【摘要】：近年來,批量評(píng)估在住宅房地產(chǎn)交易稅計(jì)價(jià)核準(zhǔn)評(píng)估中大量使用的同時(shí),商業(yè)房地產(chǎn)的批量評(píng)估研究更加引起人們的關(guān)注,鑒于商業(yè)房地產(chǎn)中沿街店鋪有著鮮明的特點(diǎn),使得批量評(píng)估在沿街店鋪價(jià)值評(píng)估中具有一定的適用性。 研究沿街店鋪批量評(píng)估的意義在于：本文通過實(shí)證分析,力求得出一個(gè)相對(duì)最適用于沿街店鋪價(jià)值影響因素量化的方法；探索四個(gè)基本模型在不同用途、價(jià)值影響因素?cái)?shù)量多少、因素特征量化后測(cè)算中的適用性與特點(diǎn)；經(jīng)數(shù)據(jù)量化深入分析,研究沿街店鋪收益水平與市場(chǎng)價(jià)值之間的數(shù)量對(duì)比,如探討租金價(jià)格、自營利潤率、基本租金及加成與應(yīng)稅對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格之間的數(shù)量對(duì)比；區(qū)分特征價(jià)格法與標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的適用性,為沿街店鋪批量評(píng)估技術(shù)路線的選擇指明方向,如特征價(jià)格法主要是應(yīng)用于區(qū)片沿街店鋪批量評(píng)估,而標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法主要應(yīng)用于街廓和樓幢沿街店鋪批量評(píng)估。 本文以D市C區(qū)域沿街店鋪批量評(píng)估實(shí)證分析為研究?jī)?nèi)容,重點(diǎn)進(jìn)行理論分析,然后通過實(shí)證來檢驗(yàn)理論的正確性。根據(jù)沿街店鋪的特點(diǎn),結(jié)合已取得的資料與沿街店鋪特征價(jià)格模型批量評(píng)估分兩階段的特征,在本次批量評(píng)估研究中,將評(píng)估范圍分為區(qū)片、街廓和樓幢三種類型。本文以區(qū)片為評(píng)估范圍,對(duì)沿街店鋪批量評(píng)估進(jìn)行實(shí)證分析。第一階段,經(jīng)實(shí)證研究認(rèn)為,利用特征價(jià)格模型可以求取沿街店鋪較為客觀的租金水平；使用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS17.0經(jīng)對(duì)四個(gè)基本模型進(jìn)行估計(jì)和檢驗(yàn),通過比較選擇線性模型為最優(yōu)模型；在樣本區(qū)域內(nèi)選擇幾個(gè)未進(jìn)入模型的沿街店鋪進(jìn)行比率分析,可以得出最終的凈租金和特征因素的函數(shù)關(guān)系式；將樣本區(qū)域內(nèi)沿街店鋪的特征因素代入函數(shù)關(guān)系式,就可以求取樣本區(qū)域內(nèi)所有沿街店鋪的凈租金價(jià)格,從而為求取沿街店鋪價(jià)格奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第二階段,在樣本區(qū)域內(nèi)選擇有代表性并且資料齊全的沿街店鋪?zhàn)鳛榭杀葘?shí)例,求取其客觀水平資本化率,然后用凈租金比資本化率得出沿街店鋪單位面積評(píng)估價(jià)格。通過上述研究?jī)?nèi)容,從實(shí)證分析的角度檢驗(yàn)了用特征價(jià)格模型法進(jìn)行沿街店鋪批量評(píng)估的可行性。 本文的研究框架為：第一章緒論,闡述文章研究的背景,提出研究問題；第二章沿街店鋪批量評(píng)估理論概述,介紹國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及分析,整體介紹批量評(píng)估,并對(duì)基本模型進(jìn)行分析；第三章特征價(jià)格模型的構(gòu)建步驟與特征變量的選擇,確定構(gòu)建特征價(jià)格模型的步驟,分析影響沿街店鋪?zhàn)饨饍r(jià)格的特征因素；第四章實(shí)證分析中數(shù)據(jù)的搜集與量化,介紹本文研究區(qū)域的概況,分析如何搜集、整理數(shù)據(jù),并確定數(shù)據(jù)量化的標(biāo)準(zhǔn)；第五章D市沿街店鋪批量評(píng)估實(shí)證分析,利用獲得的數(shù)據(jù)對(duì)D市沿街店鋪批量評(píng)估進(jìn)行實(shí)證分析；第六章研究結(jié)論及展望,分析研究的結(jié)論,正確認(rèn)識(shí)研究存在的不足,并對(duì)進(jìn)一步的研究有所展望。
【學(xué)位授予單位】：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號(hào)】：F224;F715;F293.3

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2593125