隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完善,人們對(duì)房地產(chǎn)信息的需求越來越迫切�？焖贉�(zhǔn)確的房地產(chǎn)估價(jià),不僅能為開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)、居民購房提供科學(xué)的評(píng)估價(jià)格,而且能保障房地產(chǎn)交易雙方有效地推進(jìn)業(yè)務(wù)。我國(guó)目前對(duì)房產(chǎn)的估價(jià)主要有市場(chǎng)法、成本法和收益法三種方法,其中市場(chǎng)法使用最頻繁。但運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)房產(chǎn)估價(jià)有其弊端,此方法非常依賴評(píng)估者的主觀經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人素質(zhì),特別是在類似成交實(shí)例較少的時(shí)候,容易產(chǎn)生較大的偏差。近年來,很多學(xué)者運(yùn)用數(shù)學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)的知識(shí),在房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中引入數(shù)理模型,此舉使得快速、批量、準(zhǔn)確、低成本的房產(chǎn)估價(jià)成為可能。本文借鑒國(guó)外最新的研究成果將機(jī)器學(xué)習(xí)算法模型引入到房地產(chǎn)評(píng)估中,在實(shí)證研究部分取得了很好的效果。本文基于武漢市2821套二手房相關(guān)數(shù)據(jù),做了三個(gè)方面的統(tǒng)計(jì)分析:一是利用Tableau對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行可視化展示,從數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)分析中,直觀發(fā)現(xiàn)影響二手房房?jī)r(jià)因素,結(jié)論與主觀認(rèn)知相一致。二是對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了層級(jí)劃分,探究影響房?jī)r(jià)層級(jí)差異的因素。筆者基于全部樣本數(shù)據(jù),建立了 6個(gè)算法模型擬合房?jī)r(jià)層級(jí)分布的情況,根據(jù)模型的整體誤判率和10折交叉驗(yàn)證衡量模型性能,發(fā)現(xiàn)隨機(jī)森林表現(xiàn)最優(yōu)。最后根據(jù)隨機(jī)森林在分類問題... 

【文章來源】：華中師范大學(xué)湖北省 211工程院校 教育部直屬院校

【文章頁數(shù)】：66 頁

【學(xué)位級(jí)別】：碩士

【圖文】：

圖１－１近〗０年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模（來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站）??按歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展情況分析，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟穩(wěn)定后，新建的??

?？可比實(shí)＃ｃｊ——＾?Ｉ￣｜ｇｌ產(chǎn)觀＠整Ｌ比準(zhǔn)價(jià)格ｃ」??圖１－２房產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法流程圖??圖１－２顯示了市場(chǎng)法評(píng)估房?jī)r(jià)的一般過程：首先要求房產(chǎn)交易庫中有近期、??充足、類似的房產(chǎn)交易實(shí)例，這是市場(chǎng)法評(píng)估的必要前提；其次從充足交易實(shí)例??中選取與待評(píng)估房產(chǎn)最為接近的３－６個(gè)案例，要求案例與待估房產(chǎn)的評(píng)估區(qū)域，??交通區(qū)位，房產(chǎn)狀況等因素大致相同；接著根據(jù)房產(chǎn)之間的差異進(jìn)行人工比對(duì)，??對(duì)待估房產(chǎn)進(jìn)行各項(xiàng)調(diào)整，根據(jù)評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)，建立待估房產(chǎn)價(jià)格與案列價(jià)格之??間的比準(zhǔn)關(guān)系；最后根據(jù)不同的比準(zhǔn)價(jià)格，評(píng)估師依據(jù)一些統(tǒng)計(jì)知識(shí)和主觀經(jīng)驗(yàn)，??如加權(quán)平均方法綜合得到房產(chǎn)的最終評(píng)估價(jià)格。??收益法又稱收益折現(xiàn)法，它主要利用的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論是效用價(jià)值論，房子未來??的效用價(jià)值是決定房產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格的決定性因素。還原法要求評(píng)估師對(duì)房子未來產(chǎn)??生的經(jīng)營(yíng)純收益進(jìn)行預(yù)估，然后根據(jù)合適的還原利率對(duì)所有收益進(jìn)行貼現(xiàn)，從而??確定房產(chǎn)在當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格

新技術(shù)和新方法引入到房產(chǎn)評(píng)估中，如支持向量機(jī)、ｂａｇｇｉｎｇ、灰色系統(tǒng)理論、??模糊數(shù)學(xué)、ＧＩＳ＞Ｅ１等方法，對(duì)這些新方法進(jìn)行了實(shí)證分析，使得房產(chǎn)評(píng)估的精??度大大提高。上文對(duì)大量的房產(chǎn)評(píng)估方法進(jìn)行了的概述，在此以圖１－３做總結(jié)。???？市場(chǎng)法??一￣？基本評(píng)估方法?？收益法???＇????＞１傳統(tǒng)評(píng)估方法??—卜?成本法????一??？長(zhǎng)期趨勢(shì)法??—?????？派生評(píng)估法???？假設(shè)開發(fā)法??房產(chǎn)評(píng)估方法一?——？線性回歸法?Ｉ?＾?現(xiàn)金流法??：???Ｉ?１?１?丨????１??——？神經(jīng)網(wǎng)結(jié)法??？現(xiàn)代評(píng)估方法?????????？隨機(jī)森林法???？灰色系統(tǒng)法???１??？?？?ＧＩＳ?法??圖１－３房地產(chǎn)評(píng)估方法匯總圖??７??

【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
[1]房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法前沿動(dòng)態(tài)及其應(yīng)用研究[J]. 姜松.  重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)). 2015(11)
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[9]模糊評(píng)判在住宅價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用[J]. 黃桐城,楊健.  系統(tǒng)工程理論方法應(yīng)用. 2000(03)

博士論文
[1]隨機(jī)森林算法優(yōu)化研究[D]. 曹正鳳.首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 2014

碩士論文
[1]基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估研究[D]. 聶明諫.華北電力大學(xué)(北京) 2017
[2]基于成本法的房地產(chǎn)評(píng)估案例研究[D]. 余培.西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 2014
[3]基于收益法的房地產(chǎn)評(píng)估案例研究[D]. 戴葵.浙江大學(xué) 2009
[4]隨機(jī)森林的特征選擇和模型優(yōu)化算法研究[D]. 雍凱.哈爾濱工業(yè)大學(xué) 2008



本文編號(hào)：3599192