本文關(guān)鍵詞： 住房支付能力 住宅用地 住宅用地價(jià)格的合理性 合理性判定　出處：《南京農(nóng)業(yè)大學(xué)》2014年碩士論文　論文類型：學(xué)位論文

【摘要】：城市住宅用地的價(jià)格在波動(dòng)的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)合理性波動(dòng)和非合理性波動(dòng),合理性波動(dòng)是住宅用地的價(jià)格在宏觀經(jīng)濟(jì)的影響下出現(xiàn)的上漲或下降,非合理性波動(dòng)是在土地投機(jī)需求旺盛、政府調(diào)控不力的情況下出現(xiàn)的住宅地價(jià)快速和大幅度上漲,即地價(jià)泡沫；同時(shí),住宅用地價(jià)格與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的合理性、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及可持續(xù)發(fā)展直接相關(guān)。因此,住宅用地價(jià)格合理性研究具有重要意義。本文運(yùn)用理論研究與實(shí)證研究相結(jié)合的方法,在對(duì)住宅用地價(jià)格與住房支付能力間相互關(guān)系進(jìn)行闡釋的基礎(chǔ)上,建立了住宅用地有效需求價(jià)格的測(cè)算模型；同時(shí),引入偏離度概念,將住宅用地價(jià)格偏離度用于住宅用地價(jià)格合理性判定的理論和方法體系的構(gòu)建；最后,將住宅用地價(jià)格合理性判定的理論方法應(yīng)用于南京市的實(shí)證研究,分別對(duì)以江南八區(qū)為代表的南京市整體住宅用地價(jià)格水平和江南八區(qū)對(duì)應(yīng)的六大房地產(chǎn)板塊住宅用地的價(jià)格水平進(jìn)行合理性判定。文章的主要內(nèi)容包括四部分：第一部分對(duì)住宅用地價(jià)格合理性的相關(guān)概念進(jìn)行了界定,并對(duì)合理性判定的理論基礎(chǔ)進(jìn)行了闡釋。從微觀角度來(lái)講,住宅用地的合理價(jià)格是以住宅用地的有效需求價(jià)格為基礎(chǔ)的一個(gè)浮動(dòng)范圍,是能夠盡可能滿足多數(shù)家庭住房需求的住宅用地價(jià)格；住宅用地價(jià)格的合理性是對(duì)住宅用地價(jià)格是否合理的一種判定結(jié)果,當(dāng)住宅用地價(jià)格不存在泡沫、處于健康狀態(tài)時(shí),住宅用地價(jià)格是合理的,反之,住宅用地價(jià)格不合理。第二部分是建立住宅用地有效需求價(jià)格的測(cè)算模型。首先,對(duì)住宅用地價(jià)格的影響因素以及住房支付能力與住宅用地價(jià)格之間的相互關(guān)系進(jìn)行了分析,通過(guò)影響因素的分析可知,住房支付能力是影響住宅用地價(jià)格的重要因素,它通過(guò)影響住房的供給和需求的,進(jìn)而間接影響住宅用地的價(jià)格；其次,通過(guò)住房支付能力與住宅用地價(jià)格間的相互關(guān)系分析,明確了二者相互作用的機(jī)理和過(guò)程；在以上研究的基礎(chǔ)上,構(gòu)建了住房支付能力視角下住宅用地有效需求價(jià)格的測(cè)算模型。第三部分是對(duì)住宅用地價(jià)格合理性判定的理論方法的研究。以房地產(chǎn)泡沫理論和偏離度理論為基礎(chǔ),定義了住宅地價(jià)偏離度,住宅地價(jià)偏離度即住宅用地的實(shí)際價(jià)格與有效需求價(jià)格相差的數(shù)值占有效需求價(jià)格的比重,住宅地價(jià)的偏離度可以為正向偏離也可以為負(fù)向偏離,通過(guò)判斷住宅地價(jià)偏離度是否處于合理的范圍內(nèi)進(jìn)行住宅用地價(jià)格合理性的判定。第四部分是對(duì)南京市住宅地價(jià)合理性判定的實(shí)證研究。實(shí)證研究是將城市住宅地價(jià)合理性判定的理論方法應(yīng)用于實(shí)證研究中,以檢驗(yàn)該方法的科學(xué)性、可行性。研究中以南京市普通商品住宅的樓面地價(jià)數(shù)據(jù)為樣本,通過(guò)利用構(gòu)建的理論方法分別對(duì)2011年南京市江南八區(qū)以及江南八區(qū)所包含各房地產(chǎn)板塊的住宅用地價(jià)格的健康狀況進(jìn)行判定,研究南京市普通商品住宅用地價(jià)格的合理性,并結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)際發(fā)展情況,作進(jìn)一步的分析,對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)。
[Abstract]:City residential will appear rationality and non rationality fluctuation of land price fluctuations in the volatility process, reasonable fluctuation is decreased or residential land prices in the macroeconomic impact of the rise in volatility is non rationality of land speculation demand, government regulation does not force under the condition of high speed and large residential land rise, namely the price bubble; at the same time, the rationality of the residential land price and China's real estate industry, stable and sustainable development of the national economy is directly related to the residential use. Therefore, the rationality of price has important significance. This paper uses the method of combining theoretical research and empirical research, based on the residential land price and the relationship between housing affordability of interpretation, with the establishment of the calculation model of effective demand price of residential; at the same time, introducing the concept of deviation degree between the residential land price. Lattice deviation is used to construct theory and method system of residential land price rationality judgment; finally, an empirical study on