【摘要】：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè),同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)又是資金密集型產(chǎn)業(yè),與金融體系密不可分,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動必然會影響到金融體系的穩(wěn)定,產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn),甚至形成金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫破裂對一個(gè)城市、一個(gè)國家,甚至是全世界將產(chǎn)生嚴(yán)重危害。國外學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)泡沫的研究起步較早,已經(jīng)構(gòu)建了相對成熟的體系,并積累了豐富的研究成果。然而,這些成果都是基于國外較為完善的房地產(chǎn)體系為對象得來的,并不適用于中國較為復(fù)雜且不成熟的房地產(chǎn)市場。國內(nèi)學(xué)者對于房地產(chǎn)泡沫的研究起步相對晚,研究上受制于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì),使得國內(nèi)大部分研究都是基于宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)行評價(jià)分析,然而從微觀角度進(jìn)行實(shí)證研究的相對較少。此外,由于城市之間經(jīng)濟(jì)水平與發(fā)展水平不一樣,故所采用的房地產(chǎn)泡沫評測指標(biāo)效果也大相徑庭�；诖�,本文選擇從宏觀角度與微觀角度相結(jié)合的方法來研究城市房地產(chǎn)泡沫問題,并以昆明市為例進(jìn)行實(shí)證分析。本文在回顧國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)泡沫研究方法與成果的基礎(chǔ)上,首先對昆明市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢走向、住房市場發(fā)展及相關(guān)出臺政策進(jìn)行了闡述;其次,采用協(xié)整理論,結(jié)合昆明市2002-2012年宏觀數(shù)據(jù),從宏觀角度對昆明市房地產(chǎn)市場泡沫進(jìn)行評測;同時(shí),從投機(jī)理論入手,對昆明房地產(chǎn)市場投機(jī)度進(jìn)行了實(shí)證研究;然后運(yùn)用合理的數(shù)量分析方法,選取適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)作為預(yù)警指標(biāo),構(gòu)建泡沫預(yù)警系統(tǒng),對昆明市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行預(yù)警和監(jiān)控,并預(yù)測昆明市2013年房地產(chǎn)泡沫情況。在此基礎(chǔ)上,利用課題調(diào)查獲得的微觀數(shù)據(jù),運(yùn)用指標(biāo)分析法,對昆明市主城各區(qū)域房地產(chǎn)泡沫程度進(jìn)行評價(jià)。最后對全文進(jìn)行總結(jié),針對研究結(jié)果提出相應(yīng)的政策建議。通過研究,本文最終得到了以下幾個(gè)結(jié)論:(1)昆明房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)為非平穩(wěn)時(shí)間序列,且房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)之間不存在長期均衡關(guān)系,由此可以判斷昆明房地產(chǎn)市場存在泡沫;(2)昆明房地產(chǎn)市場投機(jī)度為0.3077,大于國內(nèi)外學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為的投機(jī)度警戒線0.2,昆明市房地產(chǎn)市場存在較為嚴(yán)重的投機(jī)行為;(3)昆明市房價(jià)受居民可支配收入正向影響,當(dāng)居民收入增長時(shí),會導(dǎo)致房價(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)明顯增長,這種影響效果顯著;居民在進(jìn)行購房決策時(shí),受其價(jià)格增長的正向影響,即購房者會根據(jù)以往價(jià)格漲幅來判斷未來房價(jià)走勢,進(jìn)而購買房屋;短期貸款利率對房價(jià)存在負(fù)向影響,且這種影響存在滯后性,影響效果不顯著,利用利率來調(diào)控房價(jià)具有較大風(fēng)險(xiǎn);(4)研究期內(nèi)2002、2003和2010年昆明房地產(chǎn)市場處于微冷狀態(tài),此階段房地產(chǎn)處于價(jià)值低估期;2004、2005、2008、2011、2012年處于微熱狀態(tài);2006、2007和2009年昆明房地產(chǎn)市場運(yùn)行良好,綜合預(yù)警指數(shù)顯示處于正常狀態(tài)。(5)2013年昆明市一環(huán)以內(nèi)、一至二環(huán)、二環(huán)至三環(huán)、五華區(qū)三環(huán)以外、官渡區(qū)三環(huán)以外房地產(chǎn)泡沫程度相對較小,但已超出合理范圍,處于輕微警戒區(qū);盤龍區(qū)三環(huán)以外、西山區(qū)三環(huán)以外泡沫程度相對較大,處于危險(xiǎn)區(qū);呈貢區(qū)房地產(chǎn)泡沫最大,房價(jià)嚴(yán)重偏離合理基礎(chǔ)價(jià)值區(qū)域,處于重度危險(xiǎn)區(qū)。最后,基于實(shí)證研究結(jié)論,本文對昆明房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出以下幾點(diǎn)建議:(1)適當(dāng)控制住房開發(fā)量,加大對開發(fā)商的監(jiān)管力度;(2)運(yùn)用金融、稅收等手段,抑制房地產(chǎn)投機(jī)性需求;(3)構(gòu)建信息預(yù)警,引導(dǎo)理性行為;(4)實(shí)施分區(qū)調(diào)控政策,盡量避免“一刀切”;(5)調(diào)整房屋供給結(jié)構(gòu)中普通中小戶型配比問題;(6)注重市場調(diào)節(jié)作用,執(zhí)行“去行政化”和“分類調(diào)控”政策;(7)完善住房保障體系。
【學(xué)位授予單位】：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號】：F299.23
【圖文】：

