本文關(guān)鍵詞：中國房價泡沫的度量、成因與前景分析

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【摘要】：房地產(chǎn)泡沫是一個學(xué)術(shù)高度相關(guān)的現(xiàn)實問題。不僅是由于有日本、東南亞等國深受房價泡沫破裂危害的前車之鑒,更是因為房價泡沫會實實在在地抑制居民消費、對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生重大負(fù)面作用。在我國,房價過快上漲引發(fā)了社會各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫存在與否的巨大爭論。有沒有泡沫,答案可以很簡短,但問題本身卻并不簡單,這從學(xué)者們對這個問題回答的明顯分歧中可以一目了然。從資產(chǎn)泡沫的定義出發(fā),本文首先對我國房價進(jìn)行了一般性度量：通過HP濾波法對我國2000年第1季度-2014年第2季度的房價進(jìn)行了趨勢分解,證明了這段時間我國房價存在著明顯上漲,再對比國際上常用的判斷房價泡沫的指標(biāo),初步得出我國房市存在泡沫的結(jié)論。但是,對于我國這樣一個經(jīng)濟(jì)超高速增長,貨幣、土地、戶籍、醫(yī)療、教育等制度安排有很大特殊性的國家來說,用HP濾波法、房價收入比等一般化的度量方法來度量我國房價泡沫仍有不足,例如,當(dāng)時看房價收入比高了,但由于經(jīng)濟(jì)在高增長,過幾年又不高了；又如,按照國際標(biāo)準(zhǔn)來看,空置率高了,但因為優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育等資源都集中在大城市,人們在大城市買房子本來就不打算現(xiàn)在住,而是準(zhǔn)備將來退休養(yǎng)老住,或者只是為了孩子能夠享受到優(yōu)質(zhì)教育資源。這些現(xiàn)實原因意味著主流的房價泡沫指標(biāo)在度量我國房價泡沫時可能會存在較大偏誤。因此,度量我國房價泡沫不能囿于房市指標(biāo),一些房市指標(biāo)外的間接度量同樣具有重要意義。而貨幣長期內(nèi)貶外升、M2和理財產(chǎn)品巨幅膨脹這些現(xiàn)象,不僅本身就是值得研究的現(xiàn)實問題,更是可以成為我國資產(chǎn)泡沫存在的好的間接度量。中國房價存在泡沫。中國房價泡沫的膨脹,既有諸如貨幣超發(fā)的普遍性原因,又是中國獨特的土地制度推動的結(jié)果。我國貨幣供應(yīng)長期超過實體經(jīng)濟(jì)需求,超發(fā)的人民幣流到房市中去推高了房價；另一方面,過去十幾年全球經(jīng)濟(jì)一直處在流動性泛濫的貨幣大環(huán)境中,我國資產(chǎn)泡沫的快速膨脹,與國際熱錢的大量流入不無關(guān)系。此外,中國的房價泡沫還有獨特的土地供應(yīng)方面的原因。我國土地國有,這給土地尋租提供了可能。房價上漲直接帶動土地價值上升,出于尋租的考慮,就得控制土地使用指標(biāo),反過來這又抬高了房價；另外,財富總要有載體來承載,土地國家所有,就無法為三十年高增長產(chǎn)生的高收入提供承載載體,房市成了有限的財富載體之一,房價于是很難不高。反之,如果人們可以購買土地,那么買房的需求就會大幅減少；如果960萬平方公里每一寸土地都能成為收入的載體,那么房價也就很難那么高了。房價泡沫已經(jīng)開始破裂。雖然房價是在今年上半年才開始全面下降,但是房市拐點可能不是今年上半年,而是2013年6月。房地產(chǎn)市場是在2013年6月失去上漲動力的。2013年6月的“錢荒”和銀行隔夜利率26%的巨幅拉升,是中國經(jīng)濟(jì)高桿杠斷裂的外在表現(xiàn),目前房價下跌還沒有見底,因為市場利率還高,當(dāng)市場利率回歸正常的時候,經(jīng)濟(jì)的去杠桿才結(jié)束,房價下跌可能才會真正見底；其次,由于土地財政的不可持續(xù),未來地方政府不可能再像過去一樣大規(guī)模賣地,這就使得政府必須尋找替代性的收入來源,而唯一能夠替代土地財政的就是房產(chǎn)稅或者廣義而言的財產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅在國外增房價,但在中國卻會降房價；中國最后一波青年人口高峰很快將要過去,由于生育率低,未來很難再有大量青年人口買房的景象,而市場上留下來的房子越會越來越多,未來的房市總的來說將是供過于求。綜合這幾個方面因素考慮,房市未來總體投資價值有限,至少在相當(dāng)長時間內(nèi)不會再有大的漲幅。
【關(guān)鍵詞】：泡沫 貨幣升值 杠桿化 土地制度
【學(xué)位授予單位】：浙江財經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號】：F299.23
【目錄】：

• 摘要5-7
• ABSTRACT7-10
• 第一章 緒論10-20
• 第一節(jié) 問題的提出10-11
• 第二節(jié) 文獻(xiàn)綜述11-17
• 第三節(jié) 本文結(jié)構(gòu)與內(nèi)容17-18
• 第四節(jié) 本文的可能創(chuàng)新點和不足18-20
• 第二章 中國房市泡沫的度量20-32
• 第一節(jié) 房市泡沫的一般度量20-27
• 第二節(jié) 中國房市泡沫的特殊度量27-32
• 第三章 中國房市泡沫的形成原因與產(chǎn)生機制32-43
• 第一節(jié) 貨幣超發(fā)、流動性泛濫與資產(chǎn)泡沫化32-38
• 第二節(jié) 土地制度與中國的高房價38-43
• 第四章 中國房市的現(xiàn)狀及其前景分析43-49
• 第一節(jié) 高利率、錢荒與房市拐點43-45
• 第二節(jié) 房產(chǎn)稅與房市前景45-47
• 第三節(jié) 人口變化與房市前景47-49
• 第五章 論文結(jié)論49-50
• 參考文獻(xiàn)50-56
• 附錄56-57
• 致謝57

【相似文獻(xiàn)】

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本文編號：1050499