本文關(guān)鍵詞：從虛擬經(jīng)濟的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

　　[摘要]僅從實體經(jīng)濟的角度來研究房地產(chǎn)現(xiàn)在已不適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。在經(jīng)濟虛擬化的趨勢下，從虛擬經(jīng)濟的角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論被提上日程。本文提出重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的基本思路，并指出這種重構(gòu)對于理解房地產(chǎn)在當(dāng)代經(jīng)濟中穩(wěn)定經(jīng)濟的職能具有重要意義。

　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟重構(gòu)穩(wěn)定
　　
　　在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業(yè)提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達的市場經(jīng)濟中銀行抵押資產(chǎn)的9％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場經(jīng)濟無關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能，沒有市場經(jīng)濟就沒有這兩個功能。房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟進一步發(fā)展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經(jīng)濟的風(fēng)險。可見，，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟運行中具有很強的虛擬經(jīng)濟的運行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟的部門之一來進行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中的特性。
　　然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟理論中，房地產(chǎn)（real estate）一直被認為是一種最重要的實物資產(chǎn)（real assets），屬于實體經(jīng)濟的研究范疇，房地產(chǎn)的變動應(yīng)該與經(jīng)濟基本面相吻合。但是，現(xiàn)實經(jīng)濟中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)是遠遠不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟虛擬化的現(xiàn)實出發(fā)，運用虛擬經(jīng)濟理論對之進行合理的解釋。
　　
　　一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究
　　
　　在現(xiàn)代經(jīng)濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經(jīng)濟系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟部分的影響日益增強，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟的研究也越來越重要。國內(nèi)外學(xué)者對虛擬經(jīng)濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經(jīng)濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟運行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統(tǒng)，而實體經(jīng)濟是成本支撐的價格形成系統(tǒng)。從這樣的認識出發(fā)，房地產(chǎn)的價格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。
　　可見，虛擬經(jīng)濟理論重視預(yù)期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經(jīng)濟系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實體經(jīng)濟系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟運行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產(chǎn)的運行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟的研究框架。虛擬經(jīng)濟中的所有運行特征、運行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無不與資產(chǎn)的這種特殊定價方式有關(guān)。對房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關(guān)的研究如下：
　　1.關(guān)于房地產(chǎn)定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開大學(xué)虛擬經(jīng)濟與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場、經(jīng)濟發(fā)展與經(jīng)濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。
　　2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（25）指出：房地產(chǎn)市場的波動并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟的內(nèi)在機理。房地產(chǎn)價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟增長中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價值的相對穩(wěn)定性對穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟增長具有重要意義。王國忠（25）通過計量經(jīng)濟模型的檢驗發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價格波動對整個經(jīng)濟價值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價格與貨幣供應(yīng)在整個區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機制，房地產(chǎn)價格對股票價格與實體經(jīng)濟的價格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機制，房地產(chǎn)的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產(chǎn)價格的波動。這說明作為虛擬經(jīng)濟的子集，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟運行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟的一部分，然后再來考察與實體經(jīng)濟的關(guān)系就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價格的變動對實體經(jīng)濟的影響不但沒有減弱，反而出現(xiàn)了增強的趨勢。鞠方（25）基于對現(xiàn)代經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場貨幣積聚假說，對房地產(chǎn)泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟關(guān)系的角度進行研究，重點剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟增長和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場是一個具有鮮明的虛擬經(jīng)濟特征和實體經(jīng)濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。
　　
　　二、從虛擬經(jīng)濟的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的基本思路
　　
　　在認識到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟的理論框架（劉駿民，23），從虛擬經(jīng)濟角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論。這種重構(gòu)包括以下幾個有機的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟的行為基礎(chǔ)——資本化定價方式的角度對房地產(chǎn)虛擬性進行的研究。 ②對房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟成分自身的穩(wěn)定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系。說明房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟的互動關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟以及宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定（波動）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟條件下政府要加強對房地產(chǎn)市場的干預(yù)，以促進經(jīng)濟穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系。 　

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　　三、從虛擬經(jīng)濟角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的意義
　　
　　在經(jīng)濟虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論有兩個基本特點：第一，強調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動的規(guī)律及其影響；第二，強調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟的風(fēng)險。這種從市場經(jīng)濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：
　　

  本文關(guān)鍵詞：從虛擬經(jīng)濟的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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