本文選題：REITs + 收益率��； 參考：《上海師范大學》2017年碩士論文

【摘要】：2015年6月推出的鵬華前海萬科REITs是我國目前最新的一只REITs,同時也是我國第一只公募REITs。對其進行研究,首先可以直觀了解公募REITs在我國的實際運行情況;進一步可以分析出我國宏觀經濟環(huán)境是否適合REITs發(fā)展、制約REITs發(fā)展的障礙所在;最后提出優(yōu)化建議,對于未來我國大規(guī)模發(fā)展公募REITs具有指導意義。本文通過對鵬華前海萬科REITs的深入分析希望達到如下目標:首先,分析出鵬華前海萬科REITs架構設計的合規(guī)與否、盈利能力和風險控制能力的強弱;其次,分析出鵬華前海萬科REITs架構的主要設計邏輯、制約REITs發(fā)展的障礙;最后,為我國將來發(fā)展公募REITs提出架構設計方面的優(yōu)化建議。本文為了達到上述研究目的,進行了如下研究:首先,對鵬華前海萬科REITs這個產品的架構進行分析:重點分析其架構設計中與標準REITs的不同之處,判斷出合理之處與不足之處;其次,對鵬華前海萬科REITs的業(yè)績進行分析:將其成立以來的收益情況與市場基準進行對比,衡量其業(yè)績表現;對其進行估值,判斷其投資價值;研究其與其他大類資產相關性,判斷其風險分散能力;再次,分析鵬華前海萬科REITs架構設計邏輯:分析出產品設計背后的邏輯以及制約我國REITs發(fā)展的障礙。最后,為我國未來公募REITs的架構設計提出優(yōu)化建議。通過正文的研究,本文得出了如下結論:1.鵬華前海萬科REITs架構設計不符合標準要求。其固定收益類證券投資比例過大,違背標準REITs的投資比例要求;退出機制不完善,退出時存在不確定性風險;不持有標的資產產權,無法獲取物業(yè)增值收益;但其架構設計也不乏合理之處,其設立的業(yè)績保障機制有利于保障產品收益率,在目前的經濟環(huán)境下是有必要的。2.鵬華前海萬科REITs的盈利能力較強,但是風險控制能力較弱。3.鵬華前海萬科REITs架構的設計邏輯是為提高收益率。從架構設計邏輯來看,無論是大比例投資于固定收益類證券還是設立業(yè)績保障機制,都是為了提升產品收益率;收益率是設計者考慮的主要原因,也是制約REITs在我國發(fā)展的主要障礙。根據上述研究,本文對未來公募REITs的架構設計提出如下建議:可以選擇一線城市的高質量物業(yè)作為標的,持有物業(yè)產權獲取租金和增值收益;可以向房地產開發(fā)商普及REIT融資渠道屬性,增加房地產開發(fā)商對其需求;可以對產品進行增信,保障產品收益率;專注投資于房地產,保持資產獨立性,加強風險分散能力。
[Abstract]:Penghua Qianhai Vanke REITs, launched in June 2015, is the latest REITs in China and the first public offering of REITs in China. By studying it, we can understand directly the actual operation of public offering REITs in our country; further, we can analyze whether the macroeconomic environment of our country is suitable for the development of REITs and the obstacles that restrict the development of REITs. Finally, we put forward some suggestions for optimization. For the future large-scale development of China's public offering REITs has a guiding significance. Based on the in-depth analysis of Penghua Qianhai Vanke REITs, this paper hopes to achieve the following objectives: first, analyze the compliance of Penghua Qianhai Vanke REITs architecture design, profitability and risk control ability; secondly, The main design logic of Penghua Qianhai Vanke REITs architecture is analyzed, which restricts the development of REITs. Finally, the optimization suggestions on architecture design for the future development of public offering REITs in China are put forward. In order to achieve the above research purpose, this paper has carried on the following research: first, carries on the analysis to the Penghua Qianhai Vanke REITs product's structure; emphatically analyzes its architecture design and the standard REITs's difference, judges the reasonable place and the insufficiency; Secondly, the paper analyzes the performance of Penghua Qianhai Vanke REITs: compare its income with market benchmark, measure its performance; value it, judge its investment value; study its correlation with other large assets. Thirdly, it analyzes the logic of REITs architecture design of Penghua Qianhai Vanke, analyzes the logic behind product design and the obstacles that restrict the development of REITs in China. Finally, the optimization suggestions for the future REITs architecture design in China are put forward. Through the study of the text, this paper draws the following conclusion: 1. Penghua Qianhai Vanke REITs architecture design does not meet the standard requirements. The proportion of fixed income securities investment is too large, which violates the investment ratio requirement of standard REITs; the exit mechanism is imperfect, and there is uncertainty risk when withdrawing; But its structure design also has the reasonable place, its performance safeguard mechanism is advantageous to safeguard the product rate of return, is necessary under the present economic environment. Penghua Qianhai Vanke REITs's profitability is strong, but the risk control ability is weak. 3. Penghua Qianhai Vanke REITs architecture design logic is to increase the rate of return. From the perspective of architecture design logic, whether it is investing in fixed income securities or establishing performance guarantee mechanism, it is to increase the product yield; the yield is the main reason for designers to consider. It is also the main obstacle to the development of REITs in China. According to the above research, this paper puts forward the following suggestions for the framework design of the future public offering REITs: we can choose the high-quality property in the first-tier cities as the target, and hold the property right to obtain the rent and value-added income; It can popularize the property of REIT financing channel to real estate developers, increase the demand of real estate developers; increase the trust of products and guarantee the yield of products; focus on investing in real estate, maintain the independence of assets, and strengthen the ability of risk dispersion.
【學位授予單位】：上海師范大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2017
【分類號】：F299.233.4;F832.51

【參考文獻】

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本文編號：1886455