【摘要】：我國改革開放已歷經(jīng)四十載,縱觀這四十年的變化,我國經(jīng)濟(jì)水平有了一個迅猛的提升,城市化進(jìn)程速度越來越快,房地產(chǎn)行業(yè)也由高速發(fā)展轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時期。近幾年,隨著國家調(diào)控政策的連續(xù)出臺,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的迅猛勢頭被及時有效的遏制,房地產(chǎn)也結(jié)束了暴利時代,逐步回歸理性。但是房地產(chǎn)市場競爭依舊激烈,想要在如此競爭激烈的環(huán)境中立足,做好房地產(chǎn)項目開發(fā)管理工作就顯得至關(guān)重要。隨著蘭州城市發(fā)展向東拓展的趨勢,蘭州新順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司順應(yīng)形勢,于蘭州東部科技新城開發(fā)建設(shè)大型商住項目—興盛家園,該項目分為一期項目和二期項目兩個子項目先后開發(fā),具有相似性。本文通過對一期項目立項、設(shè)計、招標(biāo)采購、施工、交付以及營銷各階段成本控制存在問題的分析來總結(jié)經(jīng)驗,結(jié)合二期項目的具體情況,為興盛家園二期項目的成本控制提出了具體的控制策略,同時也為企業(yè)項目的順利實施提供理論與實踐指導(dǎo)。本文首先在對房地產(chǎn)項目成本概念、項目成本構(gòu)成要素分析的基礎(chǔ)上,回顧了成本控制理論并對傳統(tǒng)成本控制與現(xiàn)代成本控制管理體系分別進(jìn)行了闡述,并嘗試將成本控制理論運用于房地產(chǎn)項目的實際開發(fā)中去。在理論綜述的基礎(chǔ)上,本文基于成本控制理論,對一期項目成本發(fā)生全過程進(jìn)行了深入剖析,發(fā)現(xiàn)該項目在成本控制方面存在如下問題:立項階段,項目的可行性研究只是流于形式,對消費者心理沒有充分掌握并且對市場的容量沒有進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)估;設(shè)計階段,很多設(shè)計人員的重心放在對項目的設(shè)計上,而對經(jīng)濟(jì)的合理性考慮較少;招標(biāo)采購階段,如何選用合適的供應(yīng)商,壓低設(shè)備材料的價格與采購成本成為該階段面臨的主要難題;施工階段,由于在施工過程中可能存在工程量及施工進(jìn)度發(fā)生變化的情形,致使承發(fā)包雙方在合同執(zhí)行過程中產(chǎn)生較多設(shè)計變更和工程簽證,容易造成成本失控;交付階段,此時的成本控制就是擠壓“水分”的過程,所以該階段的重點應(yīng)放在加強結(jié)算審核上;營銷方面,雖然投入了大量的廣告費用進(jìn)行宣傳,但收效甚微,沒有達(dá)到預(yù)期的效果,造成成本浪費。對于一期項目各階段成本控制存在問題,本文對興盛家園二期項目開發(fā)全過程應(yīng)用成本控制理論,并引入精細(xì)化管理理論,采用理論與實踐相結(jié)合的方法,結(jié)合興盛家園二期項目開發(fā)前面臨的情況,對項目各個階段的成本控制制定了相應(yīng)的策略,力爭采取的策略都能得到精細(xì)化實施。針對二期項目開發(fā)各階段中會出現(xiàn)的問題本文分別制定了相應(yīng)的策略,主要體現(xiàn)在:項目前期對立項階段的可行性研究報告進(jìn)行了完善,設(shè)計階段明確了設(shè)計人員的權(quán)責(zé)利,提高其成本控制意識并在施工圖設(shè)計時對圖紙進(jìn)行嚴(yán)格審查;項目建設(shè)過程中招標(biāo)采購階段加強對供應(yīng)商的管理以及施工過程中嚴(yán)格控制設(shè)計變更和工程簽證的數(shù)量,及時更新合同臺賬,做好動態(tài)成本控制;交付階段核實簽證及變更的真實性,并按合同約定合理地確定施工單位的取費標(biāo)準(zhǔn);營銷階段的重點則在于對廣告費用的控制。在提出興盛家園二期項目成本控制具體策略的基礎(chǔ)上,本文針對二期項目各階段成本控制的實施效果進(jìn)行分析。本文基于精細(xì)化管理理論,采用系統(tǒng)分析方法,對二期項目各階段在采取相應(yīng)措施后的效果進(jìn)行了梳理,以實現(xiàn)對項目整體成本的精細(xì)化控制。對于取得的效果論文分別從以下幾個方面展開分析:項目前期立項階段控制的效果主要圍繞投資估算和可行性研究這兩方面進(jìn)行分析;設(shè)計階段的分析重點放在了項目的限額設(shè)計上;項目建設(shè)過程中的招標(biāo)采購階段則分別對招標(biāo)要約過程的實施及合同簽訂、供貨商的管理等方面采取相應(yīng)的措施來降低建設(shè)成本;施工階段通過加強現(xiàn)場管理,做好施工組織設(shè)計的審查工作來達(dá)到控制效果;交付階段引進(jìn)專業(yè)造價咨詢公司實現(xiàn)項目全過程的跟蹤審計;營銷階段通過對整個營銷過程的分析,實現(xiàn)了促進(jìn)銷售,加快資金回籠,以此來取得降低營銷成本的效果。本文旨在通過對新順房地產(chǎn)公司興盛家園一期項目成本控制方面存在問題的剖析,將精細(xì)化理念融入到興盛家園二期項目各個階段,為項目開發(fā)全過程的成本起到一定的控制作用,并取得良好的效果。希望通過興盛家園項目成本控制策略的研究能夠為公司未來的項目開發(fā)提供系統(tǒng)的成本控制方法及新的管理理念,也為更多的房地產(chǎn)企業(yè)在今后的實踐中提供一定的參考。
【圖文】：