residential land prices, judging the rationality of theory and methods in Nanjing City, Nanjing city respectively on the home to eight Jiangnan area as the representative of the land price level and in eight areas corresponding to the six ward the real estate sector residential land price level to judge the rationality. The main contents of the article include four parts: the first part of the residential land price rationality related concepts were defined, and the basic theory of rationality is expounded. From the micro perspective, the residential price is a reasonable range to residential with the effective demand price based, can be as far as possible to meet the majority of family housing demand of residential land price; housing price is reasonable for residential use A result of the price is reasonable, when the residential land price bubble does not exist, in a state of health, and the residential land price is reasonable, and the residential land price is not reasonable. The second part is the establishment of residential land price calculation model of effective demand. Firstly, influence factors and housing price the ability to pay and the relationship between the price of residential land were analyzed by the housing, by influencing factor analysis shows that housing affordability is the key factors influencing the price of residential, it needs through the influence of the supply of housing and land, and indirectly affect the price of housing; secondly, analysis the relationship between the price of the housing affordability and housing, clear the mechanism and process of the interaction between the two; on the basis of the above research, the construction of housing affordability from the perspective of residential land effectively Calculation model of demand price. The third part is the research on the theory and method of land price on housing. By judging the rationality of the real estate bubble theory and the deviation theory, the definition of residential land price deviation, residential land price deviation is residential real prices and demand price difference value accounted for effective demand price the proportion of residential land prices can deviate from the degree of positive deviation can also be negative deviation, by judging the residential land price deviation is in the determination of reasonable price residential land within a reasonable range. The fourth part is the empirical research of residential land in Nanjing city. The rationality of empirical research is the residential price of the city's rationality the theoretical methods used in empirical research, the scientific test, the feasibility of the methods. In order to study the data of the floor price of ordinary commercial housing in Nanjing city as a sample This, by using the theory and method of Nanjing city in 2011 eight Jiangnan region and eight Jiangnan area including the real estate sector residential land prices, health status were judged, research of Nanjing ordinary commodity residential land price and rationality, combined with the actual economic and social development, to provide the theory for further analysis on the basis of macro-control of the land market.

【學(xué)位授予單位】：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2014
【分類號(hào)】：F299.23

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本文編號(hào)：1454502