【摘要】：住宅折舊的確定是評(píng)估既有住宅價(jià)值的關(guān)鍵，可協(xié)助評(píng)估師對(duì)收益性財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分析和比較，為后續(xù)進(jìn)行的住宅抵押、投資、保險(xiǎn)、課稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供科學(xué)的房地產(chǎn)現(xiàn)值依據(jù)。目前，我國(guó)在住宅折舊的評(píng)估上存在諸多問(wèn)題：（1）住宅折舊包括有形折舊和無(wú)形折舊兩部分，在大多數(shù)評(píng)估實(shí)例中，只對(duì)有形折舊即實(shí)物折舊進(jìn)行評(píng)估，而很少對(duì)無(wú)形折舊進(jìn)行評(píng)估。無(wú)形折舊未能在住宅折舊評(píng)估中得到充分的體現(xiàn)。（2）住宅折舊評(píng)估方法缺乏深入的研究。因此，合理地構(gòu)建住宅折舊指標(biāo)體系以及科學(xué)地對(duì)住宅折舊進(jìn)行評(píng)估顯得尤為重要。 本文以確定住宅折舊度為研究目的，對(duì)住宅折舊評(píng)估指標(biāo)體系的構(gòu)建、指標(biāo)權(quán)重的確定、評(píng)估方法的應(yīng)用進(jìn)行了深入研究，并獲得一定成果。主要研究?jī)?nèi)容為： （1）在查閱、分析研究國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，考慮實(shí)物折舊、功能折舊、外部折舊三個(gè)方面，建立了住宅折舊評(píng)估指標(biāo)體系及相應(yīng)的折舊評(píng)價(jià)準(zhǔn)則。 （2）在考慮等級(jí)個(gè)數(shù)和相鄰等級(jí)之間模糊關(guān)系的基礎(chǔ)上，提出了應(yīng)用隸屬函數(shù)構(gòu)建了評(píng)估等級(jí)模糊集，能夠較好地處理等級(jí)間“亦此亦彼”的模糊關(guān)系。 （3）應(yīng)用區(qū)間數(shù)改進(jìn)的層次分析法確定住宅折舊指標(biāo)權(quán)重。由于住宅折舊評(píng)估指標(biāo)大多為無(wú)量綱定性指標(biāo)，客觀數(shù)據(jù)難以獲取，選用主觀方法——層次分析法確定指標(biāo)權(quán)重。提出應(yīng)用區(qū)間數(shù)對(duì)層次分析法改進(jìn)，能更好地體現(xiàn)評(píng)價(jià)時(shí)的模糊性，并能較好反映出指標(biāo)之間的優(yōu)先關(guān)系。 （4）提出應(yīng)用物元理論對(duì)住宅折舊影響因素進(jìn)行分析，并結(jié)合模糊綜合評(píng)價(jià)方法對(duì)住宅折舊進(jìn)行綜合評(píng)估，能夠很好地處理實(shí)際住宅折舊評(píng)估中的問(wèn)題。 （5）以青島李滄區(qū)某住宅為案例進(jìn)行折舊評(píng)估，運(yùn)用本文提出的方法進(jìn)行評(píng)估分析，結(jié)果表明該評(píng)價(jià)方法有較好的實(shí)用性，可為評(píng)估人員提供借鑒和參考。
【學(xué)位授予單位】：青島理工大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號(hào)】：F299.23;F224
【圖文】：

該住宅為磚混結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)場(chǎng)勘查無(wú)明顯不均勻沉降，主臥與次臥上方的屋面板出現(xiàn)一條明顯的裂縫，但無(wú)滲水現(xiàn)象；內(nèi)墻和外墻無(wú)明顯裂縫現(xiàn)象。該住宅的樓地面裝修：廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)為瓷磚地面，其中廚房地面磚明顯磨損，釉面暗啞，無(wú)光澤，衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)地面正常磨損；客廳、臥室為復(fù)合木地板，客廳部分區(qū)域木地板釉面磨損嚴(yán)重，有難以清除的污漬和少量孔洞并出現(xiàn)翹邊現(xiàn)象；住宅無(wú)吊頂，只進(jìn)行了抹灰處理；住宅的窗均為塑料左右推拉窗，玻璃及窗框無(wú)明顯破損；陽(yáng)臺(tái)門為塑料左右推拉門，其它房間的門均為木質(zhì)平開(kāi)門；其中衛(wèi)生間的門發(fā)生變形，開(kāi)關(guān)較為困難；室內(nèi)承重墻面均為刷大白漿飾面，次臥外墻內(nèi)墻面出現(xiàn)滲漏、掉皮現(xiàn)象，室內(nèi)廚房與客廳分隔墻采用木質(zhì)隔板，上鑲嵌磨砂玻璃，保護(hù)較良好，無(wú)明顯褪色現(xiàn)象；外墻裝飾為淡黃色混合砂漿抹灰，顏色脫落較嚴(yán)重，并有明顯風(fēng)雨及金屬侵蝕痕跡。該住宅的暖氣設(shè)備有銹蝕現(xiàn)象，空調(diào)設(shè)備老化嚴(yán)重，其它設(shè)備良好。下水管道暢通。

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2773977