針對(duì)2012～2016年中國(guó)城市不同職業(yè)流動(dòng)人口房租收入比時(shí)空變動(dòng)特征及驅(qū)動(dòng)力的研究表明:①流動(dòng)人口房租收入比整體上呈"東高西低,南高北低"分異態(tài)勢(shì),較高及以上等級(jí)房租收入比地市集中于東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及中西部省會(huì)城市。②各職業(yè)房租收入比逐漸形成金字塔形結(jié)構(gòu),但職業(yè)間房租收入比差距較大。③東部地區(qū)流動(dòng)人口房租收入比多呈向下和平穩(wěn)混雜分布,中部地區(qū)呈向下、平穩(wěn)和向上鑲嵌分布,西部地區(qū)以平穩(wěn)為主,向上轉(zhuǎn)移為輔。④經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)及預(yù)期因素對(duì)房租收入比的解釋力依次降低,消費(fèi)水平、租賃戶比例、地產(chǎn)投資密度、人口吸引力及收入水平是影響房租收入比的關(guān)鍵因素。 

【文章來(lái)源】：地理科學(xué). 2020,40(01)北大核心CSSCICSCD

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【圖文】：

2012年不同職業(yè)流動(dòng)人口房租收入比空間格局

采用地理探測(cè)器判別不同要素對(duì)流動(dòng)人口房租收入比的作用強(qiáng)度（表3），由表3知，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市活力、城市公共服務(wù)水平及城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期對(duì)流動(dòng)人口房租收入比解釋力整體上依次衰減，但各要素對(duì)房租收入比影響程度不同。具體來(lái)看，(1)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的解釋力最強(qiáng)，6項(xiàng)指標(biāo)均顯著。在職業(yè)2中，地產(chǎn)投資密度解釋力最強(qiáng)，消費(fèi)、收入和工資水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響力逐漸衰減。在職業(yè)3、職業(yè)4和職業(yè)6中，消費(fèi)水平解釋力最強(qiáng)，地產(chǎn)投資密度、收入和工資水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響力遞減。這是由于城市消費(fèi)水平制約著流動(dòng)人口消費(fèi)支出比例，地產(chǎn)投資密度反映了城市房地產(chǎn)發(fā)展水平，收入和工資水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平通過(guò)作用于流動(dòng)人口的收支狀況，進(jìn)而直接或間接地影響房租收入比。(2)城市活力變量起到顯著影響，在影響程度上，租賃戶比例>人口吸引力>人口密度>房地產(chǎn)活躍度>城鎮(zhèn)化水平。其中，租賃戶比例和人才吸引力對(duì)房租收入比的解釋力位居前五，這是由于城市租賃與購(gòu)買住房比例的提高，會(huì)對(duì)城市住房形成擠占效應(yīng)，引起房租收入比上漲；城鎮(zhèn)人口占比和人口密度提高預(yù)示城市住房租賃消費(fèi)潛在市場(chǎng)趨于擴(kuò)大，在住房供給規(guī)模穩(wěn)定情形下，住房需求增加將直接影響房租收入比；房地產(chǎn)從業(yè)人員占比反映了城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，房地產(chǎn)從業(yè)人員比重越高，則城市住房買賣與租賃市場(chǎng)越繁榮，間接地影響房租收入比。(3)城市社會(huì)公共服務(wù)的解釋力處于平均水平，公共服務(wù)投入、人才潛力、文化發(fā)展和基礎(chǔ)教育水平均顯著，且影響力呈遞減變化。其中，地方政府對(duì)公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施的投入以提高住房供給或改善居住環(huán)境，從而影響流動(dòng)人口房租收入比；人才潛力、文化發(fā)展和基礎(chǔ)教育水平表征城市教育和文化發(fā)展程度，對(duì)居住行為選擇形成吸引力，這加劇了對(duì)城市住宅的需求和競(jìng)爭(zhēng)，從而影響到房租收入比；醫(yī)療衛(wèi)生水平的影響較小或不顯著；綠化水平的影響不顯著。(4)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期的解釋力最弱，由影響力高低排序知，房租預(yù)期>房?jī)r(jià)預(yù)期>經(jīng)濟(jì)預(yù)期>收入預(yù)期。這是由于房租和房?jī)r(jià)息息相關(guān)，房租和房?jī)r(jià)的上漲通常會(huì)引致房租收入比提高；經(jīng)濟(jì)預(yù)期則反映了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體走勢(shì)，通過(guò)影響城市住宅租賃市場(chǎng)和居民收入狀況，進(jìn)而作用于房租收入比；收入預(yù)期對(duì)房租收入比的影響較小。