按照發(fā)現(xiàn)問題、分析問題，最后解決問題的思路做出了詳細(xì)的分析。3、系統(tǒng)分析法。論文從系統(tǒng)科學(xué)的角度出發(fā)，從項目成本精細(xì)化控制全過程的觀點出發(fā)，系統(tǒng)分析了項目各個階段遇到的成本控制問題，對問題進(jìn)行系統(tǒng)化的探討研究并結(jié)合二期項目具體情況制定出開發(fā)各階段對應(yīng)的精細(xì)化管理對策。（四）論文技術(shù)路線通過對新順房地產(chǎn)公司興盛家園項目成本控制的分析，制定出了符合房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的技術(shù)路線圖，根據(jù)該技術(shù)路線可以分析出項目整個實施過程的成本控制，對流程中各個環(huán)節(jié)的成本控制進(jìn)行了分析，找出興盛家園一期項目各階段存在的問題并針對問題為二期項目制定相應(yīng)的策略，緊接著對二期項目成本控制所采取措施的實施效果進(jìn)行分析，總結(jié)經(jīng)驗，為公司今后開發(fā)項目的成本控制提供參考。技術(shù)路線如圖 1 所示：

目投資控制在合理范圍內(nèi)，質(zhì)量達(dá)到設(shè)計要求，工期符合合同規(guī)定。施工階段將開發(fā)過程中所涉及到的人工、材料、機械設(shè)備等資源集中在一個空間和時間上來完成項目的施工，此階段的主要工作內(nèi)容是控制施工成本不再另行增加、理施工過程中的各種索賠與爭議等，從而確保項目的工期、成本、質(zhì)量、利潤標(biāo)的實現(xiàn)。（3）項目交付階段項目交付階段是投資轉(zhuǎn)化為建設(shè)成果的最終環(huán)節(jié)，建設(shè)單位組織質(zhì)量監(jiān)督部、監(jiān)理單位、施工單位、設(shè)計單位對項目是否按設(shè)計文件要求及國家驗收標(biāo)準(zhǔn)行聯(lián)合驗收，在驗收合格后可辦理交付手續(xù)，開始項目銷售。此階段主要任務(wù)對項目結(jié)算進(jìn)行審核來達(dá)到成本控制的目的。（4）項目營銷階段項目營銷是通過交易過程來滿足顧客對房屋需求的一種綜合性銷售活動，關(guān)鍵內(nèi)容在于運用一定的手段方法，使得交易快速完成，從而建設(shè)單位能夠盡回收資金，，完成項目的預(yù)期利潤。雖然此階段是房地產(chǎn)開發(fā)全過程的最終階段，其對實現(xiàn)房地產(chǎn)利潤目標(biāo)的作用確不能忽視。
【學(xué)位授予單位】：蘭州大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號】：F299.233.42

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2670886