在現(xiàn)行國家政策調(diào)控、融資渠道緊縮的情況下,房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的出現(xiàn)給中國資本市場帶來一種新的認(rèn)識,拓寬了中國金融市場的思維。盡管房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在國際市場上已經(jīng)是一個非常成熟的產(chǎn)品,然后在中國市場上仍是一個新型的金融工具,目前國內(nèi)的相關(guān)法律法律、政策制度、稅收條件等多方面的基礎(chǔ)條件滿足不了房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的發(fā)展環(huán)境,如何創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境成為業(yè)內(nèi)人士的的關(guān)注重點(diǎn)。本文通過對發(fā)展環(huán)境要素之一的稅收條件進(jìn)行研究,主要是為了解決目前我國已有的稅制與房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的不匹配的問題,從稅收角度解決房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在我國的發(fā)展障礙。本文主要是通過對房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的基本情況及結(jié)構(gòu)特征的研究,結(jié)合國外成熟市場的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)稅收理論(信托導(dǎo)管理論和信托實(shí)體理論),以及稅收優(yōu)惠政策,提出我國關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的稅收現(xiàn)狀——稅制缺失、重復(fù)征稅、稅賦繁重等一系列問題。同時(shí)引出目前中國市場已有的類房地產(chǎn)投資信托基金(類REITs)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析,類房地產(chǎn)投資信托基金(類REITs)是如何運(yùn)用我國已有的稅收政策進(jìn)行節(jié)稅避稅,并分析現(xiàn)有結(jié)構(gòu)下的稅收問題。針對已有的稅收問題,本文的改進(jìn)建議緊緊環(huán)繞著我國的實(shí)際情況,考慮到無法完全復(fù)制國外經(jīng)驗(yàn)的情況下,有針對性的對目前市場上已有的類房地產(chǎn)投資信托基金(類REITs)提出稅收改進(jìn)建議,且提出的改進(jìn)建議,一是通過分解各個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的稅種提出改進(jìn)建議,二是結(jié)合我國的政策提出可以針對國家政策鼓勵的方向優(yōu)先出臺相關(guān)的稅收政策,三是圍繞“邊試點(diǎn)邊推進(jìn)”的發(fā)展思想提出房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)可能的發(fā)展方向及稅制政策。
【學(xué)位單位】：對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位年份】：2018
【中圖分類】：F812.42;F299.23;F832.49
【部分圖文】：

第 2 章 房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）稅收的基本理論2.1 房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）簡介房地產(chǎn)投資信托基金，1英語全稱為 Real Estate Investment Trusts ，簡稱REITs。2REITs 是由專業(yè)機(jī)構(gòu)將集合的資金進(jìn)行投資管理，主要投資方向?yàn)榉康禺a(chǎn)資產(chǎn)，集合的資金來自于不同的投資者，投資者根據(jù)集合資金時(shí)發(fā)放的憑證為依據(jù)，按比例獲取投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資后的綜合收益的一種信托基金。REITs 通過現(xiàn)象看本質(zhì)的話，其實(shí)是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或者收益憑證，吸引各種投資者的資金，將吸收的資金用來投資房地產(chǎn)項(xiàng)目及物業(yè)，并由專業(yè)化的投資機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行經(jīng)營管理，通過選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目和物業(yè)進(jìn)行組合投資，從而獲得收益，根據(jù)投資者投資金額的比例分配收益。3美國作為REITs的發(fā)源地，早期最傳統(tǒng)的REITs是可以直接持有房地產(chǎn)資產(chǎn)具體結(jié)構(gòu)如下圖：

圖 3.1 類 REITs 并購重組結(jié)構(gòu)圖之所以采用“股+債”的方式間接持有項(xiàng)目公司的股權(quán)和債權(quán)，而不是直有，其中有個很大的原因在于資產(chǎn)重組涉及到的稅收安排，這部分是類 RE一個操作難點(diǎn)，鑒于我國 REITs 相關(guān)稅收制度不夠完善，無論是項(xiàng)目交易結(jié)是操作流程的設(shè)計(jì)，主要為了順應(yīng)現(xiàn)有稅收政策，或者說為了規(guī)避不必要的。在 REITs 操作中主要涉及兩大類稅：土地增值稅和企業(yè)所得稅。（1）為規(guī)避不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費(fèi)（土地增值稅和契稅等），通常如下操作一步是原始權(quán)益人先分別為 REITs 底層標(biāo)的物業(yè)設(shè)立相應(yīng)的項(xiàng)目公司，并將過戶至對應(yīng)的項(xiàng)目公司，第二步是將上述項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上一層的結(jié)目前我國常用的是私募基金）。由于不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目收購的方式對應(yīng)的稅收政策不一樣，所以會采用上方式。這里簡單說明一下關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目收購的兩種方式：房地產(chǎn)項(xiàng)目收購分為項(xiàng)目資產(chǎn)收購和項(xiàng)目公司的股權(quán)收購兩種方式，下面具體說一下兩種方稅收區(qū)別。a.資產(chǎn)收購的稅收
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1 陳雨;中國房地產(chǎn)投資信托基金的稅收問題分析[D];對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué);2018年

本文編號：2894087