【摘要】：城市的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程,最基本、最原始的依賴是土地,沒有土地的支持,任何發(fā)展都是空談。土地儲備制度可以實現(xiàn)土地集約節(jié)約利用,是調(diào)控土地強(qiáng)有力的抓手,對規(guī)范土地市場運(yùn)行起到至關(guān)重要的作用。作為土地儲備的起始端,土地一級開發(fā)由于其天然的屬性,比如資金占用量大、融資難度大、收益低、社會問題復(fù)雜等,被很多人看作是“賠錢的買賣”,很多社會資本對土地一級開發(fā)都望而卻步。本文就是在這樣的背景下,通過對TC公司LY5 土地一級開發(fā)項目的研究,為土地一級開發(fā)項目的投資收益平衡和盈利提供可借鑒的方案。土地一級開發(fā)是指根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃,政府委托企業(yè)對某一區(qū)域的國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征收、拆遷、安置、補(bǔ)償,并進(jìn)行一定的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),使該區(qū)域的土地達(dá)到“幾通一平”的建設(shè)條件,再由政府或其委托機(jī)構(gòu)對土地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。本文從土地一級開發(fā)項目投資收益基本理論出發(fā),以項目管理理論及思想貫穿全文,對土地一級開發(fā)、投資收益、項目管理等理論方法進(jìn)行了梳理,在此基礎(chǔ)上,對本文選用的TC公司LY5項目的概況、存在問題及分析、投資成本測算、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等進(jìn)行了全面評價,并提出了切實有效的提高投資收益的對策和建議,使該土地一級開發(fā)項目更具可行性和實操性,為其他類似項目提供可借鑒的方法和參照。本文核心的章節(jié)為投資項目成本的測算和經(jīng)濟(jì)效益的分析。成本的測算中根據(jù)項目管理理論,將項目分解成若干任務(wù),通過測算每項分解任務(wù)的成本,最后得出總成本;經(jīng)濟(jì)效益分析的基礎(chǔ)是現(xiàn)金流量表,根據(jù)現(xiàn)金流量表運(yùn)用凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法和折現(xiàn)回收期法對項目的投資經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評價;社會效益評價分析了項目的社會影響效果和與社會的相互適應(yīng)性。另外,針對LY5 土地一級開發(fā)項目存在的問題,提出了一些可以提高投資收益的措施,例如提高項目管理水平,通過對一級開發(fā)項目進(jìn)度和質(zhì)量的控制,達(dá)到節(jié)約成本,提高收益的目的;吃透政策,避免拆遷補(bǔ)償費用的無度增加;把握銀行放款節(jié)點,避免資金閑置或延后;經(jīng)營優(yōu)質(zhì)物業(yè),獲取營業(yè)外收益。
【圖文】：

圖２．１邋土地一級開發(fā)流程圖逡逑通過土地一級開發(fā)運(yùn)作模式不難發(fā)現(xiàn)，，土地一級開發(fā)項目是一類資金密集型逡逑的項目，從前期調(diào)研開始，征地拆遷、安置補(bǔ)償、市政建設(shè)均需要大量資金。但逡逑是，項目實施主體并沒有取得土地使用權(quán)，項目實施過程中，實施主體不能用土逡逑地作抵押來融資，這樣就造成了實施主體融資困難的情況，所以土地一級開發(fā)的逡逑資金基本全部來自實施主體的自有資金。不同于二級房地產(chǎn)開發(fā)或者其他投資項逡逑目，土地一級開發(fā)項目的實施必須符合該地區(qū)的土地利用總體規(guī)劃和城市發(fā)展總逡逑體規(guī)劃，實在規(guī)劃引領(lǐng)下的城市建設(shè)工程，甚至有的土地一級開發(fā)項目是經(jīng)過市逡逑級規(guī)劃業(yè)務(wù)會、市級人大會議通過的項目，所以在收益方面相對有保障，發(fā)生系逡逑統(tǒng)性風(fēng)險的概率較小，相對的，也不存在暴利的情況。幾年來，尤其是財綜［２０１６］４逡逑號文件發(fā)布以后，土地一級開發(fā)項目加快了市場化運(yùn)作的步伐，越來越多的企業(yè)逡逑參與到土地一級開發(fā)的項目中來，將此類項目推向市場，對項目完成效率、完成逡逑質(zhì)量、工程降造等方面有很大的促進(jìn)，對建設(shè)節(jié)約型社會起到了一定的積極作用。逡逑總結(jié)起來，當(dāng)前土地一級開發(fā)項目的特點為：資金密集、收益穩(wěn)定、風(fēng)險相對可逡逑