圖 2.1 供需平衡曲線房地產(chǎn)均衡理論隸屬于供求理論，是評測房地產(chǎn)泡沫的重要工具和方法地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)就是開始時(shí)供不應(yīng)求，房價(jià)持續(xù)走高，當(dāng)房價(jià)超過其實(shí)際價(jià)，就產(chǎn)生了泡沫。以上分析是依據(jù)價(jià)格水平所決定的房屋生產(chǎn)者和消費(fèi)者愿意出售和購買量。但除了價(jià)格以外，還有生產(chǎn)成本、可支配收入、稅收等也會對供求產(chǎn)生。第四節(jié) 協(xié)整理論一、協(xié)整理論原理

圖 3.1 昆明市 2002-2013 年地區(qū)生產(chǎn)總值變化情況昆明市 2013 年規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成額為 2931.5 億元，同比上年.0%。在昆明市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 14.54 億元下降 37.2%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 599.49 億元，增長 15.0%；第三產(chǎn)業(yè)完成17.47 億元，增長 28.7%。昆明市 2013 年社會消費(fèi)品零售總額為 1702.3 億元，同比上年增長 14%

總指數(shù)比上年上漲 2.5%，其中，食品類上漲 6.2%。總體上看，昆明市同云南乃至全國 CPI 走勢相近，但增長幅度較高于云南和全國，且具有擴(kuò)大趨勢，2013年通脹壓力持續(xù)增大。昆明市 2013 年末參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)為 453.76 萬人，參保職工達(dá) 87.16萬人。參加新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)為 163.73 萬人，參加原農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)為 31.03 萬人。參加失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)為 20.5 萬人。城鎮(zhèn)參加失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù)為 87.97 萬人，城鎮(zhèn)職工參加生育保險(xiǎn)人數(shù)為 72.76 萬人，參加工傷保險(xiǎn)人數(shù)為 84.67 萬人，參加城鎮(zhèn)基本職工醫(yī)療保險(xiǎn)人數(shù)（市本級）為 141.29 萬人。參加城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)人數(shù)（市本級）為 385.53 萬人。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率2.67%。年末擁有農(nóng)村養(yǎng)老院 60 個(gè)，床位 4353 張。公辦城市老年養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 7 個(gè)，床位 2240 張；民辦老年養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 51 個(gè)，床位數(shù) 11500 張。居家養(yǎng)老床位 110張。

【共引文獻(xiàn)】

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本文編號：2753468