the market rent fall, there is not a comprehensive and comprehensive pricing system. From the macro level, the key factors that affect the rent standard cannot be accurately selected. It is impossible to carry out dynamic pricing according to different time and region, especially the lack of quantitative analysis, which ultimately leads to unreasonable pricing range of rent, which can not take into account the guarantee and sustainability of housing policy. Taiyuan public rental housing has just started, the relevant policy formulation is not perfect, and there is no perfect and reasonable pricing model as the basis. This article is to compare and analyze the advantages and disadvantages of several models of rent pricing in the theoretical circle at present, as well as the analysis of the current domestic and foreign situation of the affordable housing rent pricing. A more comprehensive pricing model suitable for public rental housing in Taiyuan is obtained, which can provide an effective reference for the pricing practice of public rental housing in other cities, and help to fully highlight the fairness principle of social security system. It contributes to social harmony, political stability, economic development and the healthy, stable, harmonious and orderly development of real estate market. The idea of pricing is that the affordable rent is calculated as the base rent based on the ability to pay of the protected group, and then the cost rent is calculated by using the theory of rent value structure, and the base rent and the cost rent are calculated. The market rent is compared to measure the reasonableness of the rent. Finally, the dynamic adjustment of the rent of public rental housing is carried out by using the multivariate linear regression model at the macro level. The former chooses the factors such as the average monthly income of the family, the area allocated to rent, the number of the household population and the location difference, etc., which is used to obtain the specific value of a certain family in Taiyuan, which is based on the pricing of micro and static level. The latter selected four factors, namely, the proportion of non-resident population, the per capita disposable annual income of urban residents, the per capita GDP and the total investment in fixed assets, as the influencing factors for the market rent of a city. The multivariate linear regression equation between it and market rent is obtained, and then the new market rent is predicted according to the change value of four independent variables in Taiyuan in the future, and the reasonable price range of public rental housing in Taiyuan is obtained. Pricing is based on macro and dynamic levels of pricing. The rent pricing of public rental housing should be carried out according to the following principles: micro rent pricing should ensure the recoverability of funds, accord with the principle of keeping capital and little interest, and the rent level should be protected by differentiation; The market rent level of similar housing in the same location should be considered; the interests of protected groups, governments and real estate developers should be taken into account; the rent level of public rental housing should also be consistent with the local macroeconomic situation. Finally, this paper summarizes the deficiencies of the research and the micro-macro model in the practice of public rental housing pricing, and puts forward the idea of realizing the parallel operation of different kinds of indemnificatory apartment in the whole country.
【學(xué)位授予單位】：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2013
【分類號(hào)】：F299.27

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本文編號(hào)：2059953