邐ｌ邋Ｉ大市政岕Ｉ．邋ＩＳ２拆除土地逡逑一邐＜邐＊ｆ整逡逑圖２．１邋土地一級開發(fā)流程圖逡逑通過土地一級開發(fā)運(yùn)作模式不難發(fā)現(xiàn)，土地一級開發(fā)項目是一類資金密集型逡逑的項目，從前期調(diào)研開始，征地拆遷、安置補(bǔ)償、市政建設(shè)均需要大量資金。但逡逑是，項目實施主體并沒有取得土地使用權(quán)，項目實施過程中，實施主體不能用土逡逑地作抵押來融資，這樣就造成了實施主體融資困難的情況，所以土地一級開發(fā)的逡逑資金基本全部來自實施主體的自有資金。不同于二級房地產(chǎn)開發(fā)或者其他投資項逡逑目，土地一級開發(fā)項目的實施必須符合該地區(qū)的土地利用總體規(guī)劃和城市發(fā)展總逡逑體規(guī)劃，實在規(guī)劃引領(lǐng)下的城市建設(shè)工程，甚至有的土地一級開發(fā)項目是經(jīng)過市逡逑級規(guī)劃業(yè)務(wù)會、市級人大會議通過的項目，所以在收益方面相對有保障，發(fā)生系逡逑統(tǒng)性風(fēng)險的概率較小
【學(xué)位授予單位】：陜西師范大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類號】：F301.2

【參考文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前10條

1 尹釗;韓佳菲;;信用風(fēng)險模型比較及實證研究——以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J];中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報;2015年S2期

2 曹吉鳴;申良法;許遠(yuǎn)祥;;建設(shè)項目風(fēng)險研究評價及未來展望[J];技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究;2015年07期

3 任軍;姚廣;張凱;;土地一級開發(fā)投資策略與投資效率研究——以地方政府城投類公司為例[J];商業(yè)會計;2015年13期

4 王欣;;國有企業(yè)參與土地一級開發(fā)的風(fēng)險及規(guī)避[J];廈門科技;2015年03期

5 劉占省;馬錦姝;衛(wèi)啟星;徐瑞龍;;BIM技術(shù)在徐州奧體中心體育場施工項目管理中的應(yīng)用研究[J];施工技術(shù);2015年06期

6 劉權(quán);;作為規(guī)制工具的成本收益分析——以美國的理論與實踐為例[J];行政法學(xué)研究;2015年01期

7 孟媛;趙婷婷;李燦;;順義區(qū)土地一級開發(fā)規(guī)模預(yù)測及模式研究[J];中國人口.資源與環(huán)境;2014年S3期

8 溫素彬;周鎏鎏;;管理會計中Excel的高級應(yīng)用——長期投資決策的蒙特卡羅模擬模型的設(shè)計與應(yīng)用[J];財務(wù)與會計;2014年10期

9 孫靜;;土地一級開發(fā)成本核算問題探析[J];時代金融;2014年18期

10 朱光;;房企參與一級土地開發(fā)的五大盈利模式[J];上海房地;2014年06期

相關(guān)博士學(xué)位論文 前1條

1 尹志軍;項目投資風(fēng)險與收益協(xié)調(diào)機(jī)制研究[D];河北工業(yè)大學(xué);2007年

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前10條

1 田茜;CID地區(qū)土地一級開發(fā)資金平衡問題研究[D];北京交通大學(xué);2016年

2 黃東生;基于PPP模式的土地一級開發(fā)項目收益分配機(jī)制研究[D];天津大學(xué);2016年

3 李英明;土地一級開發(fā)國有企業(yè)社會責(zé)任研究[D];北京交通大學(xué);2014年

4 趙世臣;土地一級開發(fā)成本管理研究[D];首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué);2014年

5 耿俊峰;房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益管理研究[D];大連理工大學(xué);2013年

6 鄭威;基于網(wǎng)絡(luò)計劃的施工項目管理[D];山東農(nóng)業(yè)大學(xué);2013年

7 董國剛;網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)在項目進(jìn)度管理中的應(yīng)用研究[D];上海交通大學(xué);2012年

8 李娟;海泊河污水處理廠改擴(kuò)建項目投資收益分析[D];中國海洋大學(xué);2011年

9 魏婧;企業(yè)投資土地一級開發(fā)項目風(fēng)險管理研究[D];西南財經(jīng)大學(xué);2011年

10 張俊玲;工程投資項目風(fēng)險分析及評價研究[D];河北工業(yè)大學(xué);2004年

本文編號：2630163