具體來(lái)看，(1)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的解釋力最強(qiáng)，6項(xiàng)指標(biāo)均顯著。在職業(yè)2中，地產(chǎn)投資密度解釋力最強(qiáng)，消費(fèi)、收入和工資水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響力逐漸衰減。在職業(yè)3、職業(yè)4和職業(yè)6中，消費(fèi)水平解釋力最強(qiáng)，地產(chǎn)投資密度、收入和工資水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響力遞減。這是由于城市消費(fèi)水平制約著流動(dòng)人口消費(fèi)支出比例，地產(chǎn)投資密度反映了城市房地產(chǎn)發(fā)展水平，收入和工資水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平通過(guò)作用于流動(dòng)人口的收支狀況，進(jìn)而直接或間接地影響房租收入比。(2)城市活力變量起到顯著影響，在影響程度上，租賃戶比例>人口吸引力>人口密度>房地產(chǎn)活躍度>城鎮(zhèn)化水平。其中，租賃戶比例和人才吸引力對(duì)房租收入比的解釋力位居前五，這是由于城市租賃與購(gòu)買住房比例的提高，會(huì)對(duì)城市住房形成擠占效應(yīng)，引起房租收入比上漲；城鎮(zhèn)人口占比和人口密度提高預(yù)示城市住房租賃消費(fèi)潛在市場(chǎng)趨于擴(kuò)大，在住房供給規(guī)模穩(wěn)定情形下，住房需求增加將直接影響房租收入比；房地產(chǎn)從業(yè)人員占比反映了城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，房地產(chǎn)從業(yè)人員比重越高，則城市住房買賣與租賃市場(chǎng)越繁榮，間接地影響房租收入比。(3)城市社會(huì)公共服務(wù)的解釋力處于平均水平，公共服務(wù)投入、人才潛力、文化發(fā)展和基礎(chǔ)教育水平均顯著，且影響力呈遞減變化。其中，地方政府對(duì)公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施的投入以提高住房供給或改善居住環(huán)境，從而影響流動(dòng)人口房租收入比；人才潛力、文化發(fā)展和基礎(chǔ)教育水平表征城市教育和文化發(fā)展程度，對(duì)居住行為選擇形成吸引力，這加劇了對(duì)城市住宅的需求和競(jìng)爭(zhēng)，從而影響到房租收入比；醫(yī)療衛(wèi)生水平的影響較小或不顯著；綠化水平的影響不顯著。(4)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期的解釋力最弱，由影響力高低排序知，房租預(yù)期>房?jī)r(jià)預(yù)期>經(jīng)濟(jì)預(yù)期>收入預(yù)期。這是由于房租和房?jī)r(jià)息息相關(guān)，房租和房?jī)r(jià)的上漲通常會(huì)引致房租收入比提高；經(jīng)濟(jì)預(yù)期則反映了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體走勢(shì)，通過(guò)影響城市住宅租賃市場(chǎng)和居民收入狀況，進(jìn)而作用于房租收入比；收入預(yù)期對(duì)房租收入比的影響較小。綜合來(lái)看，消費(fèi)水平、租賃戶比例、地產(chǎn)投資密度、人口吸引力和收入水平是影響流動(dòng)人口房租收入比的重要因素，但各要素的解釋力隨職業(yè)收入層次的提高而下降，而經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)及預(yù)期因素的影響較弱。

【參考文獻(xiàn)】：
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